2016年北京土地成交额对半砍

12月28日，跟随北京（楼盘）市朝阳区东风乡豆各庄村0311-610等地块被北京星火房地产开发有限义务公司以底价竞得，2016年度北京土地交易市场正式收官。这一年间，从“7090”重现江湖到“限房价、竞地价”再上马，北京前后安排了多轮土地调控政策，市场也随之上下动摇。在业内看来，依据中央政策，来年北京势必加大土地供应和构造调控力度，届时自住房等相符市场刚需产品将持续获得重点赞同，而“豪宅化”开发趋向也有希望获得必定遏制。

土地出让金创新低

虽然还没有有官方机构威望数据发布，但据中介机构统计，今年北京共计出让土地44宗（3宗棚户区），获得土地出让金852.51亿元，同比降幅达57%，也创下了2012年以来的最低纪录。详细来看，建设用地供应方面，全市公布招拍挂规划建筑面积为747.8万平方米，是近十年以来的最低点；住宅土地供应方面，今年北京土地出让共计219万平方米，其中包含了多宗持有出租地块、公租房等地块，可售的纯商品房住宅面积38.9万平方米，自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛）32.1万平方米。

值得一提的是，今年北京土地市场历经了不小曲折。首先是在上半年，虽然只出让了7宗涉及住宅性质的土地，同期削减快要一半，但这批地块的成交结果却多次创下地块所在区域楼面价新纪录，以往罕有的“面粉贵于面包”现象仿佛开始趋于常态化。但到了下半年特别是“十一”长假事后，土地市场却掉头向下，虽然经历了长达两个月的“断顿期”，多宗商业金融地块和近郊地区住宅地块均“爆冷”出现了低溢价率甚至低价成交。

“能够说北京并不是无地可供，而是在收紧土地供应节拍，严控新增建设用地”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这也更多地体现了北京等一线城市政策上的谨严。是事实，相同作为一线城市，广州（楼盘）今年的土地交易情形也远不及预期，日前通过的调整2016年度土地出让金预算的报告已经请求将广州市本级国有土地出让收入预算调减至380亿元，这一数额不及年初预算的六成。

与之构成光鲜比较的是，截至12月26日，苏州（楼盘）市、南京（楼盘）市、上海（楼盘）市、杭州（楼盘）市等热门城市土地出让金均达千亿元规模，而温州（楼盘）、贵阳、扬州（楼盘）等三四线城市今年前10个月的出让金收入就已接近或超出去年全年水平，二线城市接棒领跑土地市场仿佛正成趋向。

政策与市场互相用处

北京商报记者梳理发现，今年北京土地交易的“乍寒乍热”，与前后落地的市场调控政策关系亲密。为遏制开年以来地块出让的过热态势，北京市领土局于3月底祭出了沉静已久的“7090”政策，即要求地块除建设保证性住房外的剩余栖身规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这被业内解读为市级部门意图加大败京刚需房供应、调控土地市场大规模豪宅化趋向的决心。然而被寄予厚望的这一“大招”却并未施展应有的用处，首批入市的昌平区南邵镇两宗住宅地块仍旧高价成交。

随后出台的“9·30”调控政策中进一步明确，要在严控地价的同时，对项目将来房价进行猜测，试点采用限制销售价钱并将其作为土地招拍挂要求的办法，有用控制房地产价钱迅速上涨。而调整后的北京市规划领土委也“合时”地推出了四宗“限房价、竞地价”试点地块，即本地块竞价达到上限价钱时则转而竞报矜持商品房面积，而这部分面积将所有作为租赁住房不得销售。这一次，新政收到了较为卓有成效的成效，虽然很多房企为争抢优良地块不吝付出矜持100%住宅面积的价值，但因为自觉、非理性争抢致使的土地高价成友谊况获得了有用遏制。

“纵观全年，北京的土地交易调控力度很是可观，前后打出了限价、限售、限面积、限资金、限持有的组合拳”，华夏地产首席分析师张大伟向北京商报记者分析，在今年已经成交的219万平方米含住宅用地中，唯一38.9万平方米纯商品房住宅，而近期成交的几宗商品房住宅用地，更是所有完成了保证房为主和开发商矜持化。

来年走势料更安稳

作为房地产市场的重要构成部分，分析广泛以为，土地交易的冷热局势将明显涉及近期甚至较长一段时间内的楼市成友谊况。亚豪机构市场总监郭毅就表示，因为“限房价、竞地价”的重提，北京楼市整体预期产生转变，后市“看空”预期增多，直接致使了商品房成交走势在9月以后出现拐点，逐步进入低迷周期。

放眼后市，我爱我家品牌市场研究中心孔丹表示，依据中央及北京的政策，来年北京势势必加大土地供应，同时优化供应构造，鼓励自住型商品房的建设。“在这一轮楼市调控中，供应侧改革是被频仍说起的一个要素，能够预感将来北京土地构造也将以市场需求为重，持续深化‘7090’等政策，慢慢转变‘豪宅化’的不良趋向，最后完成商品房供应构造的优化”，孔丹告知北京商报记者，虽然楼市调控的收紧也会必定水平上用处到土地市场上，但考虑到北京地块供不该求的总身形势，一旦出现稀缺优良资源，仍难防止开发商的争抢，“可是整体而言，来年北京土地市场将更加安稳，不会反复今年的动摇走势”。

而在郭毅看来，遭到“高价地”因素的制约，北京新房市场整体高端化的趋向仍在持续，新房市场也成为中高端需求的主沙场，中低端需求则不能够不转战二手市场和商办市场，而这一趋向也将延续至来年。“所以虽然收紧调控关于市场预期产生了必定制约，而且在土地方面也将进一步增加保证性产品的供应，用以对冲整体市场价钱水平，然而纯商住宅价钱在来年仍将保持高位企稳的态势。”

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