北京二手房市场微热：降价百万者多为虚高房源

　　2月22日，相关机构发布数据显示，2月中上旬北京新建商品住宅网签1825套，环比下降32.7%。相比于新房市场成交的持续回落，沉寂数月的北京二手房市场成交近期则出现一定程度的反弹。北京商报记者调查得知，2月20日，链家共成交二手房838套，全市单日实际成交估计超过1600套，而近一个多月的日成交基本都在500套左右。从价格来看，所谓降价百万者，多数为此前报盘价虚高的房源，而对于绝大部分二手房业主，目前降价的意愿基本没有，不仅如此，部分稀缺房源如核心地段学区房等，还有进一步上涨的趋势。业内称，北京二手房市场需求一直存在，未来政策会成为主导市场走向的关键因素。

成交反弹

2017年初这段时间，北京二手房市场延续了2016年四季度的低迷，成交量整体仍旧不断下滑。但是，2月18日-20日这几天，北京二手房市场成交量却出现明显反弹。

北京商报记者从链家网公开显示信息得知，2月20日，链家共成交二手房838套，2月19日成交600多套。据链家某门店经纪人小张介绍，前几日北京二手房市场成交量确实增加了，这两个月，链家每日的成交量都在二三百套，周六日多一点，也不过四五百套的量。

有业内人士分析，按照链家占北京二手房市场份额约45%来计算，2月20日北京二手房实际成交预计在1862套左右，而这两个月北京二手房市场日成交量保持在500-600套左右，2月20日的单日成交量明显增加，这也是2017年至今北京二手房市场成交量最高的一天。

北京商报记者走访多个区域二手房门店发现，到店咨询、签约客户较多的是西城、海淀等区域。北京一家二手房中介机构人士称，从成交区域占比来看，朝阳、海淀、丰台等区域排名前列。从成交结构来看，两居室、一居室成交占比较高，前几日成交量的回升也是以小户型成交为主。

自“9·30”新政出台以来，北京二手房市场已经连续5个月处在低迷期，为何2月18日-20日这几天成交量会出现反弹呢？据多个中介门店一线经纪人介绍，近期成交客户大多是年前积攒的客户，年前市场处在下行通道，客户观望情绪较浓。春节之后，市场走势趋于平稳，客户的入市意愿也开始增强。

同时，正因为市场进入平稳期，成交周期开始拉长，这也给换房客户带来足够的“签约周期”。从房源端来看，平稳的市场环境也让业主愿意给购房者留下换房所需要的时间。

此外，未来楼市政策继续收紧的可能性依旧存在，按照以往来看，3月可能是政策出台的窗口期。一旦楼市再度收紧，购房者的资格可能会受到限制，同时信贷政策的调整也会导致购房成本的增加。因此，赶在极有可能的政策出台前置业，也成为部分客户的主要心态。

值得注意的是，二手房网签存在滞后性，上述所说成交数据是一线的实际成交，并非网签量。有业内人士认为，二手房市场成交量几天的回升并不代表市场的回暖，目前市场低迷的现状仍未改变。

虚报下调

提及楼市，成交价格的变化往往比成交量的变化更能引起人们的注意。在成交量出现反弹的情况下，北京二手房市场的成交价格是涨了还是跌了呢？北京商报记者调查发现，从价格方面看，目前北京二手房市场存在“百万降价”与“死扛不放”两种现象并行的情况。

近日，市场中出现“业主降价百万元出售房屋”的消息，北京商报记者走访多个区域中介门店了解到，部分总价较高的小区房屋确实出现挂牌价格下调的情况。以东四环某个大户型为主的小区里一套150平方米的两居室为例，春节前业主报价1200万元，节后下调报价至1100万元，总价便宜了100万元。中介人员称，该房屋价格还有商谈的余地。

与这种“降价百万”的房屋不同，市场中存在的更多是价格“死扛不放”的房源。以十里堡一个老小区为例，一套45平方米的一居室，报价320万元；60平方米的两居室，报价380万元。类似这样的房屋，很少出现业主主动降价的现象。同时，这类房屋的议价空间并不大，通常议价空间在5万元以内。

有业内人士分析认为，目前二手房市场中房源降价与否主要看房屋自身的几个因素，包括房屋年限、面积、所在区域及配套等等。年代较长的房屋、大户型房屋、配套较差的房屋降价出售可能性会大一点，而一些区域的房屋价格甚至会出现逆势上涨的情况。比如与教育资源挂钩的学区房，真实的成交价格仍不断上涨。

上述人士进一步表示，实际上目前市场中出现的降价房源，多数都是报盘价格的下调，并非是真正意义上的成交价格的下滑。这部分降价房源之前的报价较高，下调价格后的成交价格往往并不低于以往类似房屋的真实成交价格。因此，看房价是否下滑，要去看具体的成交价格，而并非是某些房源的报盘价格变化。

北京商报记者咨询了多个区域中介门店经纪人发现，目前二手房成交价格相比数月之前，是相对平稳的市场行情，涨跌幅度在5%左右的情况一般是跟业主自身的情况有关，这个幅度属于市场正常现象。

政策主导

“目前北京二手房市场趋于平稳，未来楼市政策将会是主导二手房市场走向的关键因素。”亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示。从政策空间来看，如果未来北京房价没有得到控制的话，“认房又认贷”政策出台的几率较大，这一政策在同为一线城市的深圳（楼盘）、上海（楼盘）都已开始执行。

伟业我爱我家(博客,微博)集团品牌中心总监孔丹认为，虽然目前北京的楼市调控政策已经很严格了，但是不排除进一步出台收紧政策的可能性。政府部门的政策储备是有的，比如营业税的调整，从两年免征调回五年免征。另外，关于首付比例、贷款年限及利率调整等政策也有可能出台，这类政策通常是全国性的或者针对房价涨幅过快城市出台。

对于今年北京二手房市场走势，孔丹表示，2017年政策放松的可能性几乎为零，同时北京房价企稳是必须要做到的一点。因此，二手房交易量会持续低迷，预计全年交易量相比2016年会减少30%。房价方面，2017年可能出现实质性回落，回落幅度很难预测，估计降幅跟2014年差不多。

此外，自“9·30”新政出台以来，北京二手房市场交易量回落已延续5个月，但房价却依旧平稳。一方面，二手房市场由小业主构成，独立个体对市场的判断以及跌幅承受能力不同；另一方面，市场成交价格的回落相比成交量的回落一般会延后半年左右，如果成交量连续半年以上持续回落，那么房价的下滑将会是大概率事件。

不过，郭毅认为，今年北京二手房交易量会稳中有增。从市场结构来看，北京新房市场已经不能容纳刚需客群，新房供应减少、价格提升、位置外移等因素决定了刚需客群从新房市场转移至二手房市场，二手房市场会承接这部分刚性需求。

郭毅进一步表示，从价格来看，今年北京二手房价格分化会较为明显，尤其是调控加码之后。类似学区房以及轨道交通沿线的房屋价格会较为坚挺，而地段较差、年代较久远的房屋，价格会出现下滑。

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