我国领跑地产跨境投资亦喜亦忧

周雪松

依据仲量联行日前披露的数据显示，今年第三季度，中国超出美国成为全球最大的房地产跨境投资者，今年前三个季度中国的房地产跨境投资总额已超出2015年全年创记载的历史最高水平。

假如将住宅和土地购置一并计入，中国边疆投资者今年前三季度的跨境投资总额已达到210亿美元，较去年同比上涨30％。去年该数据的同比增幅为45％。

这一消息遭到普遍关注的同时，提醒了中国人偏爱房地产投资，特别是海外房地产愈来愈遭到中国投资人的喜爱。能够说，这样的消息浮出水面，在业界人士看来，在道理当中，料想以内。

最近几年来中国机构或个人到海外投资房地产出现连续高速增长的态势，这主要得益于中国长久坚持改革开放战略，中国外汇储备在全球数一数二，中国人也愈来愈有钱了，开放和走出去依然是大势所趋，“投资全球”将是将来中国投资的一大特点。

我们看到，中国机构投资者在走出去的过程当中饰演着重要投资人的角色。中央企业在国际舞台上施展着重要用处，如中投公司就承当着管理国家主权投资基金的职责。与此同时，民间投资者在海外市场也日益活跃。数据显示，今年前三个季度，来自中国的投资者，包含国有企业、保险公司和主权财富基金等，在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，较去年同期飙升50％以上。美国和中国香港特区成为中国边疆投资者的两个主要投资目标地。

国家外汇管理局发布的数据表示，今年前三季度，中国个人和企业投资者购置的净外汇为2434亿美元，较2015年4659亿美元的历史高点有大幅降低——去年中国股市狂跌激发了投资者的惊恐情绪，也形成中国个人和企业投资者购置的净外汇创下历史纪录。截至2016年9月底，中国外汇储备额从2014年6月3．99万亿美元的历史高点降至3．17万亿美元。

但事实上不管中国可用的外汇储备还是对外投资的能力、潜力都还是比较大。据仲量联行估测，仅基于中国保险公司现有的管理资产总额（AUM），它们在商业地产上的直接投资额便也许达到2500亿美元。最近几年中国保险公司在欧美市场体现非常活跃，买下很多房地产项目。

Green－Morgan指出，在2016年的最后一个季度中，中国投资者将持续扩展对外投资，估计全年全球商业地产投资额将达到约6300亿美元。在资本连续进入房地产市场和租赁市场坚持稳固的支持下，2017年全球商业地产投资总额也许上升至7000亿美元。

海外市场大，投资机遇也多是直接吸引中国投资者走出去的重要因素。近几个月来，中国在商业地产和住宅市场的投资主要出现出两大趋向：对稳固性的寻求和对机遇的追随。而最近几年来美国次贷危机和欧债危机则激起了中国投资者抄底。过去七年里中国对海外房地产投资的年增长率一直坚持在两位数以上。2007年中国对海外房地产投资额不到10亿美元，而现在每年的投资额都已远超200亿美元，全球金融危机爆发以来中国对海外房地产投资增长速度显著加速。

而随着欧美经济逐步复苏，投资机遇还会进一步呈现。前不久发布的数据显示，今年第三季度美国经济增长率达到近两年来的最高点。可是，我们也应当看到海外市场有很多不确定性风险，比方今年年初，英国脱欧的不确定性和亚太经济体经济放缓等带来了各类地缘政治风险，接下去，法国和德国也马上迎来大选，也许进一步加重这类风险。

除过关注海外投资风险外，我们还应当关注中国人偏爱海外房地产的内因。改革开放以来，中国人的钱袋开始鼓起来了，有钱人愈来愈多，而国内一二线城市普遍限购，投资渠道狭小，加之人民币贬值，随着着中国财富阶级国际视野愈来愈开阔，全球资产配置开始流行，到海外买房买地的中国人逐步多起来。在这类趋向下，国表里市场、环境的比较，孰优孰劣，投资者心里自有一杆秤。这恰是有关方面应当引发珍视的地方。

中国之所以成为全球最大的房地产跨境投资者缘由是多方面的，除过前面提到的市场经济因素之外，跟中国的传统文化观念、教育形式的改变、生态环境的变化和法律法规等社会环境因素都有很大的关系。

生生世世以来，中国人就非常重视买房置业，对房子有一种特别的偏爱，买房都是安家立业必备的物质基础。现在愈来愈多的中国家庭把子女纷纷送出国内肄业，很多留下来在本地发展。经济发达国家市场对比较较透明，法律法规比较完善，重视产权保护，且普遍为永远产权，对市场前景有稳固的预期。这些因素都是推进中国人到海外置业的主要因素。对比之下，我们更应当反思国内的生活环境，我们的教育水平有待提升，法制社会建设有待完善，房价太高并且动摇比较大，房地产投资者对开征物业税也比较担忧，特别是最近几年来各大城市雾霾严重等等。能够说，中国成为全球最大的房地产跨境投资者亦喜亦忧，自己是件好事，也说明大家有某些担忧。

假如慢慢清除这些担忧，经济社会环境完成全球最好，中国会迎来更加美妙的将来，这特别值得期盼。

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