房子被忽略的属性高层释放“禁炒”信号2017年楼市等待价值回归

假如说涨价和调控是2016年楼市的两大关键词，那么跟随全国房地产市场逐步进入了深度降温季节，2017年的楼市是否将持续在调整期彷徨？

2016年12月14-16日，中央经济工作会议在北京（楼盘）召开，会议指出：“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位。”业内以为，该谈吐标记住国家在2017年将持续实施因地制宜的楼市调控政策，主要目的是防一线城市泡沫、稳住二线城市房价、盘活三四线城市楼市。

事实上，近年，楼市遭受了一轮又一轮的调控，房价却一直顶风而上，义无返顾地翻了好几番，特别是在2016年，房价自己已经站上了令众多购房者瞠乎其后的高点，居然又奇迹般地再次坐上了过山车，全国多个热点城市的房地产市场一鼓作气冲上天价，令购房者措手不及、大跌眼镜，这也激发了市场广泛看涨不看跌的心态。

可是，跟随2016年后期政府祭出的连环套式的调控政策愈来愈严格，紧迫勒住了正撒欢上涨的房价，使得全部房地产市场在四季度进入夏季，2017年，楼市将持续调整，还是再次打破调控开始回调，还要看政府是否有足够的决心通过调控让房地产回归其真实的栖身价值。

房价一路撒欢的2016

对地产商来讲，2016年的房地产市场是一路撒欢的一年。

2016年上半年，全国热点城市的房价一路飙涨，绝大部分地产商和地产中介在2016年赚得盆满钵满，更有多个地王轻松解套后，新的地王们又在2016年争相出炉。

依据百城房价指数，2016年一季度，一线城市房价平均上涨了7.02%。一线城市楼市火爆的氛围随之向四周二三四线城市转移。8月18日，国家统计局公布数据显示，7月，合肥（楼盘）、厦门（楼盘）、南京（楼盘）3个二线城市新建住宅价钱涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超出北上广深等一线城市。事实上，上述热点二线城市已经迎来了十几个月的房价连续上涨。

猖狂的房价背后有两大推手——信贷和地价。央行公布的7月份信贷数据显示，该月人民币贷款增加4636亿元；其中，住户部门贷款就增加4575亿元，占比高达99%。

宽松的融资环境和2016年上半年火爆的房产销售，让大型房企可动用资金创下历史纪录。财报显示：截止到2016年6月底，恒大、中国海外发展、万达、万科等15家大型房企手持现金共计超出8740亿元。其中可统计的10家公司，未动用的银行授信超出8730亿元。二者共计超出1.7万亿。

除过信贷，地价对楼价的影响力也不容小觑。房价涨幅虽然已经很猖狂，但地价比房价还要猖狂。面粉广泛比面包贵，成为2016年热点城市的广泛行情。

2016年，明显是中国楼市有史以来最火爆的“地王年”，老的地王在幸福解套，新地王的诞生接连陆续，热门城市地块溢价率之高使人咋舌。据CRIC年关报告显示，2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数目创历史新高，上海（楼盘）、深圳（楼盘）也相继刷新全国单价、总价地王纪录。

杠杆资金成为中国楼市最大推手，在不动产领域体现尤其显著，2016年以来，房企们都在加足杠杆投资购地。

连环式调控刹住房价

纵观2016年全年，楼市调控政策出现先松后紧、从部分向全国整体收紧的态势，这也直接致使了2016年的房价出现先热后冷的趋向。

2016年的房价，是在上半年降准、降息、减税、信贷放松等一系列利好政策的刺激下，开始进入了迅速上涨状态，这个态势从一线城市开始。楼市于3月份达到高点，北京二手房交易当月冲破3万套，创下了近3年之最，上海、深圳也是量价齐升，涨势惊人，楼市出现了2016年的初次爆发。

房价飙涨很快激发了政府出手调控，而市场马上体现出对政府出手调控的担忧，上海、深圳相继出台了沪九条、深六条，政策收紧初现端倪，加上前期对有用需求的大批消耗使得市场后续开始出现乏力，楼市降温趋向呈现。最终，一线城市在二季度开始降温，房价涨幅显著收窄，一线城市市场开始回归沉着。

然而，一线城市被刹车后，房价涨势很快转移到二线城市，以厦门、合肥、南京、苏州（楼盘）为代表的部分二线城市开始升温，房价涨幅甚至赶超了一线城市。为遏制这一趋向，合肥、厦门等地开始酝酿新政，部分收紧了楼市政策。

可是此轮部分城市的部分调控政策并未能最终遏制住房价涨势，反而助推了市场心态产生重复。进入二季度，因为担忧政府调控，市场心态本来开始冷却，房价涨幅开始收窄。然而，当购房者发现房价上涨的态势并未逆转，并且更多城市参加涨价队伍，还有部分城市地王频出，担忧房价会持续上涨的人们重新拥入市场，并激发了楼市二次爆发。

9月，全国楼市再次触顶，北京二手房交易量也在年内第二次冲破3万套。除北京外，其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。

为稳固楼市、平抑房价，十一前后，全国二十余城密集出台楼市调控新政，从限购、限贷、土拍供应、市场管理等多个方面整体收紧楼市，全国楼市在经历18个月的增长周期后，在政策整体收紧的市场背景下，开始进入新一轮的降温周期。北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量显著下滑，房价由涨幅收窄转为回落。

缘由是部分城市的调控成效未达到预期，于是，自11月中旬起，深圳、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）、南京、上海、天津（楼盘）等城市再度加码调控，使得全国楼市进入了深度调整期。

国家统计局公布的11月数据显示，全国商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落，重点城市房地产市场成交呈团体降温之势。

12月份的数据则显示，住宅市场成交量连续下滑，二手房市场尤其显著，议价空间进一步增加；土地市场也离别了高价地频出的现象，一二线热点城市招拍挂市场开始回归低溢价率、底价成交甚至土地流标的久违现象。

2017年将持续调整

跟随2016年一路高歌的房价最终被调控政策刹住了车，进入2017年，房价是将重复历史成功逆袭，还是持续深陷调整期，还需求看政府的手抓得有多紧。

值得留意的是，12月14-16日，在2016年中央经济工作会议上，高层强调了要克制房地产泡沫和去杠杆，持续透显露货币收紧的信号，并致力于研究树立相符国情、顺应市场规律的基础性制度和长效机制。会议指出：“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位。”业内以为，该谈吐标记住国家在2017年将持续实施因地制宜的楼市调控政策，主要目的是防一线城市泡沫、稳住二线城市房价、盘活三四线城市楼市。

经济学者马光远指出，此次会议的重粗心义不在“克制房地产泡沫”，而在于让房地产离别经济政策，回归民生和社会政策的基本属性，这无疑是中国房地产政策的庞大变化。马光远还以为，这一轮调控跟过去彻底不一样，不管是市场基本面、房价基本面，还是将来的需求，都产生了较大变化。2016年9月份开始的严格调控针对的对象很简单，那就是精准打击投资。到了2017年，税收政策也也许跟上，简单来讲，就是把2015年摊开的政策(指的是楼市首付比例下调、营业税免征刻日由5年变为2年的政策)再次收起来。

对2017年的房地产走向，经济学家赵晓撰文称，过去一年楼市上涨过快、M2增速过快、住户部门债务杠杆飙升、2017年宏观经济增长目的也许进一步下调、财务赤字率目的或进一步上调、克制泡沫和防备风险成为政府重要任务、资金方向转移也许致使国内资产市场震动，这七大因素让他看淡中国楼市2017年的体现。

资深地产专家段开怀指出，目前就是拼实力的时候，本来的融资渠道相继碰到瓶颈，并且动辄70年的持有租赁年限，即便破产重组也不能够转变土地性质的请求，没有充分的资金不也许撑下去。

可是，仲量联行最近公布报告称，虽然全球市场经历短时间动乱，但全部房地产行业仍然坚持微弱增长的态势。仲量联行亚太区研究部总监梅根·沃尔特表示：“2017年房地产投资市场大体上仍将坚持安稳态势，我们猜测亚太地区的机构投资者对房地产的投资需求将坚持兴旺，这将致使房地产存量持续供不该求。”

爱建证券则以为，2017年的房地产行业将进入调整期，并会经历较为困难的一年。主要体目前:投资增速下滑、销售增速放缓或出现负增长、去库压力加大、行业景气宇下滑;另外一方面,我国人口构造的变化致使中长久房地产市场需求缺乏。整体来看，房地产行业将面对小周期的下降通道,行业将面对表里压力。

“一二线重点城市2016年市场较为炽热,2017年估计政策将会显著收紧,市场局势主要由库存下降后的供求相比较均衡来决定。三四线城市库存压力大,虽然2016年遭到一二线城市的传导,价钱出现上涨、销售增加。然而估计2017年政策仍将以去库存为主要任务。”爱建证券猜测，2017年房地产新屋建成与销售数据将出现背叛,销售压力庞大。同时,我们推断各地对保证房、廉租房的笼罩面积将较2016年有更大的增加,用以满足需求性购房者的供应。

值得留意的是，作为全国楼市的风向标，日前，北京市有关高层在北京市住建委主持召开的座谈会上指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以树立购租并举住房制度为主要方向，深化房地产业供应侧构造性改革，抓紧研究树立长效机制，增进房地产市场安稳健康发展。要精准发力，果断克制投资投契举动，加大普互市品住房供应力度，确保2017年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应，从泉源稳固市场预期。要培养和标准住房租赁市场，把“租房住”作为完成住有所居的重要手段。

从这番亮相能够看出，2017年房地产调控政策必将再加码，2017年上半年楼市将持续深度调整，而2017年下半年楼市是否能够回暖，还要看整体经济的情形。

而马光远则猜测，中国房地产制度建设和长效机制的框架将基本树立。将来将以栖身功能为动身点，以市场和政府各位的定位为基准，在土地制度、住房信贷制度、税收制度、住房保证制度和交易制度等方面构建起合理的、能够满足老百姓(603883,股吧)基本栖身需求的制度系统，房地产将离别“增长工具”，而成为真实的民生产业。

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