专家：中小房企需抓住最后退出机会

财信网（记者 兰文）2017年，中央经济工作会议提出房地产政策新基调。楼市调控不会整体转向，落实“一城一策”，限购、限贷城市或将进一步扩容，热点城市调控加码仍会持续。信贷政策赞同自住、打击投资，房地产业信贷资金收紧情况将越发严苛。

从企业端的层面来看，不顾是拿地还是开发，都持一个谨严的立场，所以对大房企是机遇，对中斗室企更是严格的挑战。克而瑞对去年30家典范房企数据统计说清楚这一点。数据显示，30家典范房企销售总额达33477亿元，同比增长47%；销售面积27768亿平方米，同比上涨34%。尽管2016年30家典范房企销售金额和面积双双创下历史新高，然而占80%的中斗室企成绩下降显著，特别项目在三、四线城市的中斗室企成绩更惨，甚至有被淘汰出局的危险。业内专家以为，2017年关于中斗室企来讲，抓紧退出是最好的，也是最后的机遇。

优良大房企成绩靓丽

春节以后，上市房企将陆续披露年报，这将体现出2016年上市房企成绩的真实情形。此前，克而瑞对中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产(600048,股吧)等30家房企统计数据显示，往后优良房企大致分成四个梯队，第一梯队（2000亿以上）：中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产；第二梯队（800-2000亿）：华夏幸福(600340,股吧)、融创中国、万达集团、绿城中国、华润置地、金地集团(600383,股吧)、龙湖地产、中海地产；第三梯队（400-800亿）：招商蛇口、世茂房地产、首开股份(600376,股吧)、富力地产、新城控股、旭辉集团、雅居乐、远洋地产、中国金茂、金科集团、泰禾集团(000732,股吧)；第四梯队（100—400亿）：九龙仓、华发股份(600325,股吧)、越秀地产、蓝光实业、朗诗集团、保利置业。

在30家房企销售金额和面积整体创下新高的情形下，大部分房企销售成绩增长显著，而一部分企业销售成绩与去年对比基本持平或有所下滑。依据不一样梯队来看，第一梯队：5家销售成绩在2000亿以上的房企销售金额同比均呈显著增长。其中恒大以3731.5亿元的销售成就创下行业之最，金额同比高达82%。而碧桂园今年以来加速规模扩大，以120%的销售金额同比成为2000亿梯队中增速最高的房企。万科、保利也坚持较高增速，绿地集团也有25%的同比增长速度。

第二梯队：整体增长显著，仅一家企业销售成绩下滑。今年来融创加速收并购和资源整合过程，其销售成绩增长显著，以1500.3亿元的销售成绩和105%的金额同比的位列第二梯队首位。华夏幸福也积极加速战略布局，销售成绩迈入千亿。绿城、华润、金地、龙湖也以不一样水平的增速完成了销售成绩的上涨。而万达集团今年放缓了房地产主业的规模扩大，销售成绩有所下滑。

第三梯队：销售成绩体现积极，部分房企增速较快。其中，首开股份、新城控股和旭辉集团的同比涨幅均高于100%，金茂的销售金额同比也在60%以上。招商蛇口、金科集团、远洋、雅居乐、泰禾集团、富力的金额同比也都达到了20%以上。世茂的销售成绩与去年基本持平。

第四梯队：成绩整体大幅向上，部分企业完成冲破。今年来华发股份坚持深耕珠海（楼盘）并布局全国一二线核心城市，以214%的金额同比位列第四梯队前列。而第四梯队中的其他房企今年销售金额也均有所上升，其中蓝光和朗诗的销售金额同比均超出60%。

而房地产市场中占80%的中斗室企今年将面临生与死的考验。

中小企业遭遇融资瓶颈

企业的死活在于资金流动性，资金断裂将是今年中小企业堕入窘境主要问题。2017年跟随国家融资窗口的逐步封闭，加上今年房企将有1176亿元的债券到期，高杠杆地产开发商将面临一场完全洗牌，而那些被锁在市场以外的中小型开发商也许遭遇的打击最大。为了遏制房地产市场被过度热炒，国家监管层已经收紧了一些关键的资金起源。去年10月，上交所上调了发行房地产公司债的准入门槛，增加了产能多余行业公司的发债标准。数据显示，从那以后房地产企业还没有向市场出售任何境外债券，目前大型房企的处境不妙，而中斗室企景况也许更糟，缘由是在今年将有发商将有1176亿元的债券到期兑付，而2018年则高达近2000亿的债券到期兑付。

从房企的规模来看，估计2017年房企的融资环境将出现必定水平的分化。公司债、银行开发贷款等低本钱融资受调控收紧，将会迫使房企寻找较高资金本钱的融资渠道，如信任、债权基金、拜托贷款等。特殊是关于一些高杠杆拿地的中小型房企，来年融资本钱的上升将会对中小型房企产生较大的影响。而大型品牌房企受政策收紧的影响水平则较小，一方面大型品牌房企销售成绩较稳固，销售回款情形较好，另外一方面最近几年来大型房企与金融机构的协作也陆续增多，这些房企通过规模优势推进其本身融资渠道多元化的发展，将进一步下降融资本钱，扩展自己的竞争优势。标普全球评级信誉分析师黄馨慧以为，估计2017年中国房地产开发商的合同销售额也许下滑5%-10%，逆转对2016年增长20%的预期。促使销售额下滑的缘由也许是交易量下降，同市价钱或将持稳。因为一二线城市房地产供给有限，按揭贷款供给充分，且开发商没有马上降价的压力，所以房地产价钱也许持稳。整体而言，融资要求在2017年将变得更具挑战性。有更强的开发企业能够发行债券，然而受部分要求的限制。对中小开发商来讲，也许将自愿发行境外债券，而这也需求监管部门的同意。实际上，中小开发商的融资大门已经封闭。

专家开药方：并购或退出

面临严格的房地产市场环境，中斗室企还能有几分希望存活下去。业内人士以为，寻找转型升级；从单一的住宅市场，转为多元化；通过做差别化产品，取得必定的市场空间；寻找与大房企协作，争取存活的时间；被其余公司收购或许并购，求得企业的生计。

清华大学运用经济学博士杜丽以为，在将来的地产格式中，80%的中小企业将面临低谷中的财务窘境，其中约四成企业能够通过外部的股权或债权融资来化解危机，其余六成企业将自愿转让资产或股权，由此产生的行业整合机遇将推进优势企业的增长。

中斗室企活得愈来愈艰苦，三四线城市的中斗室企已经在2013年失去了最好的退出机遇，即便卖地、卖项目、卖股份、卖公司，也愈来愈难以取得回归一二线城市的大房企的兴致。与之相比较应的是，一二线城市中斗室企今年重新取得了一次溢价退出机遇，但这个机遇正在逐步远去，项目并购机遇尽管仍在，但买主的溢价空间愈来愈小，一二线城市的中斗室企很快也会步三四线城市中斗室企的后尘，所以2017年关于他们来讲，抓紧退出是最好的也是最后的机遇。

易居克而瑞副总经理林波以为，关于全部行业还是比较谨严乐观的，起码到如今为止，调控力度基本不会加强。这就意味着，关于大房企来讲，坚持品质优先和加速奔驰是如今的最优战略。通过提高产品线和产品品质，能够帮助企业取得更多的购房者承认，能够取得更多的地方政府信任，进而整体上提高利润率水平。另外，加速奔驰带来的规模优势将帮助企业取得更快的周转率，为企业带来更安全的现金流，博得更高的信誉度和更低的资金本钱，并平抑不一样城市的利润率水平，在市场逐步见顶的白银时期博得更大的市场份额，真正完成更快更好的可连续发展。

关于成绩的扩大，愈来愈多的企业是通过收并购来进行。再一个方面是小股操盘，致使规模增大，但权益并没有显著的增长。将来房地产行业门槛会愈来愈高，市场也会愈来愈集中，假如不做大做强，就会被行业淘汰。所以在收并购方面，房企都做一个积极的扩大。另外就收并购成原来看，拿热门城市来讲，操作下来确定会比公布拍卖拿地合算。

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