手中有房本儿土地没身份证不动产登记遇难题

今年7月，郑州市的平先生在管城区陇海北三街买了一套住宅，房子在7月份做了网签，9月份受理结束。本想等拿到房本以后再去银行典质贷款，然而，平先生在解决不动产登记的时候卡了壳。他告知《每天经济新闻》记者，郑州市管城区不动产登记中心的工作人员说查不到土地信息。平先生又到了领土局、房管局，查询仍旧无果。

无奈当中的平先生又来到管城区不动产中心，该中心让平先生去找小区开发商郑州市铁路开发有限公司，而开发商又建议平先生去龙海马路做事处查询，做事处让平先生去烟厂后街管城区征收办查询，拆迁办又把平先生支到郑州市规划局。

平先生很是无奈地告知记者，“两个多月过去了，仍没有单位能够给我开出土地信息证实。”

在记者调查过程当中，与平先生经历相似的业主还有很多。为何公布出售的房子，却查不到有关土地信息？为何在不动产一致登记制度落地的2016年，郑州本地市民却在解决不动产登记功程当中碰到这样的波折？事情背后究竟隐蔽着什么机密？日前，《每天经济新闻》记者奔赴郑州，对此进行了深刻调查。

●土地信息去哪儿了？

2016年被称为不动产一致登记制度“落地”之年。据《经济参考报》从领土资源部了解到，截至7月21日，全国335个地市、2855个县区中，已有170个地市、1451个县市区实行不动产一致登记，分别占比50.7%、50.8%。

然而，在河南郑州，自从今年8月25日整体实行不动产登记制度至今,很多郑州市民在解决过程当中碰到了一些坎儿。

案例1：土地征收手续仍未完成

跟买房者平先生不一样，卖房者徐先生在房屋置换交易中也遭到了相似困扰。

2005年，徐先生以商品房的价钱购置了位于郑州市桐柏北路开元银榕花圃的一套二手房，并获得了国家颁布的商品房房屋所有权证书。交易完成后，对方并没有给到土地应用证。当徐先生去询问该小区开发商郑州开元房地产开发有限公司时，对方表示，土地应用证正在解决中。

“因为当时房地产交易以房产证为准，所以也没有穷究土地证的事情。”徐先生说。

2016年7月10日，徐先生通过房产中介公司，找到了买房人，打算把房子卖掉。签合同，买房人请求贷款，房管局过户，一切看起来都还顺利。

徐先生说，假如依照之前的流程，9月18日应当发给买房者房产证，然而郑州市房地产管理局发给购房者的却是一张房产确认单。如今的要求是拿着上述确认单去不动产登记局更改不动产登记证便能够了。

然而，事情的进展并没有想象中那么顺利。徐先生和购房者在不动产登记局更改不动产证时，居然没有查询到开元银榕小区的土地信息，所以也没办法解决不动产登记证书。

依据徐先生获得的消息，开元银榕小区土地征收手续必须完成才能够解决不动产证。土地征收手续要想完成，须征得朱屯村村民的赞成，才能够进行下去。

案例2：开发商未补缴土地出让金

郑州市经开区建达·百度花圃小区业主曹先生表示，尽管小区已经住了多年，但在解决不动产登记功程当中，缘由是查不到小区有关土地信息，没办法解决业务。

据曹先生提供应《每天经济新闻》的一份《协议书》显示，该小区地块开发商是郑州人友置业有限公司，该公司曾和郑州经开区管委会签署一份协议书。协议显示，经开区管委会负责将已于2001年出让给郑州人友置业的91亩住宅用地，以9.14万元/亩的价钱进行出让，并为该公司补办完成剩余手续。同时，该公司将这91亩土地的出让金所有付清。

曹先生还提供了一份郑州市领土资源局和经济技术开发辨别局联合出具《权属证实》复印件，上头写道，郑州人友置业有限公司在郑州经济技术开发区经开第三大街以西、经南三路以南通（楼盘）过出让方法获得91.1291亩国有土地应用权，用于建设住宅项目，土地应用年限为70年，土地应用证正在解决当中。题名时间是2005年8月20日。

有了《权属证实》是不是能够解决土地证？《河南商报》报道称，郑州人友置业经办此事的一名负责人称，土地出让金已于2006年4月30日缴过了，约为833万元。2014年，曾经有过一次解决土地证的机遇，然而要求按当时的出让金标准来补缴。“隔了十年，十年前的标准和十年后的标准，我们得再缴2亿元。当年卖才卖多少钱？关键签的有协议书。”据介绍，当时，很多开发商都没有“补差”。

曹先生说，结果我们小区成了业主没办法生意交易、典质贷款的有房本的“小产权房”。

关于以上案例，郑州市不动产登记部门的有关人员表示，都触及土地问题，不动产登记方面不怎样好答复。郑州市的房屋存量很大，土地方面很复杂，不是简单能说清的。触及土地这块，领土资源局已经出台了一些文件，正在解决。之前不能够解决（不动产登记）的小区，已有工作人员去做调研了，打算拿出一些政策和解决方法。作为不动产登记部门，不管遗留的土地问题还是房产问题，均不怎样好答复。

●谁来补缴土地出让金？

北京（楼盘）市中唐状师事务所王佳红主管状师表示，没有土地信息，开发商已经破产或许找不到人，没办法完善土地信息；开发商没有缴纳土地出让金，而土地登记没办法解决，然而业主已经获得了产权证；开发商的土地被查封了，没办法解决土地登记手续等。上述历史问题有一个共性，就是业主已经支付了房款、获得了产权证，甚至有的房子已经交易屡次了，而因为开发商的问题或政府监管不力而致使没办法解决不动产登记。针对历史问题，基起源基础则应当是尊敬历史、尊敬业主私有财产的所有权。

房地产业内人士章林晓表示，这些问题在不动产一致登记前，其实也一直躲藏着存在，目前只是缘由是不动产一致登记而显现了出来。

是不是应当由业主补缴土地出让金？章林晓以为，这取决于业主当年与开发商签署合同的内容。假如合同规定土地性质是国有出让土地，则土地出让金应当由开发商补交。假如合同规定土地性质是国有划拨土地，则国有划拨土地上市场交易的土地出让金，应当由业主交纳。

王佳红状师以为，不管从合同商定、法律规定还是从公正角度，业主都不该该缴纳土地出让金。首先，在业主和开发商的生意合同上，并没有商定开发商所拖欠的土地出让金应当由业主缴纳，所以让业主缴纳土地出让金没有合同依据。其次，从法律规定上来看，没有任何一部法律规定，土地出让金应当由业主缴纳，或许规定当开发商拒绝缴纳土地出让金的时候应当由业主承当。再次，就这些业主而言，已经获得了产权证，依据法律规定，业主之所以能获得产权证确定是开发商用地手续、建设手续、销售手续都已经具有的情形下政府才能够给业主发证。

王佳红表示，既然业主已经支付了所有的购房款，且已经实际占领和应用房屋，更是获得了产权证，那么开发商没有缴纳土地出让金的法律义务不该该由业主买单。“固然，详细情形要详细分析，有的业主买的就是小产权房，自己就没有产权证，这类情形要差别看待。”

●土地信息不明确能不能够办不动产登记？

在二手房交易中，有哪些楼盘不能够解决不动产登记，11月28日晚，《每天经济新闻》记者访问了郑州市多家房产中介。

金水区恒辉房产的一地位业参谋表示，目前卖二手房都是先查询好土地信息，确认无误后才拿来挂牌。目标就是为了不生意成交以后两边不能够解决过户。而另外一个置业参谋表示，郑州市不动产登记出台后，缘由是没办法解决（不动产登记）而出现了很多纠纷。毕竟不动产登记是新闹事物，而这些问题主如果历史（遗留）问题，所以只能渐渐解决。

在访问过程当中，世家房产和21世纪不动产郑州弘业加盟店的掮客人也表示，关于土地信息不明确的房屋，不予在门店挂牌。

11月29日上午9点，记者来到郑州市金水区政务服务中心，门外排起了十几米的长队，列队的铁栅栏旁立着“不动产登记列队入口”的指导牌。记者来到解决柜台，询问哪些情形不能够解决不动产登记？一名工作人员表示，不一样小区有不一样情形，不能够混为一谈。当日下午，记者来到郑州市不动产登记中心做事大厅。大厅内张贴的两张纸上对此赋予了明确的解释。关于房屋是不是相符登记要求：只需房屋所落座的土地获得大土地证，且无查封、无典质、无转变用处、无跨宗地界限，就不影响解决不动产登记。没有获得大土地证的房屋，和存在土地被查封、被典质、房地用处不一致、房地权属不一致等问题的房屋，在郑州市政府出台有关政策前，临时没办法解决不动产登记。

关于土地登记在城中村团体名下的：凡是通过确权方法登记在城中村村团体名下的土地，地上房屋未解决有偿应用手续的，所以这类房屋也不能够解决二手房交易过户（转移）登记。不顾之前在房管局解决过几回转让，在不动产登记机构都没办法解决有关登记。到如今为止，没有解决办法。关于土地是省直单位房改房的：如今省直单位房改房大部分土地都没有解决登记，领土部门正在研究有关解决方案，待该区域土地登记基础数据库建成后，方可解决有关登记。

王佳红状师以为，针对历史遗留问题应当进行差别看待：针对业主具有产权证但土地信息不完善或土地出让金没有缴纳或土地手续不齐全等，致使没办法解决不动产一致登记的，应当为业主首创绿色通道，予以登记。针对土地权属起源合法，但地上建筑物不合法的，应当待房产手续完善后，再行解决不动产登记。其次，应当进一步强化政府部门严厉实施法律规定。

章林晓表示，处置这些历史遗留问题，郑州市政府需求在法律的框架内尊敬历史事实出台一些有关政策。湖南吉首（楼盘）市的处置经历，也许值得借鉴学习。“固然，郑州最重要的是要联合本地实际来出台有关政策。”

《吉首市不动产一致登记工作中有关问题的处置看法（试行）》显示，凡土地权属起源合法，只解决了房屋分户权证且土地总证齐全的，由项目开发实行义务主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按有关规定解决不动产登记；对虽解决了房屋分户权证但土地应用权证着落不明的，由市领土资源局按程序将原土地应用证撤销后，由项目开发实行义务主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按有关规定解决不动产登记。

针对上述问题，据河南《大河报》报道，河南省领土资源厅日前出台并下发了《关于做好如今不动产登记工作的指点看法》，关于此前出现的部分因无土地信息等缘由形成的房屋没办法解决转移、典质登记的情形，给出了相应的解决方案，这也意味着着此前那些解决不了的问题终获冲破口。

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