反弹空间犹存楼市拐点难现

“我是2月份批贷的，但是到现在卖给我房子的业主还没有拿到资金。”90后李丽坦言自己算是比较幸运的，首套房贷享受了85折利率优惠。中国证券报记者近日在北京（楼盘）、深圳（楼盘）、南昌（楼盘）等地了解到，大多数购房者没有李丽那么幸运，首套房贷利率折扣已从9折调整到95折，再到现在的基准利率甚至上浮。在此过程中，甚至出现了首套房批贷“难上难”，二套房贷“秒批”这类令人困惑的现象。

业内人士坦言，接下来的房贷利率仍有提高的可能，一方面是为了防范信贷市场背后的各类泡沫问题；另一方面是银行资金端成本不断上升，银行偏好收益更高的领域。有专家表示，在限购从严、信贷收紧等因素下，楼市观望情绪浓厚，但难言拐点出现，市场交易仍有反弹可能。

“漫长的”首套房贷

“本以为首套房贷会很快下来，没想到要等这么久，仅是批贷就等了一个多月。除了批贷，等"贷"资金到账又不知会多漫长，幸亏卖给我房子的业主能够理解。”陈刚向中国证券报记者诉说起自己的苦恼：在全家的共同努力之下，陈刚终于凑齐了150万元的首付，在北京市的朝青板块拥有了属于自己的一套房子。

陈刚说，首套房贷款200万元，赶上新政策只能贷款25年，而且利率优惠也从9折调为95折。如此算下来，在同样的贷款金额、期限下，自己的利息支出增加了85300元。

而最令陈刚困惑的是，与他在同一家银行申请了个人房贷的同事，其贷款批复速度明显比他快得多。他们两人之间的收入水平差不多，贷款金额也差不多，唯一的差别就是首套房和二套房。

多位房地产中介人员也向中国证券报记者证实，目前北京地区二套房贷的批贷流程确实比首套房快。“二套房基本上三至五天就能批下来，首套房至少需要一个月，甚至可能需要一个半月。”

银行工作人员并未解释二套房放贷批贷比首套房更快的原因，分析人士认为，二套房贷的利率上浮10%-30%，商业银行在信贷额度紧张的情况下有所倾斜属情理之中。

记者走访时了解到，目前工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，北京银行(601169,股吧)、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍，民生银行(600016,股吧)更是上升至1.3倍。此前，大部分银行二套房贷款利率为上浮10%。

据称，个别银行明确提出北京地区个人住房按揭贷款最低指导价为：首套住房按揭贷款最低为基准利率的1.1倍，其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍。不过，中国银行(601988,股吧)、北京银行、中信银行(601998,股吧)等相关负责人均向记者表示该行北京地区房贷政策并未变化。据记者了解，目前北京地区多家银行虽然对外没有取消95折的利率优惠，但在实际批贷时，以基准利率居多。

尽管只是个别银行的首套房贷利率上浮，在易居研究院智库中心研究总监严跃进来看，房贷利率仍有提高的可能，但出发点主要是为了防范信贷市场背后的各类泡沫问题，尤其是商业银行过去相对快节奏的贷款模式，现在确实需要积极约束。“有一点需要注意到，即便是房贷利率提高了，当前还是在过去持续降准降息基础上形成的利率水平，对比历史数据并不能算太高的水平。”

中指院研究报告指出，未来金融信贷端口收紧将是大概率事件，已有一线城市主要银行上调首套房贷利率至基准水平，或有更多城市效仿实施，推动市场走势更趋于理性。

中信证券(600030,股吧)分析人士指出，受房地产调控政策及年中考核等因素影响，预计银行年中会在一定程度上收紧房贷。季末MPA考核重点或转向信贷政策的落实情况上，个人住房贷款可能成为重要考察项目。

中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚认为，2017年新增信贷结构会相对更为均衡，企业会重新成为新增贷款的主要投向。其一，随企业部门经营状况改善，企业信贷需求增长同时，信用风险也会明显降低；其二，监管部门的窗口指导，会限制新增按揭的规模扩张速度；其三，宏观调控政策下，房地产市场的不确定性，也会导致居民部门按揭需求的下降；其四，贷款利率的上升，也会限制部分的信贷需求。

政策调控效应显现

从年初的“抢房”到目前的观望情绪浓厚，3个多月的时间里，全国楼市尤其是一线楼市急转直下。据北京市住建委官网公布“2017年5月存量房网上签约”数据显示，5月份，北京二手房网签11824套，网签建筑面积1092001.66平方米；二手住宅网签10801套，网签建筑面积1016169.37平方米。从成交量上看，5月北京二手房市场依旧处于降温态势。安居客数据显示，北京房价下滑尤为明显，目前二手房均价为51785元/平方米，环比上月下跌2.38%，同比去年同期上涨15.45%。记者注意到，自2017年3月以来，北京二手房均价持续下跌。

业内人士表示，5月份市场呈现小幅降温，进一步凸显了当前政策管控的有效性。当前各热点城市政策环境较紧，包括预售证发放、预售价格管控、购房资格审查、房贷政策收紧等内容，都会对市场交易形成各类影响。市场交易的下滑，也充分说明了投资投机需求得到了很好抑制。

安居客数据显示，“购房者信心指数”也出现了年内首次下滑。5月购房者信心指数跌至103.04，出现年内首次下滑。不少准购房者近期打消了购房念头，持币观望。工作已三年的小王前阵子看了不少房子，准备在合适的时机就“下手”。但政策频出，让小王却步，“无论什么时候，买房对于我都不是一件容易的事。现在政策调控这么紧，还真有点把握不准。”

对此，安居客房产分析师认为，不少买房者对目前的楼市持观望态度。市场热度下降的重要原因之一在于房贷政策的不断收紧。比如各大银行上调房贷利率。“房贷压力的增大，一定程度上导致买房的人减少。部分急于卖房的房东或主动下调报价、降价出售，所以这个阶段购房者的议价能力相对是提升的。”

严跃进表示，二手房交易降温，和潜在买家相对减少有关系，可以理解市场有调整，但很难说拐点出现。换而言之，后续市场交易依然有反弹的可能。政策方面，积极督促供地和加大房地产市场的预期稳定，都会成为接下来市场调控的新任务。而类似限购等政策，在现有内容框架下继续收紧可能性不大。

房价上涨压力犹存

对于楼市拐点何时出现，严跃进表示，只有在2008年次贷危机爆发的时候，可以认为中国楼市有拐点出现，特点在于楼市和金融市场都比较萧条，交易和价格都比较疲软。但现在应该不会有拐点出现了，这在于楼市发展其实还在积极抑制泡沫，并没有萧条出现。而三四线城市又积极释放需求，可以给楼市提供支撑。

明源地产研究院首席研究员刘策认为，市场并没有进入拐点，仍然长期看好房地产市场，尤其是一线城市。目前市场成交量下降是阶段性政策性导致的结果。

《住房市场发展月度分析报告》预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期内仍将继续下跌，但房价上涨的压力仍然存在。

财富证券分析师龙靓指出，历次房地产调控政策的持续周期一般不超过三年。为避免历史重演，“建立房地产市场稳定发展的长效机制”将是今后两年房地产政策制定的重要出发点。

本报记者 陈莹莹 彭扬

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