地产股越炒越嗨挖掘六条投资主线

有分析人士以为，地产股盛宴正面临利多出尽后催化剂缺失的为难，地产股主升浪已接近尾声，后市高位震动、充足换手后也许还有余波，但空间不大。已经“上车”的投资者在享用资本盛宴时，可挖掘六条投资价值主线。

8月18日，深圳前海完成了今年的第三宗商业用地出让，周大福和新世界以42.072亿元获得土地。8月17日，上海静安诞生了新的“地王”，通过400多轮竞价，被融信中国以110.1亿元拍下，溢价率139%，创下我领土地成交史上最贵价钱纪录。

而进入8月以来，土地市场的“猖狂”已经舒展到资本市场。在A股站上3100点的战斗中，地产股明显担当了主力军，成了“股王”板块。截至8月18日，房地产板块在过去10个交易日中已经累计上涨11.91%。

8月19日两市双双低开，前一日体现强势的房地产板块开盘领跌，再次激发地产股盛宴是不是接纳尾声的质疑。

地产股扛起反弹大旗

自8月以来，地产股已经扛起了A股反弹的大旗。不只板块整体体现微弱，部分个股更是陆续刷新前期高点。

《国际金融报》记者查阅Wind数据发现，截至8月18日，嘉凯城成为过去10个交易日中涨幅最高的地产股，累计涨幅达49.38%，万科A涨幅达到30.05%，金地集团、深物业A、金融街、金科股份的涨幅均在20%以上。在137只证监会行业分类地产股中，除去10只停牌个股，唯一莱茵体育、海德股份、东旭蓝天3只股票微幅下跌，其他124只地产股所有上涨。能够说，在8月买上天产股的投资者，闭着眼睛都能赚钱。

那么，房地产行业的基本面可否支持地产股的猖狂上涨呢？

《国际金融报》记者从中国指数研究院获得的最新数据显示，房地产整体板块从供授与需求多方面下滑回调到理性状态。全国房地产开发经营数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积为75760万平方米，同比增长26.4%，增幅较1-6月收窄1.5个百分点；销售额为57569亿元，同比增长39.8%，较1-6月收窄2.3个百分点。销售面积、销售额同比增幅均进一步收窄，主要因为热点城市楼市调控政策从严从紧且更具针对性，各类需求获得必定水平克制。

事实上，对比一季度的火爆市场，边疆房地产在二季度已经出现显著的上涨动力缺乏。从企业盈利能力和估值水平来看，市场公认的房地产企业“黄金年代”已过，虽然房地产崩盘几率较低，但房地产企业“暴利”不再是必定。但是在房地产低盈利、高估值的背景下，近期资本一再举牌地产公司再次引爆了房地产板块。

举牌潮与资产荒并行

8月17日夜晚，金融街公布半年报显示，安邦保险对金融街的持股比例由一季度末的26.77%提升到29.98%。这一持股比例不只再次逼近举牌线，同时距离金融街第一大股东金融街集团及其一致行动听的持股比例31.18%相差无几。

受此影响，8月18日，金融街强势涨停，随即带动地产股再一次动员上涨防御。而此前，万科、嘉凯城、廊坊发展、嘉宝集团、格力地产、万方发展等多只股票，也在近期一再获得大资本喜爱。

对此，兴业证券分析师阎常铭以为，资产荒带来增量资金的连续进入，二级市场长久逻辑短时间化，使得股价快速达到一个平衡价，这将转变中国包含房地产在内的很多行业的命运。而跟随基本面的连续复苏，下一轮地产股的超级大行情也将引爆。

而兴业证券这样的逻辑，恰是根据对市场近况的分析：

首先是银行资产荒。在利率市场化、金融自在化的背景下，银行本来的主要客户脱媒，所以只能配置按揭。而这也给核心一二线城市地产公司打下基础，必定致使这些城市房价的下行。

其次是保险资产荒。跟随央行陆续降准降息，固定资产的收益率陆续下行，保险配置面临资产荒。要想处理这一问题，就需求在一二线城市配置物业，或许用更为廉价的价钱在二级市场买入被严重低估的地产股。

最后是股市机构资产荒。在如今的行情之下，具有较好配置价值的行业和公司不多，房地产板块的买入价值凸显。

六条新价值主线

在中国城市化过程的上半段中，地产股依附高利润获得风景无穷。而如今跟随房地产规模构造的分化，行业形式也迎来了整体转变。

今年二季度以来，从投资额、成交量等多个维度来看，地产行业都少有疗养生息之势。而跟随中国宏观经济增速下行的压力，和政府趋于热点城市的土地压缩战略，加之陆续宽松的货币政策为地产公司提供更多低本钱融资渠道，都刺激了新一轮土地扩大的竞争。

“房地产大周期没有达到极点，小周期边疆产基本面特别也许率连续复苏。货币政策宽松背景下，我们依然保持对全年销售的乐观预期。”兴业证券分析师阎常铭指出。

光大证券分析师詹帝以为，行业洗牌，推陈出新，专业分化，新三股力气合纵连横，从“产销形式”向“资管形式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变。面临新的行业环境，詹帝为投资者梳理出六条投资价值主线：

主线一：布局精准，储备丰富，关注核心城市地下空间存量。在超大城市土地平面遭到硬束缚的情形下，地下空间开发势必成为将来城市发展的新增长空间。

主线二：投资性房产、固定资产现金流稳固性及提升预期。例如，提供医疗看护服务的养老型物业、经营稳固的商业地产和办公楼、企业入驻率高的科技园区等，在物业投资组合中占领日趋重要的身份。

主线三：大都市升级扩容，工业用地“二转三”及外围房产价值提升。例如，如今上海一些国企拥有的大批工业用地，跟随上海国资国企改革推动，工业用地转性后产品属性变化及容积率提升，将大幅提升企业的营收及利润率。

主线四：资产评价立法，关注公允价值取代本钱法的溢价预期。跟随存量物业和持有型物业时期降临，上市公司资产负债表中“投资性房地产”科目标重要性将大幅度提升，“投资性房地产”的公允价值跟随现金流变化进行重估，也许会成为将来评价房企价值的核心内容。

主线五：关注专业能力出众的细分服务运营独角兽公司。跟随企业上市注册制改革的预期，房地产服务类及资产运营类的专业型公司将有着辽阔的发展空间，将大大丰富房地产类上市公司的类型。

主线六：金融地产融合度，资金支持力度及应用效率。主要关注企业获得低本钱长周期大规模资金的能力，对多种融资形式构造化搭建的熟练水平，多渠道资金链的开发能力，和资金应用效率的提升空间。

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