2017楼市降温成定局

文/本刊记者 甄爱军

近期楼市调控力度进一步收紧，同时调控范围也在扩展，各种迹象表示，2017年房市整体降温，全国商品房均价强势不再。此举能够让购房者自在选择适合的物业，而不用去自觉追涨。

多地调控再次收紧

近期多地再次收紧调控，为稳固楼市再次出手。

在2016年的最后一天，西安（楼盘）出台限购政策，升级调控。规定自2017年1月1日起，本市及非本市户籍住户家庭（包含夫妻两边及未成年子女），在本市城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手房）。

北京（楼盘）将现房销售也纳入到了调控范围以内。在2016年事末，北京市住建委公布告诉，请求从12月30日起，开发企业销售现房前应解决现房销售立案，并严厉实施明码标价、一房一价，销售价不得高于申报价。

其实，并不是只有北京收紧调控。本刊不动产研究中心梳理近期各地政策发现，包含济南（楼盘）、郑州（楼盘）、武汉（楼盘）甚至嘉兴（楼盘）等城市，也纷纷出台政策，进一步收紧调控政策。在2016年12月26日，济南再度收紧限购政策，规定本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭在济南市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证实）。这已经是济南第三次出手调控楼市。2016年9月28日济南市公布了“房八条”避免歹意炒房，随后在10月2日济南再次公布限贷令，对三套房进行限贷以克制过热的楼市投资。

就在济南加码调控的两天前，郑州也做了相同的动作。据郑州在2016年12月24日公布的最新政策，郑州二套房首付比例由40%升至60%。除坚持住房限购区域不变，还将单套建筑面积超出180平方米的住房纳入限购范围。

武汉也进一步收紧了调控力度。2016年12月21日晚，武汉市房管局官网公布《关于扩展住房限购范围的告诉》，将武汉市限购范围进一步扩展，物品湖、江夏、黄陂三个远城区部分区域自2016年12月22日起实行限购政策。

另外，接近一线城市房价上涨过快的三线城市嘉兴也加大调控力度。嘉兴市城乡规划建设管理委员会公布宣告称，自2016年12月3日起，浙江嘉兴市实行住宅限购，在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍住户家庭出售住房，包含新建商品住房和二手住房。

另外，上海（楼盘）也有也许会扩展调控范围。日前，上海市房地产主管部门已开始着手上海各区排查类住宅情形，摸底类住宅整体情形，包含酒店式公寓、LOFT、SOHO公寓等等，一旦这类物业价钱出现迅速上涨，极有也许会纳入调控范围。

从严调控已成定局

各种迹象显示，2017年楼市政策思绪已经明确，从严调控已成为定局。

从如今来看，楼市调控趋紧预期愈发强烈。本刊不动产研究中心梳理近期政策公布近3个月来的情形，武汉和郑州各公布了调控政策4次，杭州（楼盘）、南京（楼盘）、济南等城市也都在10月以来连续公布超出3次调控政策，西安、成都也公布了两次调控政策，调控显著收紧。

另外，参加调控的城市数目也在增多，调控范围愈来愈大。记者发现，除过北上广深四大一线城市，和包含合肥（楼盘）、厦门（楼盘）、南京、苏州（楼盘）、杭州等在内的热点二线城市以外，上涨预期强烈的三线城市如昆山（楼盘）、嘉兴等也参加了调控行列。

而涨幅其实不大的西部城市也参加调控行列，更是强化了调控收紧的预期。依据国家统计局公布的2016年11月70个大中城市新建商品住宅价钱变化情形，成都、西安房价同比增幅分别为6.6%和6.1%，相较热点二线城市如合肥、厦门等超出40%的同比涨幅来讲，明显要少了许多。

专家表示，2017年楼市调控政策不只不会松动，反而会进一步收紧。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在2017年中央仍将坚持因城施策原则，并将楼市调控权力下放到地方政府。同时，在部分热点区域楼市非理性上涨后，克制这类城市房价过快上涨，坚持房地产市场连续健康发展，也将成为2017年房地产政策的主要着力点之一。

业内人士估计，调控范围还会在现有20个重点调控城市的基础上进一步扩展。本刊不动产研究中心统计发现，截至2016年11月底，凡是同比涨幅超出15%的城市，基本都已被纳入调控范围以内，包含北京、上海、合肥、厦门、南京等在内的20个重点调控城市。但受房价整体上涨带动，如今宁波（楼盘）、南宁、赣州（楼盘）等城市，房价同比涨幅已经达到10%～15%之间，假如将来房价进一步上涨，有希望成为新的调控城市。另外，重庆（楼盘）最近几年来房价尽管走势安稳，2016年同比涨幅不到7%，但其面对不小的上涨压力，一旦房价出现异动，也极有也许会被纳入调控范围。

可是，从严调控并不是意味着整体调控。有专家指出，如今房价上涨是部分现象，而不是全国现象，三四线楼市库存严重问题并未真正减缓，所以2017年三四线城市政策仍将保持宽松态势。住建部也在各个场所亮相，2017年将高度珍视楼市调控，狠抓热点城市控房价，同时统筹三四线城市和县城去库存。

房价大跌几率不大

业内人士以为，调控从严信号出现后，也许会让2017年的房地产市场进入冷却调整期。特别是在2016年多地购房需求大批释放甚至出现透支今后，致使市场购房热情大幅降温。可是考虑到房价上涨预期还将连续一段时间，所以2017年房价不只不也许出现大跌情形，反而会缘由是惯性而微幅上涨。

严跃进猜测，2017年全国商品房成交均价持续上涨，估计全年增幅在5%左右。主要缘由有以下几个方面，一是从近几年房价增长趋向看，整体出现惯性上涨态势，房价粘性较强。因为2016年上半年大部分城市房价基期值不算高，所以2017年全年依然上涨。二是一线及热点二线城市近期跟随楼市政策的收紧，房价上涨放缓甚至下跌，但大部分三四线城市楼市体现滞后，且2017年上半年仍存板块轮动现象，估计房价稳中有涨，从而推进了全国商品房成交均价的上涨。三是价钱变化滞后于成交量，2017年成交量回落，但价钱仍将小幅上升，将高于成交量增速。综上所述，2017年房市整体降温，全国商品房均价强势不再，但仍有希望完成正增长。

市场成交也许会出现微幅下滑。业内专家猜测，受调控力度收紧及调控范围扩展，包含20个重点调控城市的成交量在2016年达到历史高位以后，必定会出现回落，加之调控收紧预期的加强，也影响到了开发商供给节拍，都使得成交量下滑。但同时三四线城市因为鼓励购房，成交量会完成正增长，可部分对冲热点城市成交量下滑，从而使得整体成交水平回落不会过于显著。专家估计，2017年全国楼市成交量下滑幅度估计在5%～10%之间。

而关于自住需求来讲，2017年是个不错的购房年份。因为房价涨幅不大，同时市场成交也不是很活跃，这使得购房者能够自在选择适合的物业，而不用去自觉追涨。至于是不是需求张望期待，考虑到房价并没有很大的下行空间，选择张望的意义不大。

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