地王和学位房，哪个“10万+”更值得操心？

近日，上海静安区地王颇受关注，焦点在于令人乍舌的楼板价。有人计算，扣除不能卖的部分（10%的自持商业、5%的保障房），可售部分楼板价达14.3万元。即便不扣除，平均楼板价也超10万元，这是土地“招拍挂”13年以来，名副其实的全国单价地王。

于是，有人开始扒了，说如果该地块2年后出产品销售，只有房价每年上涨50%才能盈利，融信不是疯了就是不要命了；也有人说，近两年才开始扩张的融信，血液里只有激进和彪悍，没有制造豪宅的基因，不可能靠打造惊鸿一瞥的产品来盈利；还有人说了，融信一年销售额不到300亿，全靠背后大金主输血和杠杆融资。如果融资条件紧缩了，融信哭都找不着地方。

这属于卖白菜的操了卖白粉的心。不管产品如何设计和打造，在上海市静安区这个第二“宇宙中心”（北京西城区是第一“宇宙中心”），该地块是资本运作的载体，其上造出的房子也与普通百姓无“半毛钱”关系，房子是给超级富豪准备的。不动产购置上，中国富豪从不缺大方的出手。据中原地产统计，2016年上半年，上海套均价格超过2000万元人民币的豪宅居全球第一。

不止境内地产，中国富豪资产配置、奢侈性消费早已笑傲全球。《巴伦周刊》报道，中国买家2015年在美房产交易总值高达286亿美元，为海外第一大买家。华人在美不动产购置套均价格高达83.2万美元，为美国居民（25.6万美元）的3倍多。目前，中国人消费的奢侈品占到全球奢侈品份额的20%，在艺术品、路易威登、保时捷和劳斯莱斯等消费上，中国已成为最大买家。

再看沪上“新地王”。据悉，这宗地王为沪上12年“招拍挂”以来出让的“最中心”地块。不动产价值讲究“Location、Location、Location”（重要的事情说三遍），而区位之于中国房地产来说更具意义。京沪深等一线城市占据全国20%的优质公共资源，而这些城市的中心区又是“优中选优”。上海静安区、北京三环以内，目前房价在10万左右，学位房价格在15万以上。

西方国家首都和重点城市，集聚本国优质公共服务一般不超过10%，而京沪深等一线城市占全国20%的优质公共资源。这意味着，我国体制优势非常集中，而这些城市又是体制优势最彰显的地方，特别是其中心区域。体制优势是安全的代名词，即便资产泡沫风险甚嚣尘上，但这些区域距离风暴中心最远。试想，若在北京三环内、深圳福田中心区出让一宗类似地块，不刷新地王不正常。

7月底，国家明确提出要“抑制资产泡沫”，但8月上半月，热点城市再次拍出10宗溢价率超100%的地王。8月18日，在非热点城市郑州，知名央企制造出楼面价高达3.7万元的地王。货币宽松遇上“资产荒”，地王是堵不住的，更是喊不住的。开发商不缺钱，这不是指其能够从银行、资本市场上融到很多钱，而是背后有大金主和隐形的通道和杠杆源源不断地输血及运作资本。

事实上，单就价格看，沪上新地王造出来的房子，即便卖出20万也不算什么。因为京沪深的学位房价格，早已突破该水平。据报道，北京西城区文昌胡同仅11.4平方米的房产，卖出了530万元人民币的天价，均价达到46万元人民币，10平方米通道卖到150万元，而沪深15-20万均价的学位房也有很多案例，这是优质公共服务分布不均的结果。由此，沪上新地王不算什么。

地王造出豪宅，卖给富人，无可厚非，因为这是楼市需求分层的结果。你卖给他，还有税收和经济贡献，你若不卖给他，他可能会去国外买。但是，土地是国有的，既然开发商有钱，地王频出，那就把这些可观的卖地钱拿出来，多多培育优质的公共服务，特别是在城市非中心区，这样的地王才有价值。所以，少关注“10万+”的地王，多关注“10万+”的学位房吧！

（作者/李宇嘉，供职于深圳市房地产研究中心）

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