楼市去库存开发商促销瞄准“返乡置业”

春节长假期间，中国证券报记者在陕西省西安（楼盘）市、湖北省武汉（楼盘）市多个楼盘访问时发现，返乡置业渐成二三线城市新看点，热度更多集中在劳动力输出省份。专家表示，库存较高的城市，确实需求返乡置业增进销售，但将来仍需“一城一策”处理房地产供需问题，确保楼市健康安稳发展。

去库存周期缩短

返乡置业现象的背后是大批二三四线城市去库存需求。“去年9月到11月，西安房价每平方米均价上涨2000元。”一名售楼员对记者表示，“西安房价在去年有了大步逾越，我想今年还会出现稳步上涨的趋向。去年一套47万元的小户型房子，目前能够卖到58万元，短短半年升值十万余元。”售楼员将房屋的升值“归功”于西安土地市场的缺乏。自2014年7月后，西安土地入市数目稀疏。去年12月，东二环约137亩的地块入市后，引得多方竞拍，最后以总价18.5亿元被融创地产竞得，成交楼面地价7212元/平方米，土地溢价率168.11%。

业内人士表示，去库存的同时要严防泡沫出现。即便是库存量较大的二线城市，好比西安，去年12月底也出台了新一轮限购政策。依据《西安市人民政府关于进一步增进房地产市场连续安稳健康发展有关问题的告诉》，自2017年1月1日起，该市及非该市户籍住户家庭（包含夫妻两边及未成年子女），在该市城六区范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。

此限购政策针对的其实不是西安本地住户，而是“炒佃农”。丈八东路某售楼处售楼员称：“西安的房价能够算是省会城市里最低的，所以炒佃农比较多，河南、天津（楼盘）、浙江等地都有过来买房的。”

美城机构公布的2016年报显示，截至2016年12月终，西安商品房库存为2603.6万套，比上月削减78.49万套，去化周期为14个月，较去年初降低10个月。依据上述售楼员介绍，依照如今的销售速度，西安住宅的去化周期只有半年左右。

湖北的去化周期相同显著缩短。湖北省统计局数据显示，2016年全省商品房销售额为4994.05亿元，增长36.4%，其中住宅销售额增长37.1%。商品房销售面积为7427.16万平方米，增长18.9%，其中住宅销售面积增长20.2%。随着着销售额大幅增长，楼市去库存成效显著，去年全省商品房待售面积为2373.46万平方米，降低10.5%，其中住宅待售面积降低18.7%。

国家统计局日前公布的数据显示，截至去年11月终，全国商品房待售面积69095万平方米，环比连续9个月降低，库存累计削减2758万平方米。

从易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量来看，截至2016年12月底为23334万平方米，环比削减1.0%，同比削减10.6%。视察2016年全年月度数据，全国35个城市新建商品住宅库存整体处于下滑态势，体现出较好的去库存情况。若从同比增幅看，已出现连续17个月库存同比下跌。部分城市去库存成效较好，从“去库存”阶段转到“补库存”阶段。依据武汉市领土资源和规划局网站的数据，2017年筹划供给宅地18830亩，2018年筹划供给宅地17888亩，超出2016年的15952亩。

楼市处于高位平台期

作为拉动中国经济增长的两大引擎之一，今年房地产的走势备受关注。有专家担忧今年房地产投资和销售的情形欠安，会对中国经济形成不利影响。

在严跃进看来，在销售上，利空政策效应会持续释放。特别是一些大城市，认房又认贷，包含缴纳社保都影响一部分需求。但这其实不代表楼市消极，缘由是其中含有克制资产泡沫、防备投资投契的导向。

从中长久看，房地产市场的交易量还未达到峰值，后续仍有交易量上升的也许性。

明源地产研究院副院长刘策表示，房地产销售或投资普通会存在惯性，缘由是全部市场已经进入高位平台期，2017年难有大起大落。受一线城市土地供给及房企阵地转移影响，估计2017年二线城市整体房地产投资相比较乐观。

业内人士表示，尽管房地产市场销售量会降低一些，但最多降低5%左右。依照当下市场的体现，仍有一些利好因素未被释放，包含政策上的微调都有也许。

可是，关于上述记者所看到的返乡置业现象，刘策以为：“这没办法从根本上转变各地区房地产市场的差别。相比较返乡置业，环绕一线城市的都市圈周边置业更具投资价值，更配套栖身工作请求，应是主流趋向。”

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