京南零售氛围进一步成熟二手土地资源受到青睐

　　北京甲级写字楼市场

"2016年第四季度，北京（楼盘）甲级写字楼市场共迎来三个项目入市，共计带来16.6万平方米新增办公面积。至此，全市甲级写字楼存量达到992万平方米（含自用面积）。

"2016年第四季度，全市甲级写字楼空置率进一步上涨至5.6%，环比上涨0.7个百分点（含自用面积）。一方面，新增供应空置率相比较较高，推高市场平均水平。另外一方面，临最近几岁终需求相比较较弱，加之CBD及周边区域部特别资企业缩减租赁面积或搬家至新兴区域，对市场空置率形成必定影响。

"2016年第四季度，全市甲级写字楼租金达人民币每平方米每个月336.9元，环比微降0.1%。部分品质较高、空置面积较少的项目仍能坚持优越的租金体现。但与此同时，部分业主以较低的增幅续租现有租户以期坚持较高的入驻水平，这在必定水平上影响了整体租金的体现。

市场猜测

"2017年北京甲级写字楼市场仍将迎来集中供应，估计将有15个项目完工交付，或将为市场新增超出百万平米的甲级写字楼面积（含自用）。其中新兴区域将是新增供应的主要起源，占比或达八成以上。但与此同时，部分项目将有也许缘由是工程进度的缘由推延入市。

"需求方面，内资企业估计将占领更大的比重，鉴于包含金融服务，IT及高科技，和专业服务等在内的第三产业的迅速发展将持续增进北京甲级写字楼市场的活跃需求。而在全球经济环境不确定性增加的情形下，外资企业在华扩大的战略或将进一步分化，并影响到其在北京的甲级写字楼租赁需求。

"项目集中入市的情形下，市场整体空置率估计将有显著爬升。市场竞争加重的情形下，市场平均租金水平或将进一步下探。与此同时，区域间的体现将进一步分化，金融街(000402,股吧)因为供应有限，估计空置率仍将坚持低位，租金仍有上浮空间。而其他传统及新兴区域将因新增供应及区域内竞争的关系，入驻率及租金水平料将有不一样水平的下滑。与此同时，新兴的区域将有也许出现更多的升级和搬家的需求，从而进一步减少与传统商务区之间的差距。

北京零售市场

"2016年前11个月，北京市社会消费品零售总额录得9,904.4亿元，同比上升6.1%，增速比1-10月提升0.9个百分点。网络零售额持续微弱增长势头，同比增幅达18.2%，占社会消费品零售总额的比重达17.8%。

"2016第四季度市场迎来供应高峰，共有五个购物中心落成营业，带来47.6万平方米新增供应。入市项目均位于京南，进一步改良区域内商业配套缺乏的局势。与此同时，百货业态连续体现低迷，两个百货项目关门休业，影响市场存量削减9.9万平方米。

"新营业项目均完成高入驻率。随圣诞及新年节假邻近，各类品牌特别是国际服装品牌及国内餐饮品牌开店积极，推进全市中高端购物中心入驻率环比持续微幅上升0.1个百分点至95.0%。

"租赁需求活跃推进全市中高端购物中心首层平均租金持续上涨至每平方米每个月人民币926.9元，环比上升1.2%。

市场猜测

"2017年，北京估计将持续迎来供应高峰，14个项目近110万平方米的新增供应将慢慢落成入市。新增供应将主要集中在非核心商圈和近郊，并作为优越的配套设施满足来自周边迅速发展的住宅小区的消费需求。但因为所处地段栖身或商业气氛有待成熟，部分项目存在推延的也许性。

"虽然北京零售消费的增长估计将随宏观经济的放缓而进一步回落，但鉴于北京区域商业中心的身份，和迅速增长的中产阶层所带来的消费潜力客观，估计零售商仍会将北京作为拓展区域市场的重点，市场或将连续迎来多个品牌的首店营业。

"与此同时，电商的迅速发展及联合办公的进一步成熟亦将产生新的租赁需求。品牌拓展的全渠道化或将推进更多线下品牌开设线下实体店。而部分联合办公品牌亦也许加速在流量充分、具有优越展现空间的购物中心的开店节拍。

"估计将来几年内，激烈的竞争将在招商和运营方面临开发商带来更大的挑战。整体来讲，经历丰富的开发商或将更有能力就市场变化做出积极的反响并对其项目恰当的调整，从而坚持优越的入驻水温和租金增长势头。但跟随人口进一步向城市外围疏解，新兴区域的项目亦将迎来更多发展的机遇。

北京销售与投资市场

"2016年第四季度，北京甲级写字楼资本值环比微幅上升0.5%至人民币每平方米75,300元。同时，甲级写字楼毛收益率持续收窄0.01个百分点至5.39%。

"2016年第四季度，大批投资市场连续活跃。一方面，机构投资者积极投资位于新兴区域的发展中写字楼项目。而另外一方面，受限于一手土地市场的有限供应及激烈竞争，投资者关于二手土地资源的热度不减。季内共录得6宗大批成交，成交金额约108.9亿元。

"写字楼一手散售市场需求兴旺，成交面积达67.6万平方米，较第三季度大幅上升60.3%。同时，总成交金额亦环比大幅上升99.5%至247.4亿元人民币。

""930"新政的慢慢落地令第四季度北京土地供应、特别是普通住宅和保证性住房的土地供应，较上季度有显著上升，但整体来讲仍坚持较低水平。本季度共有17幅土地成交，其中包含7幅住宅用地；成交总金额达407.4亿元，为2016年单季最高水平。

市场猜测

"机构投资者特别是内资保险、信任及投资管理公司将持续寻找投资机遇。核心区的写字楼项目仍将是其首选，但投资组合的选择将会更加多元化而进一步延长到零售物业、酒店及服务式公寓等业态。另外，除过存量市场外，位于具有较多发展潜力的区域的在建项目亦会遭到愈来愈多的关注。

""控地价，限房价"的住宅用地出让方式估计将成为将来土地市场的主流。另外，为保证商业用地的出让质量，矜持比例及年限等条目亦将在商业用地的出让中更为罕见。这些限制都将持续提升一手土地资源获得的难度。在此情形下，部分亟待扩大土地储备的开发商及投资者将进一步转向寻找二手土地资源，市场将有也许迎来更多股权/部分股权交易，和公司层面的并购与重组。

二线城市（天津（楼盘）、青岛（楼盘）、大连（楼盘）、沈阳）甲级写字楼市场

"天津：2016年第四季度，位于海河区域的仁恒置地国际中心项目入市，为天津甲级写字楼租赁市场带来4.5万平方米的新增可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为110.5万平方米。本季度市场需求疲软，搬家需求占甲级写字楼成交主力，同时受新入市项目影响，中心城区整体空置率环比上升0.6个百分点至43.0%，同比上升7.8个百分点。受高空置率及激烈的市场竞争影响，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金环比下降1.4%至人民币每平方米每个月135.5元，同比下降3.9%。

"青岛：第四季度，青岛甲级写字楼市场共迎来3个项目入市，共计带来11.7万平方米新增办公面积。项目分别为上实中心3号楼及7号楼，和卓越世纪中心3号楼。至此，全市甲级写字楼存量达到169.3万平方米（含自用面积）。受新入市项目影响，甲级写字楼市场空置率环比上升3.4个百分点至23.5%。虽然企业租户日益谨严，租赁需求疲弱，青岛甲级写字楼市场平均租金坚持安稳，为105.6元每平方米每个月。

"大连：2016年第四季度，大连甲级写字楼市场新星国际中心项目标入市，带来3.7万平方米新增办公面积。至此，全市甲级写字楼存量达到115万平方米（含自用面积）。受星海湾板块活跃租赁需求影响，甲级写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至10.1%。企业扩大租户日益谨严，影响市场平均租金环比下降1.1%至109元每平方米每个月。

"沈阳：2016年下半年，沈阳甲级写字楼市场共迎来2个项目入市，分别为有友情时期广场及新地中心2号楼，共计带来8.0万平方米新增办公面积，至此，全市甲级写字楼存量达162.7 万平方米（含自用面积）。因市场此前供应量大，业主方为提升项目入驻率，通过下降租金刺激租赁成交，市场平均租金环比下降4.9%至118.3元平方米每个月，同比下降10.8个百分点。

市场猜测

"估计将来三年内，二线城市还将迎来新供应高峰，令本就空置率颇高的市场进一步承压。虽然高品质的新增供应将为租金提供保证，但疲弱的市场需求将令业主加大租金优惠政策以提升入住水平，在此情形下，市场平均租金也将进一步下探。

二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）零售市场

"天津：2016年第四季度，天津城区共迎来和平大悦城、印象城梅江、万福北宁湾广场3个项目入市，共计带来12.3万平方米；滨海新区唯一SM滨海第一城一期项目入市，带来10.0万平方米新增供应。至此，天津全市（含滨海新区）优良商业物业总存量为450.7万平方米。市场需求安稳，餐饮、儿童、娱乐等体验型业态相比较活跃，天津城区平均入驻率环比上升0.2个百分点至89.1%。城区主要优良项目首层平均租金基本与上季度持平，为每平方米每个月人民币407.0元。滨海新区受新项目入市影响，平均入驻率环比下降14.9个百分点至70.6%，首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每个月226.0元。

"青岛：位于崂山区的利群金鼎广场为本季度青岛零售市场唯一新增项目。该项目是青岛当地零售企业利群集团开发的中高端百货项目，为市场带来8.6万平方米的新增面积。至此，全市零售物业存量达到384.0万平方米。受新开商业项目影响，青岛零售市场整体空置率环比上升1.5个百分点至24.1%。核心商圈因地段优势集合了全市最高端品牌，录得全市最高租金541.7元每平方米每个月。但因为遭到部分项目租金下滑影响，市场平均租金环比微跌0.6%。

"大连：2016年第四季度，大连中高端零售市场无新项目入市，久光百货闭店令总存量削减3.5万平方米，至292万平方米（含自用面积）。受实体经济欠安影响，市场整体空置率环比上升1.4个百分点至11.0%。市场平均租金坚持420元每平方米每个月不变。

"沈阳：第四季度，沈阳中高端零售市场无新项目入市，市场存量坚持在613.7万平方米（含自用面积）。市场需求整体坚持安稳，主题餐饮及儿童有关业态较为活跃，平均租金环比持平为364.6元每平方米每个月。

市场猜测

"将来三年，二线城市均将迎来连续大规模新增供应。整体市场供过于求的情形将令市场进一步承压。

"经济增长放缓的新常态、来自电商的竞争和连续的供应放量和都将令二线城市商业竞争更加激烈，令市场入驻率和租金增长承压。在此情形下，购物中心估计将引进更多体验型业态以完成差别化经营，以满足日益成熟且多元化的消费需求。

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