这座一线城市的房子真便宜了刚需的好日子来了

　　北京的房子真的便宜了！

周末跟几个中介朋友接触了一下，目前京城二手房来自两个方面的压力：

业主层面，真正要出手的二手房，议价空间在扩大，摇摆中的业主由于卖房意愿不是很强烈，议价空间不大；

中介层面，据可靠消息，京城房地产经纪的老大——链家近期的成交额大幅下滑8成以上，中介日子难熬，不少经纪人为了促成交易开始鼓励房主下调预期。

是什么导致目前这种局面？

现在话语权逐渐向购房者倾斜，这主要是因为以下几点：

1、3月17日，开始新一轮认房又认贷，二套房最低首付分别上升至60%（普通住宅）和80%（非普通住宅）；

2、3月27日，商住房一夜之间“消失”了；

3、学校周边的房子等特殊房源审核加强；

4、未来五年，要供应6000公顷土地和150万套住宅；

5、二手房方面，现有大量报价不合理的房源被下架，房主报的过高也不能被挂牌，部分中介按要求建立起大数据监测系统，二手房很难出现以往那种状况。

未来北京楼市会怎么走？

融360房贷（fangdai123）认为，上述5点原因中，未来五年的土地和住宅供应规划是最关键的，它是从供求关系的角度来制定的措施，遵循的是“以疏代堵”的策略。不过这150万套新房是否能打开局面呢？还得看以下分析：

1、新房的规划能否得到完全落实

未来5年150万套住房能否完全兑现，这个很关键，因为从以往的数据来看，计划都挺多的，但最后实际兑现的并不多，导致实际供应缩水。当然这次的决心比以往大很多。

2、自由流通量/总供应量

之所以要计算“自由流通量/总供应量”，是因为只有流通才能实质上影响供求关系。流通量一旦太小，市场很容易被控盘，下调也只可能是局部零星的现象，而且幅度非常有限。

假设未来150万套住房全部兑现，那么可供流通的纯商品住房有多少呢？我们测算了下，扣除没有产权的租赁房与只有部分产权的自住房，能够自由流通的纯商品房大概只有20万套，平均每年5万套，对比去年的住宅成交量，这个量实在有限。

而大量租赁房和自住房的的出现，则在一定程度上成了楼市的“定海神针”，特别是自住房，这类房子本质上是满足刚需，是希望他们只买这一套，未来不要参与换房的。显然这类房子的流通率会非常小，对市场影响也比较小。

3、二手房才是关键

2016年京城楼市共成交37万套左右，其中二手房占比近75%。新房的供应体量较小，即使数量增加，也对整体楼市形成不了多大影响。

而且新房主要位于五环外，五环内主要由二手房主导，新房在外围大量供应，对外围的价格可能会形成一定影响，但对五环内的影响可能比较有限，毕竟地段优势更加明显，价格自然更加坚挺。

4、资金流动影响

资金对楼市的影响几乎是线性的，只要上调首付，成交量必然应声下跌。

但我们看一季度的金融报告，一季度住房贷款余额已经达到了19.05万亿，同比增35.07%，增速比上年末低1.1%。

要读懂这个数据，我们首先我们要知道一点，当前一二线城市房地产资金流入门槛正在提高，因为交易量已经下跌了嘛，但增速又仅仅低1.1%，该怎么解释？

其实是这样的，资金仍然以适度较快的速度流入楼市，只不过流入了下面这些城市：核心城市周边的大量卫星城和大量三四线城市，统计局的数据也显示，三四线城市房地产销售增速明显高于一二线。

资金流入周边卫星城及三四线城市，从一定程度上来说，反而是对核心城市和一二线城市的一种支撑。

就北京来说，它所要面对的是全国范围的各路资金的较量。把二套房首付搞那么高说到底还是不让你们参与交易，没有交易就没有行情，没有行情就好描述。

总结一下：现在二手房行情出现的松动，对于购房者而言，也许是个机会，能够买就买，当然你也可以去等自住房，就看你的运气如何了。有朋友问，有没有可能下调20%，答案就是：在5万的价格上，直接掉1万，真的挺疼的！

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