央妈的高阶楼市挤泡沫方式

房地产是最近十几年拉动GDP增长的主要动力之一，每当经济遇到较大下行压力的时候，给房地产“嗑药”总能给中国经济带来惊喜，2009年的四万亿如此，2016年的让居民部门加杠杆去库存也是如此。但一个人病了不能总靠“嗑药”来让自己亢奋，而不去管自己致病的原因。

2016年一线城市的房价猛涨，这也让监管层嗅到了危险的味道，继去年10月份热点城市收紧房贷之后，春节后热点城市的房贷继续收紧，房贷优惠利率均回到九折以上。同时，央行最近开始窗口指导商业银行收紧贷款的投放，当前房贷占到贷款总额的一半，央行收紧贷款的投放房贷必然会受到影响，再加上近期不断上调的逆回购利率，市场短期融资成本的抬升必将影响中长期存贷款利率，楼市资金面的收紧才刚刚开始。2017年1月，全国首套房贷款利率连续3个月小幅上涨达到了4.46%，虽然上涨幅度不大，但这表明了高层抑制房地产泡沫坚决的态度。

央行上调货币市场利率旨在降低金融杠杆，抑制套利交易，避免资金脱实向虚。2013年以来，股市、债市、楼市、大宗商品轮番暴涨，这都与套利交易有关，其中以货币市场利用低利率，通过借短钱加杠杆炒作套利的方式最为典型。

2016年银行对非银金融金钩的净债权增加的很快，仅1月至10月就达到了10万亿元，如此庞大的资金规模，货币市场利率稍微有个风吹草动，高杠杆套利参与者就可能血溅五步。抬高货币市场利率，意在传递去杠杆信号，警示银行资金参与资产套利。

上调货币市场利率对于市场来说比较缓和，无论是对资金面的影响，还是对实体经济的冲击都没有直接加息那么大。当前，我国实体经济和虚拟经济、汇率和资产的偏离已经比较严重，2016年的房价暴涨其实并无太多基本面的支撑，更多是杠杆推动的暴涨。如果直接启动加息去杠杆，无论是资产泡沫可能引发的系统性风险，或是资本外流冲击外汇储备和本币估值，所带来的后果都难以预计的。太过猛烈的去杠杆往往会让市场产生动荡，2015年的股市去杠杆如此，2016年的债市去杠杆也是如此，日本通过加息捅破泡沫也是前车之鉴。

所以，通过抬升货币市场利率这种相对缓和的方式，先打掉低成本、借短线的杠杆和套利交易，然后给市场温和的传达收紧信号，并微幅向存贷款市场传导，从而达到渐进挤泡沫的效果。如果货币市场的持续操作能够形成上述预期，那么对资产泡沫的软着陆会有非常大的帮助。

虽然2016年楼市暴涨，但需求型改善的影响只占一小部分，更多的还是杠杆资金、炒作资金的推动。最近，热点城市商住两种房火爆，炒作这类房子的人在钻政策的空子，炒作的需求和资金量有相当的体量。实体经济疲软和去产能的背景下，银行的贷款结构也出现了巨大变化，2016年下半年以来呈现出了信贷房贷化的特点，传言2017年1月份信贷中的房贷占比依旧过半。

当前，虽然房贷利率收紧了，但首套房的首付比例、贷款利率依然在历史低位，之后也有可能针对不同城市的特点出台区别化的政策，热点城市需要控制，三四线城市需要扶持。相比楼市新高不断的2016年，2017年的楼市热度会下降不少，但只要利率整体保持在低位且杠杆适度，楼市交易量和价格不会产生断崖式下跌。当在利率预期的引导下，楼市的杠杆越来越少，非杠杆资金逐渐增多，一场资产泡沫的软着陆就算完成了，这或将也是载入史册的一场“战斗”。而之后，但愿也不要因为“骄傲”，再让历史重演。（文/大冬瓜 图/网络供图）

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