恒大引300亿战投料负债率大降

新年伊始，恒大地产引入战略投资事宜取得本质进展。

1月2日夜晚，中国恒大(03333.HK)公布宣告称，其间接附属公司恒大地产与八家战略投资者签署增资协议，合共引入投资300亿(人民币，下同)，增资完成后，八家战略投资者将持有恒大地产约13.16%股权，而恒大地产原股东凯隆置业的持股比例将降低至86.84%。

据第一财经报道，新投资者的引入，将对恒大地产原有资本构造产生重大影响，最为直接的是，其负债水平将相应降低。以该公司2016年中期成绩报告的数据模仿测算，净负债率将由92.97%降低至大约65%的行业平均水平。

恒大最早透露其引入战略投资筹划是在2016年10月9日，A股上市公司深深房(000029.SZ)公布《关于重组上市的协作协议》(以下简称“协议”)宣告，称恒大为了完成与深深房的重大资产重组并完成向A股的回归，拟引入规模为300亿的战略投资。此番运作成功，意味着其已完成回A的重要一局。

回A关键一步

宣告显示，恒大地产引入的战略投资者有八家，其中5家实力雄厚，分别为中信、中融、华信、山东高速、深圳广田等。八家机构共计以总价值300亿取得恒大地产13.16%股权比例。

恒大地产引入战略投资者，源起于该公司与深深房之间的重大资产重组。2016年10月9日，A股上市公司深深房公布《关于重组上市的协作协议》宣告，揭开恒大地产回归A股的序幕。

该宣告显示，深深房与恒大地产及其股东凯隆置业签署重大资产重组协议，深深房将通过发行A股股份的方法购置恒大地产100%股权，恒大地产藉此完成A股上市。

鉴于凯隆置业此前持有恒大地产的股份比例为100%，为满足恒大地产在A股上市的有关政策要求，该股份需求在重组前行行恰当浓缩。详细为，参考《上市公司重大资产重组管理方法》关于上市公司发行股份的价钱不低于市场参考价90%的规定，深深房发行股份的价钱最低为9.99元/股。按此计算，为满足《深圳证券交易所股票上市规则》关于上市公司社会大众股东持股比例超出10%的股权散布要求，恒大地产在本次重组前引入战略投资规模应为不低于120亿元。

值得关注的是，在深深房(000029.SZ)公布《关于重组上市的协作协议》宣告中，恒大公布的起初引战筹划金额是300亿，但该公司在2日公布的宣告中称：引战以来“市场反响热烈，公司最后决定选择本宣告所述投资者作为引战的第一批投资者”。言下之意，该集团的引战筹划极有也许缘由是市场反响热烈而启动第二轮引进，此番300亿也许只是开始。

客观上来看，第一轮引战以后，凯隆置业高达86.84%持股比例，也为恒大地产进一步引入投资者留下相比较宽松的余地。

恒大地产是中国恒大的间接附属公司，按香港联交所有关上市规则，若引战的规模超出中国恒大市值(截至2016年12月30日收盘为661亿港元，折合人民币592亿)的75%(约450亿元)，必须就交易事项召开股东大会并取得赞成，审批程序复杂且耗时长。

因为深深房需于今年3月13日前披露重组草案，所剩时间已经不多，估计恒大即便要再度引入战投，也得空召开股东大会寻找引战规模冲破市值75%的上限，为此，估计其第二轮引战不会冲破150亿，最大规模不超出450亿。

在恒大地产回A棋局里，引战工作的落地，意味着最为关键的一步已经完成，将来将与深深房就交易对价等细节进行敲定。

优化资本构造

2016年，中国恒大无疑是中国房地产市场最大受益者之一，据中国指数研究院日前公布数据，该集团全年完成销售额3810亿，一举将万科(000002.SZ)拉下留任了逾十年的“一哥”宝座。

然而，为了换取规模上的迅速提高，该集团在过去两年连续缩小的财务杠杆，成为投资者陆续拷问其财务和资金安全的核心。虽然该公司截至2016年中期拥有1.86亿土地储备，但这依然缺乏以消除资本市场的担心，缘由是一旦国内房地产市场走坏致使销售不济回款乏力，恒上将面对资金链方面的压力。

鉴于此，恒大引入战略投资者，不只是其为了重组深深房而进行的必定操作，更在客观上修复公司的负债水平， 实为一举两得的一次资本运作。

以其2016年中期成绩报告的数据总乞贷3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿为基础进行测算，恒大在成功引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿,净资产增加300亿至2120亿，依据“[净负债率=(有息负债总额-货币资金)/净资产]*100%”公式,其净负债率有希望从92.97%降低至约65%的行业平均水平。若该公司留有背工进行第二轮引战，对应的净负债率将存进一步降低空间。

国内一名不肯签字的证券分析人士评论：“此次恒大地产引入300亿战略投资，是最近几年来国内房企最大规模的股权融资，远超法规商定的120亿最低底线。这显示出机构依然看好国内具有规模和品牌效应的房地产企业。就恒大地产自己而言，将在必定水平上增厚公司净资产，带动净负债率降低，从而完成资产负债表的改良，为将来几年的成绩增长打开空间。”

截至如今，恒大回A已经棋至中盘，这家巨无霸房企的回归大戏，极有也许成为2017年房地产行业最重大的事件。

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