中国大选-中国大多数城市将进入去库存时代

存量房时期，资产管理成为行业热点。在“2016中国房地产资产管理生态链大会”上，业内人士以为，前一轮房地产的机遇已被一部分企业、一部分城市垄断，中国大大部分城市将来都将堕入去库存、微利润的时期，资产管理或是中国房地产下一轮真实的机遇。特别是中国的存量资产或囤积了庞大的市场，尤其值得关注。资本、资产和资产经营者生成的新生态链将是将来城市面对的主要产业。

易居中国实施总裁丁祖昱指出，从商品住宅销售金额排行榜来看，前十位中，北上广深四个一线城市都出现了。上海（楼盘）前10月商品住宅销售金额已经超出5000亿，位居第一；其次是北京（楼盘），销售金额达到3700亿；广州（楼盘）和深圳（楼盘）分别位列第七和第八。其中，广州加佛山（楼盘）的销售金额是4000亿，已经超出北京了；深圳加东莞（楼盘）和惠州（楼盘）也是4000亿；北京加环北京的销售金额为5000亿。“全国商品住宅销售金额今年到岁终也许是10万亿，北上广深四个城市及周边所有加在一起到岁终也许是两万亿，两万亿的市场集中度是20%，比企业要高。”丁祖昱说，中国房地产将来发展就是这十几个城市，前4个占了20%，前12个城市占全部中国房地产市场容量的50%。

“今天房地产企业前三强恒大、万科和碧桂园的销售额达到1.1万亿，市场集中度是11%。”丁祖昱说，这3个企业都报了1万亿的目的，3年有也许完成，假如真达到了，3家企业就占全部中国房地产市场的30%，到那时，1000亿才是主流房企的门槛，差不多会有20个房企在1000亿以上，那么前20强房企有也许占全部中国房地产总容量的50%。

丁祖昱以为，今后还做房地产开发没有事理了，缘由是20强垄断了50%的市场，12个城市占全国总容量的50%。前一轮的机遇被一部分企业垄断了，被一部分城市垄断了，中国大大部分城市将来都将堕入到去库存、微利润的时期，资产管理也许是中国房地产下一轮真实的机遇。

“今天能够做资产管理的是房价最高的城市，在上海、深圳和北京，广州、杭州（楼盘）也委曲能够做。假如没有溢价空间的话，资产管理是压力很大的。回过火来看，假定能够在上海、深圳和北京布局，今天多留一些资产的话，也许比卖资产成效更好。过去5年你只需不卖房放到今天你就是中国首富，这就是资产管理。”丁祖昱说。

优客工厂、共享际创始人毛大庆也以为，传统房地产的弄法实在玩不下去就不玩了，不玩了不代表这个行业没得玩了，而是这个行业又开始了，脱胎才能够换骨，也许这是一个大的金矿。

“如今房地产市场面对的是一个房地产质变到质变的问题，是一个从销售红利变为向服务要利的过程，是一个大都市圈的过程，存量资产是大家必须关注的问题。”毛大庆（楼盘）说，过去20多年房地产急速发展，给中国积累了156万亿的存量资产，这些存量资产里面能够挖掘的将来不动产的价值是海量的，信任假如中国实体经济能够复苏，中国存量资产的春天日夕会到来，这里面囤积了一个庞大的市场。将来用什么内容、如何经营、用什么形式来填充这些已经盖好的房子，让其变得更有价值？资本、资产和资产经营者会生成一个新的生态链，这是将来城市将面对的特别主要的产业面。

高和资本董事长苏鑫也以为，在现有的政策环境和市场环境下，房地产行业高利润、高杠杆、高周转的传统开发形式不可连续，房地产下一场也许是服务业的形式。

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