去年131房企跻身百亿军团三超级企业越大越快

2016年，中国房地产市场量价双双创出新高，房地产企业也迎来成绩增长爆发期，销售额再创新高。

中国指数研究院30日夜晚公布的数据显示，2016年共有131家房地产企业跻身百亿军团，比2015年增加27家，销售总额合计5.7万亿元人民币，市场份额已接近50%。

作为将来房地产市场竞争主力，百亿房企整体发展如何？成绩增长战略和发展前景如何？记者为此专访了中国指数研究院常务副院长黄瑜。

问题1：2016年房地产市场经历了一轮迅速上涨到逐步安稳的过程，百亿房企的整体体现如何？

黄瑜：今年房地产市场量价创出新高，绝大部分企业销售目的完成率都在100%以上。

2016年共有131家房地产企业跻身百亿军团，市场份额已接近50%，强者愈强的态势更加突显。能够看出，百亿房企已经逐步成为将来房地产市场竞争的主力。

百亿房企成绩高速增长的同时，内部发展格式也产生较大变化：我们将131家百亿房企分为了五个阵营(3000亿以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元)，企业数目分别为3家、9家、13家、29家和77家，各阵营企业数目均较上年有所增加。

3000亿以上的3家超级阵营房企恒大、万科、碧桂园的市场份额累计已近10%。上述五个阵营的销售额平均增长率顺次为82.7%、40.5%、73.2%、74.1%和65.3%，高于行业水平。

总的来看，行业集中度在加快提高。百亿企业在成绩迅速增长的同时，也充满了危机感，力图及时搭乘此轮上涨行情的顺风车，2016年的企业竞争也更加激烈。

问题2：百亿房企的成绩成长主如果出于哪些方面的缘由？

黄瑜：百亿房企2016年销售大增的主因是掌握住了这轮上涨行情，主要体目前三个方面：

首先，是抓住了重点一二线主流市场的发展机遇。从我们研究的40家代表房企来看，一二线城市的成绩奉献占比高达八成以上，仅十大城市对房企的销售额奉献已近六成，成为促进企业销售额增长的绝对主力。固然，百亿企业的发展也直接带动地方城市经济及房地产行业的迅速发展。

其次，采取因城施策的产品战略掌握住了市场的有用需求。2016年重点城市改良性需求集中释放，百亿房企明显加大了改良性产品供给，90-140平米“首改”类产品占比45.1%，同比增加4.2个百分点。

另外，借助一二线热点城市量价齐升的炽热态势，采取集中度高、影响力大的全国联动促销活动，迅速打开营销局势，也是促进企业成绩高速增长的重要缘由。

问题3：百亿房企将来的发展前景如何？也许存在哪些发展机遇？

黄瑜：从发展资源方面来讲，2016年，百亿房企除过是房地产市场的主力外，也是土地、资金、并购等市场的参加主体，通过紧抓并购、融资窗口期充盈土地和资金储备，力图在资源方面占领将来发展高地。

土地资源方面，百亿房企积极储备“粮饷”、抢滩二线城市，2016年1-11月百亿房企招拍挂拿地金额合计1.7万亿元，已超出全国300个城市各类土地成交出让金的六成(假如考虑协作拿地的情形，该比例会有所下降)。

资金资源方面，前11月合计67家百亿企业发行4708亿元公司债，同比大幅增长127.8%，平均利率为4.96%，有用下降资金本钱，并通过“地产+基金”、资产证券化等方法拓展资金起源。

并购市场方面，年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例已近100起，占行业并购数目的七成以上，核心目的在与通过直接并购布局新的城市和市场，掠夺优良资源，完成规模的加快逾越。其中对房地产公司的吞并收购也是大型百亿房企加快规模增长的“杀手锏”。

从将来发展前景来看，百亿企业如今主要深度挖掘细分领域的增量市场及房地产存量蓝海。增量方面，主如果掌握政策机遇，发展高度契合国家发展战略的特点小镇、轨道交通物业等；存量方面，主如果加快社区服务、长租公寓、共开办公等业务的发展，并通太轻资产运作提高规模扩大等。

问题4：百亿军团内部企业存在哪些差别？

我们以为，不一样阵营企业的发展重点和成长道路均有所差别：

三家超级阵营企业“越大越快”的趋向明显，主要以普遍的市场布局、丰富的产品构造和微弱的营销手段精准掌握了市场的主流需求。

销售额在1000-3000亿之间的第一阵营企业，尚待规模效应的连续发酵，主要受其布局、产品等方面定位相比较集中的影响，如今发展速度在五个阵营中最低。如今，加快并购重组与轻资产化运营是该阵营策划“大象起舞”的主要增长逻辑。

500-1000亿及300-500亿的第二、第三阵营房企，分别处于全国化布局初见成效、开启全国化扩大的发展阶段，持续以“做大”为核心，陆续加快全国化规模扩大，储备一二线城市优良土地资源。

100-300亿的第四阵营企业房企主要为区域型房企或特点房企，销售额的区域集中度更高，此轮部分二线城市投资过热致使的下行预期将会形成部分企业的风险隐患。其中，部分企业拿地楼面价已超如今企业销售均价，亦躲藏了较大的财务安全风险。(记者 庞无忌)

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