过去一周30城地产销售异动？怎么理解

华创宏观《张羽周刊》本周关注房地产销售数据的变化。

6月中旬，房地产销售出现变化。

6月中旬，30个城市房地产销售数据快速上涨，同比达到25.9%此前，6月初为—48%，5月下旬为—45%

概念澄清:30个城市的数据从哪里来。

在看30个城市的数据变化之前，先简单分析一下数据口径。

数据:多个城市房管局每日成交数据汇总由于部分城市数据不再更新，从2021年开始，30个城市的数据实际上是21个城市每日房地产成交数据的汇总包括4个一线城市，9个二线城市，8个三线城市

数据量:量太小2021年，30个城市房地产销售面积1.84亿平方米，占全国商品房销售额的10.3%样本特征，以一二线城市为主一线城市销售面积占比近80%，全国占比33.1%

30个城市数据变化的三大原因

1，疫情影响，释放积压需求，典型代表是上海和北京。

自6月以来，北京和上海的出行状况有所改善受此影响，两地房地产销售正在快速修复6月中旬，北京房地产销售面积同比上升至36.8%，上海房地产销售面积同比收窄至—12.4%

2.数据有异常值，可持续性有待观察典型代表是青岛和武汉

6月中旬，青岛房地产销售面积同比增长164.5%如果剔除青岛，6月中旬30个城市房地产销售面积增速将从25.9%降至11.5%其他城市，如武汉，广州，也在一定程度上存在这样的问题6月中旬，日成交量出现了一些历史高值

这些极高数值的出现，对30城的销售数据影响很大，但持续性有待观察。

3.前期政策效果的典型代表是苏州，杭州，南京。

第三个原因可能与5月中旬以来多个强二线城市房地产放松有关。

典型的例子是苏州:继4月份放松限售和公积金政策后，5月9日，苏州调控进一步松绑:新房限售由3年调整为2年，二手房不再限购，在限购层面，非苏州居民缴纳社保满6个月即可购房5月苏州商品房成交面积环比增长—45%，6月快速攀升，6月中旬升至91.5%

怎么回头看。

一方面，30个城市数据的回暖，反映了疫情后积压需求的释放，二线城市前期政策效果的体现，对全国楼市是一个积极的信号2012—2013年和2014 —2015年，两次房地产销售增速由负转正之前，30个城市的数据率先回暖受此影响，预计6月房地产销售和居民中长期贷款增速将有所改善

另一方面，30个城市的数据并不能代表中国的三四线城市如果看30个城市中的8个三线城市，6月中旬依然只有—28.2%而与全国大部分城市景气度关联度较高的指标，如70个城市新建商品住宅同比价格，100个城市土地溢价率等，目前并无明显好转迹象房地产的修复斜率不要太乐观

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如何理解30城楼盘销售变化。

6月中旬，房地产销售出现变化。

6月中旬，30个城市房地产销售数据快速上涨，同比达到25.9%此前，6月初为—48%，5月下旬为—45%

从环比来看，6月中旬的日均成交量达到58.47万平方米，超过了2021年的日均成交量，而6月初的日均成交量仅为32.7万平方米。

概念澄清:30个城市的数据从哪里来。

在看30个城市的数据变化之前，先简单分析一下数据口径。

数据:多个城市房管局每日成交数据汇总由于部分城市数据不再更新，从2021年开始，30个城市的数据实际上是21个城市每日房地产成交数据的汇总包括4个一线城市，9个二线城市，8个三线城市

数据量太小2021年，30个城市房地产销售面积1.84亿平方米，占全国商品房销售额的10.3%样本特征，以一二线城市为主一线城市销售面积占比近80%，全国占比33.1%

30个城市数据变化的三大原因

1，疫情影响，释放积压需求，典型代表是上海和北京。

5月份北京上海受疫情影响，限制了出行，抑制了需求北京和上海5月房地产销售面积分别为—17.4%和—89.5%自6月以来，北京和上海的出行状况有所改善受此影响，两地房地产销售正在快速修复6月中旬，北京房地产销售面积同比上升至36.8%，上海房地产销售面积同比收窄至—12.4%

2.数据有异常值，可持续性有待观察典型代表是青岛和武汉

6月中旬，青岛房地产销售面积同比增长164.5%如果剔除青岛，6月中旬30个城市房地产销售面积增速将从25.9%降至11.5%其他城市，如武汉，广州，也在一定程度上存在这样的问题6月中旬，日成交量出现了一些历史高值

这些极高数值的出现，对WIND30 City的销售数据影响很大，但持续性有待观察。

3.前期政策效果的典型代表是苏州。

第三个原因可能与5月中旬以来多个强二线城市房地产放松有关。

典型的例子是苏州:继4月份放松限售和公积金政策后，5月9日，苏州调控进一步松绑:新房限售由3年调整为2年，二手房不再限购，在限购层面，非苏州居民缴纳社保满6个月即可购房。

5月苏州商品房成交面积环比增长—45%，6月快速攀升，6月中旬升至91.5%。

怎么回头看。

一方面，30个城市数据的回暖，反映了疫情后积压需求的释放，二线城市前期政策效果的体现，对全国楼市是一个积极的信号2012—2013年和2014 —2015年，两次房地产销售增速由负转正之前，30个城市的数据率先回暖受此影响，预计6月房地产销售和居民中长期贷款增速将有所改善

另一方面，30个城市的数据并不能代表中国的三四线城市如果看30个城市中的8个三线城市，6月中旬依然只有—28.2%而与全国大部分城市景气度关联度较高的指标，如70个城市新建商品住宅同比价格，100个城市土地溢价率等，目前并无明显好转迹象房地产的修复斜率不要太乐观

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