调整供地节拍促地价理性回归

    今年以来，土地市场热度不减。整体来看，地王频出现象并没有获得本质性改良，房企仍对热点地块存在较好预期。业内人士以为，热点城市地王层出不穷，与当下供地节拍也有必定关系。跟随房地产行业销售毛利率水平连续降低，房企在一二线热点城市拿地不宜太过过火，同时要掌握住三四线城市的机遇，控制本钱。

    合理控制供地节拍

    领土部此前在《关于下达〈2016年全领土天时用筹划〉的告诉》中明确表示，增强和改良土地筹划管理，今年起土地筹划以土天时用整体规划为基准，实施3年滚动编制、分年度下达，兼顾新增和流量建设用地，新增建设用地筹划、城乡建设用地增减挂钩筹划、工矿废弃地复垦利用筹划同时下达。

    国务院发展研究中心市场合房地产研究室副主任邵挺表示，地王层出不穷，与我国供地节拍也有必定关系。我领土地供给一直是按年度筹划下发，各省市依据需求再进行分配。从世界范围看，如今我国建设用地指标占比较低，主要土地都是林地和耕地，而不是建设用地。所谓土地稀缺，是指我国在用处管束、年度指标管束下所形成的稀缺，而不是说土地自己稀缺。

    假如是土地供给量致使地价飙升，邵挺表示，可一次性多供给几幅土地。从上半年供给的土地量占年度土地供给筹划来看，北京目前供给的土地占筹划的30%左右。假如监管部门担忧一供地就是地王，那么越是“挤牙膏”式供地，就越会简单出现地王。

    据媒体报道，南京市领土局日前回答该市十五届人大四次会议第0099号《调整如今土地出让方法》的建议时称，下半年南京将加大住宅用地供给规模，持续实施限高地价举动，严厉控制地价房价，确保新出让地块楼面地价不高于同区域已成交地块的最高楼面地价和如今区域普互市品房售价。

    明源地产研究院副院长刘策以为，在土地供给量上，主如果转变预期。针对政府控制节拍而言，最好还是有规律、较为均衡的供地，使市场有底，如此动摇便不会太大。土地市场要回归理性，根本道路是三四线城市要发展起来，扩展有用需求，分流开发商去三四线城市拿地，但短时间内很难奏效。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，地王要从两方面来看：一是土地价值需求提升，这是后续各类包含交通、城市管理等部门需求关注的；二是防备价钱偏离价值过远的现象出现。大规模推地会使地方政府比较被动，会使房地产市场“一哄而上”，缺少系统性和连续性，所以开源节流也很关键。

    房企拿地不宜激进

    华夏地产研究报告指出，7月市场安稳收官，大部分城市新房成交量环比回落。明源地产研究院报告表示，房地产行业销售毛利率水平已从2011年的39.85%降至2015年的28.95%，五年间降幅为11个百分点，呈显著下滑趋向。土地市场竞争日益激烈，房企回归一二线城市拿地本钱更高，过去依附土地升值获得利润的发展形式难以保持。再加上地王的频仍出现增加了企业土地本钱，大部分标杆房企拿地集中在一二线城市，甚至出现许多地价超出房价的现象。所以，房企销售毛利润降低在所不免。

    上海华夏地产市场分析师卢文曦表示，当下房企仍需加速转型脚步，在一二线热点城市拿地不宜太过过火，同时要掌握住三四线城市的机遇，控制本钱。不然资产负债率太高，后续资金链较紧，楼市下跌时会急于出手，但越削价购房者越不肯买，构成恶性循环，亏损也许会更大。

    业内人士以为，房企高价拿地后是不是会引发后续项目定价风险需分类来看。关于部分房企来讲，假如周边项目条理较高，社区规划也较好，此类地王项目定价权其实仍在房企手中，但要留意和房地产周期坚持一致或步骤一致也很关键。假如在房地产市场平庸时进行物业销售，营销本钱会特别高。假如碰着相似今年3月至5月的市场行情，那么部分地王项目其实在营销方面的压力不大。

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