央行变相加息？信贷冷风会吹低房价吗

春节假期刚过，济南（楼盘）有些开发商的工作人员还没上班，但央行变相加息的消息便在房产圈传开了。

2月3日，春节后上班第一天，央行公布上调常备借贷便利（SLF）、逆回购利率。在此之前，央行已经提高了中期借贷便利（MLF）利率。至此，央行最为常用的几种货币政策工具的利率均已上调。

“与去年流动性宽松是楼市热销的主要推动力一样，流动性收紧将是影响今年房地产市场的核心因素。”安信国际证券房地产行业分析师王梦恺对经济导报记者如此说道。

济南某商业银行人士对经济导报记者表示，目前济南市场的房产利率尚未上调，“但最近银行的信贷额度比较紧张，未来某些银行不排除会提升房贷利率。”

信贷收紧影响楼市

在春节假期前，经济导报记者在济南东部多个楼盘采访，各售楼处门可罗雀，与之前人气火爆的情形形成鲜明对比。现如今，房地产市场又有重磅的利空消息来袭。

自2月3日起，央行上调SLF利率，调整后SLF隔夜、7天、1个月利率分别上调35、10、10个基点。这次上调后，SLF隔夜、7天、1个月利率分别为3.1%、3.35%、3.7%，而此前的利率分别为2.75%、3.25%、3.6%。

SLF是央行的一种货币政策工具，金融机构可根据自身流动性需求申请SLF。SLF的操作利率一般被视为“利率走廊”的上限。央行公布的信息显示，1月份央行对金融机构开展SLF操作共876.75亿元；1月末SLF余额为345.10亿元。

在2月3日当天，央行官网还披露，该行以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作，并全面上调公开市场逆回购操作利率10个基点。2月4日，央行再次公告，将暂停逆回购操作，进一步收紧市场流动性。这些信息，均被市场解读为“变相加息”。

王梦恺分析称，其实在此之前，货币政策趋紧已经有迹可循。“M2及贷款投放的增速已经在去年下半年有明显回落，货币市场利率也于四季度开始低位回升。去年年末的中央经济工作会议定调去杠杆、抑泡沫，对于货币政策的态度也是中性偏谨慎，叠加美联储加息或导致中国被动收紧货币政策，今年货币政策整体趋严或是大概率事件。”

经济导报记者也注意到，在春节前的1月24日，央行已经对MLF操作利率较上期提高10个基点。“尽管基准利率还没有上调，但是对流动性收紧的趋势要有清醒的认识。流动性收紧将是影响全年房地产市场的核心因素。”王梦恺说。

流动性收紧对房地产的直接影响体现在两个方面：对于开发商来说，银行会加强对房地产开发商的融资监管，开发商的融资成本会提升；对于购房者来说，银行按揭贷款利率可能上升。

“央行已经释放出变相加息的信号，再加上今年公共部门投资力度加大，银行信贷有了更多投向，按揭贷款利率或将出现调整，市场需要对此保持密切关注。”王梦恺说。

济南市场成交缩量

央行变相加息的消息牵动着买房人的心。上述济南某商业银行人士说，目前其所在的银行尚未调整房贷利率。“但最近银行的信贷额度比较紧张。”

对于开发商来说，变相加息也是一个大利空。

去年12月26日，济南出手加码房产调控，济南本地户籍家庭限购两套住房；非本地户籍家庭限购一套，且需要连续24个月在市区缴纳社保或者个税。

在政策的高压之下，济南的房地产市场成交量有所下降。

据经济导报记者统计，在济南加码楼市调控前的4周时间里，即去年11月28日至12月25日，济南共成交住宅1.1万套；但在调控加码之后，自去年12月26日至春节前的1月22日，在这4周时间内，济南共成交住宅8121套，较前4周下降约四分之一。

近两周济南住宅成交更是大幅下降，分别成交674套、609套，但主要原因是受春节假期影响。

房价大幅下跌

可能性很小

在市场交易已有下降的情况下，央行变相加息对市场影响几何？

对于未来的市场走势，王梦恺相对悲观：“房地产市场的流动性收紧将导致个人和企业信贷获取难度及成本明显提升，楼市也将从‘量缩价稳’逐渐向‘量稳价降’转变，前者是开发商保价控量，后者是开发商以价换量。我们预计今年下半年将出现房价回调压力。”

山东大学房地产研究中心主任、经济导报特约评论员李铁岗表示，市场资金成本提升有利于消除过热情绪，让市场回归到良性、平稳的轨道。

对于济南房地产市场，李铁岗认为，除了受宏观环境的影响，过去一年房价走势也受到城市建设提速的刺激。“近两年济南城市面貌有了较大提升，高架、轨道交通等基础设施建设速度加快，市场对这些基础设施改善的预期提前释放，这是房价出现非理性上涨的一个重要因素。”

李铁岗认为，虽然央行变相加息可能会加大开发商或购房者的资金成本，但这并不会导致济南房价大幅下降。“大幅下跌的可能性很小，目前市场的供需依然紧张，未来可能会保持一个较为稳定的格局。”

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