“双限时代”怎么买房

文/本刊记者 甄爱军

截至如今，已有超出20多个城市重启限购、限贷办法，使得政策环境重新收紧，但专家以为其实不会对房价长久向好趋向构成本质性的影响。现阶段，当房价缘由是调控而使得上涨预期遭到克制时，反而可借此机遇选择性价比较高的物业，择机出手。

楼市调控仍将连续

在“分类调控、因城施策”整体指点思绪下，针对一线及热点二线城市的调控在短时间内不会退出，而三四线城市仍存去库存压力，政策环境连续宽松。

自2014年以来，随着各地“限购令”的撤消、房贷利率优惠面的扩展、央行降息等多厚利好政策的刺激，全国楼市销量开始企稳上升。但库存压力依然连续增加，于是从2015年开始，政策环境进一步放松，并随着着降首付、降息等多种手段，连续拉动需求。但刺激政策却致使一线城市和部分热点城市房价出现过快上涨，好比厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）等，同比涨幅超出四成，风头盖过一线城市。市场的分化使得政府重新出手调控，自今年3月份上海（楼盘）、深圳（楼盘）两大一线城市率先出手调控楼市以来，陆续有热点城市跟进，截至如今，已有超出20多个城市重启限购、限贷办法，使得政策环境重新收紧。

专家估计，在马上到来的2017年，政策放松的几率极小。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，一线城市和热点二线城市因为库存整体回落，而市场需求已被充足激起出来，所以面对不小的房价上涨压力，为了平抑房价上涨预期，调控还会连续。

三四线城市因为库存压力高企，市场体现依然疲软，预期将来较长时间内政府都将保持宽松的政策。来自易居研究院的跟踪监测数据显示，截至如今，包含北海（楼盘）、济宁（楼盘）、荆门（楼盘）等三四线城市，存销比依然高于15个月，高于合理水平。

收紧调控已经对市场需求产生了不小的影响。依据同策询问针对上海部分在售项目看房数质变化情形监测结果显示，在10、11月份，公寓、别墅项目等都出现了显著连续下滑情形。数据显示，在10月份，公寓类项目案场累计来人环比下跌41.9%，11月份环比下跌31.3%；别墅项目在10月份环比下跌46.0%，11月份环比下跌32.2%。

专家分析指出，调控对改良型需求的影响最大，并所以而致使房价“冬眠”一段时间。依据同策询问跟踪监测显示，依照2016年11月份的成交构造来看，上海普通住宅在外环线之内仅占总量的1%，而即便在外环线之外，也唯一不到两成的比例，假如2017年普通住宅标准保持近况不变，也意味着绝大部分改良型需求会遭到严厉限制，而改良型需求约占市场需求四成，影响人数其实很多，政策必将使得楼市进一步降温。

房价下行还有空间

2017年商品住宅市场将出现显著降温已经是也许率事件，但从久远来看，房价有希望坚持震动下行态势。

而从另外一个方面分析，流动性拐点的出现，房价短时间见顶信号已经出现。有分析机构指出，从历史经历来看，影响房价上涨的决定性因素非利率，而是狭义货币M2。这一轮房价大幅上涨，主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其主要缘由在于流动性总量不够，如今狭义货币M2增速只有11%，低于之前动辄20%以上的增速，所以不够支持全国房价上涨。而如今，因为金融监管收紧，加上一线城市存款增速已经大幅降低，流动性拐点的出现，意味着支持房价上涨的流动性已经不复存在，所以将来一段时间内，房价涨势难以连续。

可是从久远来看，一线及重点城市，还是具有必定的上涨空间。以上海为例，将来仍将坚持震动下行走势。华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟博士及其团队依据上海外来人口组成和收入情形，发现初次置业能够蒙受的房屋总价在500万～800万元之间，这有关于如今房价水平而言，还是具有必定的弹性空间。也就是说，在如今上海均价约4.4万元/平方米的基础上，即便持续上涨，依然能够蒙受。

华伟进一步解释说，关于一个“新上海人”家庭来讲，夫妻二人月收入超出4万元，在父母的增援下，拿出200万元作为首付，每个月月供2万元左右，即可购置总价约600万元的房产。

而从全部行业的发展趋素来看，专家以为调控也没办法处理房价长久上涨的问题。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析指出，从房地产市场的长久发展走势来看，缘由是供给缺乏与兴旺需求之间的抵触没办法获得处理，所以即便调控能够在短时间内克制房价的上涨，但从长久来看，房价上涨过程依然会连续。

精挑细选优良物业

那么，关于购房者来讲，又该如何应对呢？

购房者习惯于“追涨杀跌”，即在房价大涨时代勇于追进，而在房价震动期购置意愿却大幅降低。却不知，追涨的结果就是购房本钱大幅上升，所以应当调整思绪，在房价安稳时代，选择优良物业择机买入。如今楼市进入调控阶段，需求遭到克制会让房价上涨速度受限，这正好给刚需购房者提供了入市机会。

专家表示，将来城镇化的重点还是一二线城市，由此看来调控正好赋予刚需购房者不错的购房机会。华伟表示，城镇化距离整体启动阶段还有一段时间，所以如今一二线城市还是吸纳人口的热点区域，这会使得房地产市场需求连续兴旺。据此推想，一旦将来购置力再次释放，房价又会构成一波新的下行趋向。而现阶段市场需求遭到克制，房价上涨动力缺乏，关于刚需购房者而言，正好利用这个机遇，选择性价比较高的物业出手。

假如是出于资产配置考虑，专家建议应当选择升值潜力较大的物业。关于中心城区的住宅来讲，因为房价上涨幅度较大，并且租售比较低，对投资者而言需求较强的资金实力才能够投资，其实不是一个最好的标的。以上海为例，中心城区一套三房，总价均已超出千万元，购置此类住宅，首付款起码达到700万元以上，将数额庞大的自有资金投入到一套住宅上头，明显不是很适合。同时，这类住宅月租金水平在每个月15000元左右，租金报答率在1.8%左右，不及银行理财产品收益高。所以专家建议可选择外围具有上升空间的区域，好比将来将会通地铁或许配套设施会获得改良的区域。另外，有部分交通要求获得庞大改良如开通高铁的卫星城市，缘由是高房价致使中心城市需求外溢，也会促使其房价上涨而具有必定的投资价值，如北京（楼盘）周边的廊坊、上海周边的昆山（楼盘），此前房价大涨均是这个缘由。

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