恒大地产估值可能不止2280亿回归A股面临政策不确定性

事实证实，尚在回归A股途中的恒大地产已享用了A股估值优势。

2016年的最后一个交易日，恒大地产正式引入8家战略投资者。8家公司共出资300亿元取得恒大地产13.16%股权。也就是说，恒大地产的估值约为2280亿元。

这一估值已经超出龙头房企万科的总市值。作为孙公司，恒大地产的估值也已数倍于母公司中国恒大（缺乏700亿的市值）。虽然恒大地产是中国恒大的主要盈利性资产，这样的估值情形也实属罕有。究其缘由，还是缘由是两地资本市场估值差别庞大。

依据深深房今年10月发布的交易初步方案，公司拟以发行股份及支付现金的方法购置恒大地产100%股权，交易组成借壳。以恒大地产如今2280亿元的估值体量来看，要装入深深房，也许率情形下不也许彻底现金支付交易。

假设本次交易彻底采取股份支付进行，以深深房停牌前120个交易日的加权均价11.14元/股的90%为发行价钱（即10.03元/股）计算，深深房本次大约需增发227.41亿股。增发后，深深房的总股本将增至237.51亿股。

在恒大地产引入300亿战投后，凯隆置业（为中国恒大全资子公司）持有恒大地产的股权比例将下降至86.84%。据此计算，深深房将向中国恒大增发约197.48亿股。这一持股数目意味着中国恒上将持有深深房83.15%的股份。再刨除深圳国资委变化后的持股比例，深深房的社会大众持股比例略高于10%，不会失去上市身份。

能够看出的是，恒大地产此次引入战投，一方面能够大幅提升估值，另外一方面亦可下降凯隆置业对恒大地产的持股比例，使得恒大地产借壳深深房后不触碰社会大众持股比例不得低于10%的红线。

但从上述计算来看，即便恒大地产引入战投后，社会大众持股比例的安全边沿其实不高。固然，假如在此次借壳交易中引入现金支付部分，有关各方的持股比例还将有所更改。

从另外一方面来看，恒大地产的估值也许也其实不会仅仅止步于2280亿。依据香港上市规则，增资规模超出市值的75%，审批程序更为复杂，耗时更长。能够懂得为，中国恒大引入战投的上限为市值的75%。以中国恒大600亿元市值粗略计算，75%上限意味着恒大引入的战投规模可达到450亿元，刨除此次300亿元的战投，恒大还有约150亿元的引战空间。

假设恒大地产后期再引入150亿元的战投，在本次引投基础上，不考虑溢价，那么恒大地产的估值将达到2430亿元。凯隆置业对恒大地产的持股比例将相应调降至80.26%，依据上述一样的办法计算，中国恒大可取得深深房约80%的股权，略低于上述约83%的股权，社会大众持股比例的安全边沿也将相应提升。

理论上，恒大地产的估值还也许进一步提升。更大的问题在于，中国恒大此次分拆恒大地产回归A股，政策上头对不确定性。

继去年兴起一波中概股私有化寻找回A以后，今年又有多家在境外上市的国内公司寻找分拆业务回A，包含中国恒大旗下的恒大地产；京东旗下的京东金融；中国中旺旗下的中旺集团拟借壳中房股份等。

而就在今年4月中下旬，史玉柱控制的伟人网络“登上”世纪游轮后不久，监管层就对外亮相，留意到中概股回归A股有较大的特殊性，特殊是对境表里市场的显著价差、壳资源炒作应当高度关注。证监会“正对这类企业通过IPO、并购重组回归A股也许引发的影响进行深刻分析研究”。尔后，监管层关于中概股回A的立场一直未晴明。

伟人网络成为最后一个回归A股的中概股。“香港红筹回归第一股”中国中旺和搜房控股的回A筹划如今都已“卡壳”。假如恒大地产此次能顺利回归A股，也意味着将在如今的政策壁垒前扯开一道口儿。

可是，依据早前的一些报道，中国恒大早年与深圳国资委已有交易，包含参与万科的股权之争等，都使得中国恒大此次分拆回归A股与上述公司回A案例有类似的地方，但也有了更多奥妙的不一样。

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