鸡年首拍多城再现高溢价土地市场余热难消

虽然各地楼市在缓慢降温，但土地拍卖市场却依旧火爆，频现高溢价成交。

昨日，南京的鸡年首场土地拍卖结果出炉，七幅地块全部成交，其中五幅需现场摇号确定竞得人，其总起始价为183.7亿元，成交总价达268.7亿元。同样，长沙“鸡年首拍”的平均溢价率也高达77.82%，最抢手的一幅土地溢价168.4%方告成交。而自今年以来，还有合肥、杭州等多个去年的楼市热点城市刷新了土地价格。对于热点城市土地市场余热难退的现状，有业内人士指出，要缓解房企的“饥渴症”，合理增加土地供应方为治本之策。

一幅地块历经395轮竞价

2月14日“情人节”，南京城内最令“万众倾倒”却是土地。作为当地的鸡年首场土地拍卖，出让的七幅地块中，除一幅纯商业地块以底价拍出，其余六幅均经历多轮竞价，有五幅达最高限价，须摇号确定竞得人。

昨日出炉的拍卖结果显示，位于秦淮区中华门外的G98地块，因区位较佳，竞争激烈。从起始价58.6亿元，到98亿元的最高限价，历经四个小时395轮的竞价，最后转为现场摇号。不仅在拍卖轮次上创了新高，还创下南京历年地块拍卖总价之最。此外，有四幅住宅地块，也全部拍出最高限价，再转为现场摇号。记者注意到，土地拍卖的背后是资本的较量，上述地块的竞得人主要是金茂、招商、绿城等地产大鳄。

竞拍的激烈，也显示着房企对土地的“饥渴”。南京当地一家媒体还披露了一个有趣的细节，由于竞拍难度较大，一家大型房企曾找到当地的业内人士，希望其能帮助介绍购买其他开发商手上的未开发项目，一旦牵线成功，即“奖励”500万元。

与南京相似，2月11日，长沙的“鸡年首拍”也是十分火爆。有30多家房企参战，出让的六幅地块被一抢而光。其拍卖总起价为14.27亿元，总成交价31.6亿元，平均溢价率高达77.82%。其中，芙蓉区浏阳河东岸057地块由长沙龙湖拿下，溢价率168.4%。

再早以前，作为去年的楼市黑马，合肥在今年1月份共出让25幅土地，总成交额约241.83亿元，创下近年来单月土地成交金额的最高值，单幅地块溢价率超过200%、300%的案例更是层出不穷。同样，1月19日，在杭州的2017年“首拍”中，多个板块的地价纪录也被刷新。

据易居研究院智库中心统计，今年以来，合肥、长沙、沈阳、成都、南京、青岛（楼盘）、杭州等城市土地成交溢价率位于全国一、二线城市的前列，分别为147%、92%、75%、65%、59%、51%、50%。

为了抑制过热的土地市场，一些热点城市对土地拍卖确定了最高限价，但依旧出现疯抢。多位业内人士表示，如果没有最高限价，肯定还会出现更多的地王。

“房企自持”仅在部分城市奏效

在今年的土地拍卖中，天津（楼盘）的成交溢价率相对较低，仅有6%。这与当地对房地产的调控举措有关。

为了给土地拍卖市场降温，2月13日，天津再祭出杀手锏，房企报价到达上限后开始比拼“自持面积”。也就是说，当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持面积。对竞报自持商业建筑、自持住房建筑的，开发后不得办理销售许可，不得分割转让、分割抵押。这一举措大大增加了房企在天津拿地的成本和难度。

北京（楼盘）也对土地拍卖作了严格限制。1月19日，北京进行了2017年“首拍”，三幅地块均设有严格的竞拍限制，与天津的做法相似，当报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报企业自持商品住房面积或商业用房面积比例。虽然条件严格，但房企的热情还是不减。其中两幅地块在现场竞拍过程中均达到价格上限，其后竞报的自持商品住房面积也均达到70%的最高比例限制，最后不得不转入“报方案”阶段。

合理增加土地供应方可治本

楼市调控越来越紧，房贷门槛越来越高，为何土地市场却依旧火热？

一些业内人士认为，去年楼市成交量较大，全国地产销售面积突破15亿平方米，销售额超过11万亿元，创历史纪录。现在房企普遍是有钱没地，特别是一些上市房企为了保持高速发展必须大量拿地维持储备水平。

易居研究院智库研究中心总监严跃进指出，去年下半年热点城市实施楼市调控以来，很多房企的拿地节奏有变，但土地补库存的需求依然存在。数据显示，包括万科、保利在内的前20大房企，今年1月份的拿地金额达到1117.26亿元，平均拿地成本为9654元/平方米，相比2016年的6964元/平方米上升了38.6%。

对于“房企自持”等抑价手段，新城控股副总裁欧阳捷此前接受媒体采访时曾指出，即便要自持70年，开发商依然有运作的空间，除了通过发行REITs或者股权转让变现外，还可建设购物中心等支持现金流。而且，一些核心城市的核心区域可能将无地可售、无房可售，其土地增值也存有较强的预期。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华分析认为，土地限价等手段仅暂时放缓了地王出现的脚步，表面平缓的背后实有暗流涌动，因为限价并未改变供需不平衡的实质。

值得关注的是，去年，在房价上涨的同时，部分城市的土地供应量还下降了，一些热点城市的土地供应不仅没有完成当年计划，还创下多年来的新低。对此，一些业内人士指出，部分地方政府未能确保合理的土地出让规模，导致土地尤其是住宅用地成为稀缺资源。就房企而言，在一线城市抢不到，就得跑到二线热点城市去拿地，因此，频现高溢价也就不足为奇了。

多位房地产业人士表示，对今年的楼市持谨慎乐观，但土地市场或许会走出相反走势。

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