调控至深处房企并购忙

“不是在并购，就是在并购的路上”。随着楼市调控的深入，近段时间以来，越来越多的房企在并购的道路上疾驰，并购事件日益多发。

并购多发之秋

过去的一周内，房地产业内已发生数起并购案例。刚刚把天津（楼盘）的超级大盘星耀五洲拿下，融创中国马不停蹄，再度出手。5月31日晚，融创中国公告称，拟与合作方重庆（楼盘）上锦建筑联合收购重庆华城富丽房地产开发有限公司股权及债权，其中融创中国获得华城富丽60%的股权及相关债权，总代价为21亿元。

惯用并购手段、与融创同样激进的房企阳光城(000671,股吧)6月1日公告，将以16.81亿元（含债务）收购被称为“高端港式传世大宅”的成都半山艾马仕项目。而在不到一个月的时间里，这已是阳光城并购的第三个项目。除了成都半山艾马仕之外，阳光城最近还收购了曾号称“武汉（楼盘）汉口中心最大城市综合体”的中华城项目及“90年代羊城八景之一”的广州（楼盘）江湾新城项目，分别耗资29.63亿元和17.9亿元。

5月31日，招商局置地有限公司宣布，将以出资1000万元增加注册资本的方式，与新城控股合作开发于2017年3月29日在佛山（楼盘）三水竞得地块，并持有项目公司50%股权。5月26日，瑞安房地产有限公司宣布，万科以41.33亿元收购瑞房重庆天地部分项目79.2%权益。

4月底，并购王融创中国通过二级市场增持金科股份(000656,股吧)股票至25%，同时表示未来将视市场机会继续增持，不排除最终成为金科第一大股东。融创近两年来还收购了天朗、中渝置地、融科智地等房企的项目或股权，进行规模化扩张。

龙头房企一直是并购大潮的主力。据统计，碧桂园2016年共获取413宗土地，其中收、并购获取的有167宗，收并购金额占土地总价49.5%。自2015年下半年以来，碧桂园还相继以入股的形式成为太东地产、大亚湾海亚达和惠州（楼盘）俊峰鹏峰等十余个开发商的重要股东，并购项目的预计投入130亿元。保利地产(600048,股吧)2016年拓展项目112个，拓展容积率面积2404万㎡，其中，通过并购、合作方式取得面积占比75%，同比增长84%。

而根据阳光城2016年年报，其去年新增土地储备项目25个，其中，通过收购方式获得的项目数量超过一半，达到13个（55宗地块），并购价款为124.96亿元。

据Wind资讯统计，2017年至今，房地产行业并购案宗数为15宗，涉资250亿元；2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。

并购已成行业关键词

业内人士认为，在今年楼市调控加力的情况下，房企之间的并购形势还会继续加剧。同策咨询研究部总监张宏伟表示，未来2-3年是房地产行业的收并购时代，大量中小房企将就此退出房地产业。

中国指数研究院最新的研究报告也指出，在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然，“并购、转型和政策”将是2017年房地产行业关键词。

从美国住宅市场来看，主要也是通过并购融合的方式快速提升企业规模。在1995年至2009年期间，莱纳房产、普尔特集团和D.R.Horton三大开发商共进行了超过45次并购。

据相关统计，2005年美国前100位的建筑开发商市场份额占35.6%，前10位的开发商市场份额为高达21%。与之相比，中国目前的房地产业集中度仍较低。在中国彻底完成城市化进程和房地产业发展成熟前，行业内的并购重组必然是多发现象。

债务风险高企 资金链承压

在土地价格不断上涨的情况下，大型房企通过收购、合作及交换股权方式可以快速、低成本获得土地储备，有利于房企控制土地成本，优化区域布局，发挥杠杆作用，提高融资能力和降低资金成本，增强对合作供应商的议价谈判能力, 提升未来盈利能力。同时，房企通过将整体的销售金额进行财务报表的合并，变相提高销售业绩，提升财务数据的表现。

不过，毫无疑问，并购是把双刃剑。大举扩张也容易拉高房企的债务。高企的债务压力以及调控导致销售迟滞的风险，都给这些激进扩张的企业蒙上一层阴影。

以2016年并购猛烈的阳光城为例，其净负债率已排名行业前列。根据其年报，2016年阳光城净负债率高达256.82%，位居克而瑞55家上市房企净负债率排行榜第二位；有息负债总额为674.9亿元，同比增加了81.21%，在55家重点房企中排名第12位。

据阳光城一季报显示，公司一季度营业收入为24.23亿元，同比仅微增3.86%。同时，利息和融资费用的大幅增加，令阳光城一季度财务费用同比大增553.35%；部分长期借款将在一年内到期，致使一年内到期的非流动负债同比上涨250.41%。而截至一季度末, 阳光城的负债率进一步高企，已达到316.5%。

另外，阳光城最新的公告显示，截至6月1日，其累计对外担保额度已达1003.52亿元，除为公司为全资及控股子公司提供的担保额度外，阳光城对外担保金额25.25亿元（其中涉及阶段性暂时提供担保事项2500万元）。

业内人士认为，激进房企以较高的债务杠杆去快速扩张，其资金链能否承受重压，关键在于手上的货值能否顺利去化。尤其在一、二线城市普遍进入“四限时代”、“五限时代”，价格卖不高、新盘卖不了的情况下，普遍依赖高周转模式的高杠杆扩张型房企，资金链或将难免承压。

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