条件已具备房地产长效机制如何落地

近期，中央一再强调“房子是用来住的”，而就不久前住建部新闻发布会上，住建部部长陈政高表示，建立房地产市场长效机制的条件已经具备。未来市场调控可能在金融、租赁、自住房等方面有进一步的政策出台。

机制的焦点

长效机制的核心就是先要确定住宅的基本属性，“房子是用来住的”，强调了居住属性弱化投资属性，这也就明确了未来房地产市场的发展应该以满足人们基本居住需求为主的方向。

在市场经济中，住房与其他产品不同，它既是投资品也是消费品，更是具有唯一性的生活必需品。由于投资品与消费品的价格基础、价格形成机制及价格运作机制不同，如果对住宅性质界定的模糊，也就是投资和居住不分，就会导致一段时间内住宅的投资属性不断被放大，房价出现较大波动。

既然长效机制的核心是对房子居住和投资属性的界定，那么未来如何强调居住属性，也就是解决政府在房地产市场中的角色问题。

不久前，住建部部长陈政高表示,现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件，建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大。第一,有利于解决房地产现存的矛盾和问题,特别是解决一些深层次的矛盾和问题。第二,有利于抑制房地产泡沫,防止出现市场波动,实现房地产长期稳定健康发展。第三,有利于实现全体人民住有所居目标的实现。

其实“居住”属性的落实可以分为两个方面，一方面是加大保障性住房的建设，加强政府在房地产市场的话语权，另一方面就是合理引导住宅投资。

在保障方面，2015年开始，国家实施了三年的棚改计划，即从2015年到2017年，要改造各类棚户区住房1800万套。2015年棚改开工601万套，2016年开工606万套，今年计划目标是600万套。同时加大租赁市场的发展，对此住建部副部长陆克华表示，首先，要加快租赁市场立法；其次，多渠道增加租赁住房有效供应；最后大力发展公租房推动公租房货币化。值得一提的是，陆克华指出，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

合理引导投资，规范金融市场秩序，在交易环节倾向于自住需求的支持，合理引导投资需求，降低金融杠杆，提高首付比例等措施。陈政高表示，要加快立法，并适时推进改革，目前有关部门正在按照中央要求开展工作。

机制如何落地

长效机制是一个错综复杂的系统性工程，牵扯到方方面面，如何执行落地呢？

中国房地产协会理事向锋认为，长效机制是分类调控、分城施策的“区间管理”模式和城镇化发展中供给侧改革协同发展模式共同构建起来的房地产发展长效机制。具体说来，通过城镇化发展方式转变和产业结构调整，来统领“区间管理”。以大数据支撑精准调控。通过供地方式和供地时序的调控，优化产品结构和控制资源释放。

向锋表示，推出自住型商品房，既是支持中央“房子是用来住的”的定位，也是一种有益实践，关键是如何将自住型商品房销售和运营管理起来，实现这个目标，这是考验管理者决心和能力的问题，不要沦为新的一轮“利益寻租”。

在金融政策上，要有张有弛，紧紧围绕调结构、补短板的供给侧改革目标，对需要支持的产业和方向要坚定不移支持。对已经“饱和”的产品要坚决管住。同时，考虑房地产业在经济中的作用和地位，既要问题导向，也要充分考虑房地产业良性机制不是一蹴而就建立起来的，需要通过发展渐就在5天前住建部新闻发布会上住建部部长陈政高进式地解决。预防系统性金融风险，挤出局部区域资产泡沫的“水分”。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞关注的更为具体，他认为在保障方面要“租售并举”，在城镇化加速发展的阶段，像不少“北漂”不是没住房就是住房条件差，要改变这一现状，政府应增加有效的住房供给，包括新建商品房、棚户改造安置房、保障房、自住房和租房市场等。多增加针对“北漂”这样的租房一族的社会配套福利，包括教育、医疗等福利，让福利随着人走，而不是随着房子走。而安信证券首席经济学家高善文则认为，稳定房价的长效机制首先要控制地价，需要提高土地的使用效率。

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