负债高企信达地产押注地王前景难料

中报损失7000万现金净流量连续“入不敷出”

9月5日，信达地产股份有限公司（600657.SH，以下简称“信达地产”）公布宣告，非公布发行的2016年二期30亿元固定利率债券于6日在上交所挂牌，年利率4.5%。截至2016年6月30日，其资产负债率已超行业红线高达85.60%。

一年内狂砸300多亿元屡次高价夺得地王，本低调无名的信达地产忽然高调进入大众视野。但不尽善尽美的中报成就单，让此“地王制作机”堕入为难处境。

中报显示，2016年上半年信达地产营收同比上涨41.83%，但上市公司股东应占净利同比降低44.66%。扣除非常常性损益后，净利更是同比大幅降低131%，损失超7000万元。

负债高企，借钱越多，利息支出越多、财务费用升高、净利润削减，这些连环反响已凸现。

信达地产此前在答复《中国经营报》记者采访时坦承，项目拓展的投资力度加大，增加了公司的融资需求，相应的财务费用相应有所增加，客观上会给当期的成绩体现带来必定压力。

扣非后净利同比下滑131.46%

2016年中报显示，上半年信达地产营收30.68亿元，同比增长41.83%，归属于上市公司股东的净利润1.3亿元，同比下滑44.66%，扣除非常常性损益后归属于上市公司股东的净利润损失7000多万元，同比大幅下滑131.46%。

这是信达地产上市以来出现为数不多的损失情形。

公布资料显示，信达地产是中国信达旗下的房地产开发运作平台，实际控制人为国家财务部。最早以软件开提议家，2008年借壳上市，通过资产重组置出原有软件资产，置入信达投资下属11家房地产企业，公司改名为信达地产。

梳理其财报得知，损失迹象早在今年一季度已现端倪。2016年第一季度信达地产归属于上市公司股东的净利润损失近1.5亿元，扣非后，归属于上市公司股东的净利润损失近1.6亿元。

关于此次损失，信达地产解释，除过受融资使财务费大增影响外，因为结转收入中来自三四线城市的项目较多，市场行业毛利率水平降低比较广泛，公司去库存促回笼的销售战略力度又有所加大，使营业收入的毛利率降幅较大。

财报数据显示，信达地产2016年上半年房地产销售收入28.1亿元，同比增幅约42%，毛利率为19.9%，同比下滑约12个百分点。

除损失外，营收、回笼资金等大幅增长的情形下，经营活动产生的现金流量净额不增反降遭到质疑。

数据显示，今年上半年信达地产完成房地产销售面积63.30 万平方米，同比增长26.1%；销售合同额62.31 亿元，同比增长32.4%，回笼资金54.16 亿元，同比增长42.1%。但经营活动产生的现金流净额为-3.4亿元。

往年财报数据表示，该公司经营活动产生的现金流量净额“入不敷出”已连续多年。从2011年至2015年，该公司经营活动现金流量净额一直为负，分别为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。

“地王”致穷 ？

关于此次经营净流量“入不敷出”，财报里信达地产未作解释，就此等有关问题《中国经营报》记者致电并致函信达地产，截至发稿，未收到回应。但在业内分析缘由离不开信达地产快速拿地扩大。

2015年以来，信达地产受关注指数快速上升，从低调无名忽然高调进入大众视野，一切要归于频拿地王。

据了解，自2015年7月以来,信达地产共斥资350多亿元紧锣密鼓在多个城市拿下9块土地，其中7块为区域“地王”，仅今年上半年信达地产在上海和杭州摘得的三块地王就花掉210多亿元。

而为安在2015年这个时间点加速市场布局？9月初信达地产答复本报记者采访时称，目标是适应市场化趋向，优化项目储备构造，为公司长久连续发展提供基础要求。但在市场看来，此举为资产管理公司转型所驱。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，信达地产背后控股公司为不良资产管理巨头中国信达，信达地产的角色在调整，过去一直是服务于中国信达内部地产资源整合的角色，主如果收购一些房地产不良资产，特别是成型项目标并购和改造。但与之前对比，如今金融机构油水陆续缩减，转型火烧眉毛。

新城控股副总裁欧阳捷曾分析称，不良资产的收购其实不能够为信达地产带来满意的销售额，而早期通过其母公司取得的土地储备影响力也在削弱，在必定水平上，上述两重因素促使信达地产不能够不站到台前拿地。

以信达地产公布的表述来看，高调拿地储粮，加大一二线城市拿地，主如果依据该企业“二五规划”的战略安排，正视如今区域布局中的局限性，联合既有区域深耕的要求，亲密关注城市市场分化加重的趋向。

财务风险潜存 操盘经历缺乏

公布数据显示，截至2016年5月31日，全领土地市场地王频仍出现，其中依照总价计算，超出15亿元的共计有105宗高总价地块，其中国企在地王市场占比超出私企。

华夏地产首席分析师张大伟以为，出现地王潮，根起源基础因是资金潮下的资产荒。关于一二线城市来讲，拿了地王的企业都将面对入市困难，本钱压力风险特别大。

数据显示，2016年上半年210多亿元的拿地资金远超2015岁终信达地产净资产87.45 亿元。如此资金缺口，信达地产拿地的阔气底气丝绝不减。但通过其超出行业红线的高负债率不好看出其阔气的底气在哪儿。

中报称，截至2016 年6 月30日，信达地产合并口径取得银行授信总额共计478.57 亿元。其中，已应用授信额度295.93亿元。

9月5日，信达地产宣告，非公布发行的2016年二期30亿元固定利率债券于6日在上交所挂牌，年利率4.5%，刻日3年。

记者梳理得知，2016年上半年，信达地产分别以票面利率3.80%、3.50%完成公布发行债券共计30亿元。截至8月12日，又分别以票面利率5.56%、4.50%非公布发行私募债共计60亿元；同时还有20亿元的私募债尚待发行。

大批举债直使其负债率陆续上升。2015 岁终，负债总额为434.39 亿元，资产负债率已达 83.24%，超出行业80%的负债率红线。截至 2016 年 6 月 30 日，公司资产总额为 596.31 亿元， 负债总额 510.47 亿元，资产负债率为 85.60%。

土地成交集中，大批举债，利息增加，直接致使财务费用大幅增加。中报数据显示，2016年上半年的财务费用增幅高达193.26%。

“低本钱融资使拥有央企背景的信达地产不愁钱，举债买地简单，但随着的财务风险和高价地运作面对的不定因素，是负债高企押注地王所要面对的风险。”严跃进称，高价地可否顺利回利受诸多因素左右。

以6月份信达地产出资58亿元以平均楼板价高达3.7万元/平方米，溢价300%，摘得上海顾村地王为例。严跃进称，最典范的就是上海顾村这块地，自己其实不是高端市场板块，但地价比较贵，潜在的购房需求如何寻觅，是后续值得关注的问题。他表示，一线城市积极做投资，相符信达地产布局战略。然而一线城市优良房企许多，信达地产此类投资会见临各类冲击。

同策询问研究中心总监张雄伟日前发文分析，从如今上海土地市场特点来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不一样，一旦市场碰到调整，这几个“地王”也许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让。

除上海外，信达地产其他6个地王散布在深圳、杭州、合肥、广州五个城市。除北上广深限购限贷等购房政策连续从严外，近期合肥等一些热门的二线城市也已出台限贷政策。严跃进分析称，从楼市后续走势看，合肥、杭州等城市限购的也许性特别大。

如今对“地王制作机”信达地产而言，除过外部不定因素形成的风险外，企业本身对高端项目单独操盘运作的能力也是外界担心的风险因素。

证券研究机构分析，后续开发或引入在该地区操盘经历丰富的开发商一起开发。某种水平上信达地产是饰演一个财务投资者的角色。也有业内人士以为，不消除信达地产后续引入企业后半途退出的也许。

2016年6月初，即上述上海地王拿下后，信达地产发文称，将来也许引进协作方一起开发，并表示有也许所以致使公司在项目中所占的权益比例产生变化。

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