土拍市场日渐火热卖地收入再成地方财政主力

原题目: 土拍市场日渐炽热 卖地收入再成地方财务主力

华夏地产研究中心28日公布的数据显示，截至如今，50大城市卖地1.77万亿元，其中九成城市卖地收入超出百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是冲破千亿元。高企的土地财收，对因经济疲软而财路吃紧的地方政府来讲用处不问可知。

另外，房地产虹吸效应显著，实体经济疲弱的现实让人担心。专家指出，应加速引导资金流入股权投资和进入多条理资本市场，争取用投资收益吸引流动性，把货币从房地产转向多条理资本市场和实体部门，尽快让中国经济摆脱危局。

躁动 土拍市场炽热

华夏地产研究中心统计数据显示，8月出现46宗高价地后，9月高价地持续刷新记载，截至27日，全国已经出现了50宗高价地(认定标准单宗地总价超出10亿，溢价率超出100%)。值得一提的是，单宗地总价超出10亿的地块在9月也高达80宗，也刷新了历史。

事实上，通过2014年屡屡流拍的高潮后，自2015年下半年以来土拍市场日渐炽热。到了2016年，重点城市土地市场更是成为房企争相掠夺的对象，不计本钱拍地更是习以为常。

9月22日，广东东莞一幅位于黄江宝山社区的6.17万平方米的商住地进行招拍挂，共吸引了23家房企竞价，最后北大资源以总价34.3亿元，折合楼面价约25264元/㎡夺得。值得留意的是，该地块最后溢价率高达662%。

在9月21日，济南的3宗土地集中挂牌出让。其中，位于郭店的住宅用地在通过311轮竞价，最后以12.05亿元、平均楼面价6379元/平方米被房企拍得。值得一提的是，该地块肇端价仅为1.47亿元，溢价率高达719%，创今年国内土拍溢价率之最。另外，该地块在8个月前，其楼面价仅为750元/平方米，这意味着，在短短8个月后，其楼面价增幅高达750%。

华夏地产首席分析师张大伟表示，土地市场受房地产成交影响相同堕入惊恐，在此背景下，热点城市出现地价超出房价现象。同时，高企的地价反过来对现房市场形成较大影响。

小心 地方土地财务依附症加重

因政策性减见效应陆续呈现，我国财务收入增长仍处在放缓区间。来自财务部的最新数据显示，8月全国普通公共预算收入9894亿元，同比仅增长1.7%，其中，中央和地方普通公共预算收入分别同口径增长－2.6%和6.1%。

与之相比较应的是，地方土地收入与涉房地税收出现较大幅度增长。数据显示，土地出让金收入在前8个月达到20057亿元，与地方政府性基金本级收入占比高达87.89%。从增速来看，土地出让金收入前8月同比增长14%，较前7个月、上半年分别增长1.9、4.3个百分点。涉房地税收收入方面，作为土地财务主力军的契税和土地增值税分别同比增长了9.7%和13.7%，另外，耕地占用税同比增长33.5%。

助推房地产再度成为地方财收主要起源的缘由，则是土地市场再受热捧。华夏地产研究中心统计数据显示，截至如今，2016年全国50大城市共计土地成交金额高达1.77万亿元，同比涨幅高达48.8%，刷新同期历史记载。其中，9成城市卖地金额超出百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是冲破千亿元。

不只是杭州，土地市场炽热的地区财务收入增幅也在全国居前：前8个月，上海市普通公共预算收入完成5140亿元，增长23%；广东省前7个月全省普通公共预算收入完成6427.54亿元，同比增长15.6%；前8个月，江苏省普通公共预算收入完成5632.56亿元，增长6.0%，同口径增长9.2%。

另据业内测算，全国城市土地财务依附度指数平均已超出50%，其中，苏州土地依附指数更是高达82.6%。

中国社科院财经战略研究院财务审计研究室汤林闽博士研究发现，2007年至2014年，我国狭义土地出让金(包含国有土地应用权出让金收入即狭义土地出让金，国有土地收益基金收入，农业土地开发资金收入)整体上出现递增的趋向，除过2012年出现下滑外，其他年份均坚持增长。规模上看，已经从2007年的不到8000亿元，迅速增加至2014年的快要3.2万亿元，七年间差不多扩展了6倍。

中国社科院财经战略研究院财务研究室副研究员何代欣指出，从数据来看，近期土地出让收入增势与地方政府性基金收入的增势出现高度一致，估计土地市场对地方财务收入的奉献会在三季度末、四季度大幅上升。

对策 加速进行构造性改革

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示，如今房地产市场不只对企业部门的资金本钱、资金起源都产生了虹吸效应，还打乱了住户部门将来消费支出和家庭资产配置筹划，房地产市场俨然已成为全部中国经济的资金“黑洞”。

对外经贸大学公共政策研究所首席研究员苏培科也以为，房价的迅速上涨吸引大批实体领域的资金进入，特别在中国经济构造转型升级和实体经济增速下行的背景下，房地产对实体经济和其他领域的投资挤出效应异常显著。

所以，苏培科指出，为处理现阶段房地产抵触，应加速中国经济构造转型升级的脚步，加速技术创新，让实体经济尽快摆脱L形，阻拦流动性持续大批流入楼市。

同时，加速引导资金流入股权投资和进入多条理资本市场，争取用投资收益吸引流动性，把货币池子从房地产转向资本市场，尽快让中国经济摆脱危局。

中国人民大学重阳金融研究院首席经济学家何帆也指出，处理问题的根本途径在于引导资金流入实体部门，除过传统制作业外还要开放新领域引导资本流入。

关于地方对房地产的依附，中国社科院财经战略研究院院长高培勇对《经济参考报》记者指出，处理土地财务的问题根本上还是要借助构造性改革，好比此条件出过“全口径政府预算”，1998年提出过的税费改革等。

值得一提的是，地方政府已加速控制地价的增长。9月26日，杭州市领土资源局公布《加大土地供给调整竞价方法》的宣告，指出当土地竞价溢价率超出100%(含)时，该地块竞得人应在签署土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金；当土地竞价溢价率超出120%(含)时，需现房销售，并以150%溢价封顶。而在此之前，南京、苏州、武汉、郑州等地分别出台了克制土地价钱的政策。

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