石榴集团事件背后：房企争抢郑州城改最后红利？

12月9日，郑州马上推出一场土拍，触及多个旧城改造地块。恰是这一场土拍引爆了郑州房地产市场的维权事件与石榴集团让步的终局。

一家早期参与郑州城改地的房企有关人士对21世纪经济报道记者透露，郑州在旧城改造已有自己的“套路”：由市城中村改造办公室（简称“市城改办”）牵头，通过区政府组织区城改办、国有全资或控股公司落实。“国有全资或控股公司由区政府设立，负责本区域范围内的城中村改造融资、安顿房建设、土地开发整顿等工作”等。

这是一套成熟的架构和系统。因另外来房企进入郑州都要通过与本地房企协作的手段，主要以股权协作、收购为主。例如融信在郑州高新区的项目与本地朗悦集团协作成立郑州融信朗悦置业有限公司。

郑州的城中村改造肇端于2003年，而在2015年－2017年城中村改造已进入冲刺阶段，在这三年内，郑州的城中村将所有实行改造。

这就不难明得为什么今年以来外来房企欲打破郑州内生循环状态，希望分一杯羹了。21世纪经济报道记者多方求证得知，郑州启动城中村改造十多年来，很多房企均遭受“闯关”失败，石榴集团并不是唯独在郑州“吃亏”的企业。市场的博弈在一年之间变化如此大，与资金的流向不无关系。调控以来，一线城市的投资资金被挤出，流向二三线城市，郑州作为国内里部地区重要工业城市，市场潜力自然被房企看中。

21世纪经济报道记者试图联络政府部门，郑州市房管局等有关部门以麻烦接纳采访为由拒绝接纳采访。

郑州城改形式有渊源

21世纪经济报道记者采访多家房企，并取得一份关于郑州旧城改造形式的分析报告。通过房企有关人士的披露与这份报告的梳理，不好看出，如今郑州城改所处的冲刺阶段，付与了房企更多的利润空间。

2003年9月，郑州城中村改造正式启动，并公布《郑州市城中村改造规定（试行）》。2004年，市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，随后17个村（组）被确定为改造试点。

2007年6月，酝酿已久的“103号文件”最终出炉，郑州市城中村改造的大潮开始舒展、分散。“政府让利、村民受益、企业得利”，一时间，城中村改造的“郑州形式”产生了惊动效应。2009年，郑州市政府决定，除过一些重点项目沿线触及的城中村外，郑州暂不同意其他城中村改造项目。先“消化”现有同意项目，推动安顿房建设。

2011年末，《郑州市城中村改造管理方法》出台，各区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安顿房建设和土地开发整顿等工作。

2012年7月，郑州市政府同意20个城中村进行改造，这是郑州最近几年来单次同意城中村改造数目最多的一次，也标记住郑州市新一轮城中村改造整体提速。彼时调控收紧，房企也得空顾及二三线城市市场。

2013年，老鸦陈、陈寨等“分量级”城中村前后传出改造消息。2015年，金水区最后几个城中村的拆迁也进入倒计时，意味着郑州城中村改造进入冲刺阶段。

因为由区政府成立的国有全资或控股公司接纳区政府（管委会）的拜托，作为建设主体实行安顿区建设，最为关键的是，城中村改造费用主要由房企垫资，后期政府会通过返还招拍挂土地款的形式对企业进行赔偿。郑州本土房企在一级开发阶段即参与，所以郑州在土拍时，通常以定向出让方法协助前期参加改造的企业完成招拍挂流程。

建业、鑫苑地产等河南本土房企在郑州发展以来，追随城中村改造脚步，享用了一波红利；升龙、万科、保利等外来房企也缘由是与本地房企协作而获利。

最后一轮红利掠夺

上述郑州房企有关人士透露，与本土房企协作开发，是所有的外来房企进入郑州的“捷径”，也是最直接的方法。“在2003年刚开始城中村改造的时候，确实也有很多外地房企想进入，若何如何当时的市场透明度太不高，商业风险很大。”一位业内人士透露，以上海某国企为例，当年在与郑州本地企业协作的时候就缘由是商业理念不一样而“吃亏”，最后撤离，至今仍未踏入郑州一步。

从郑州在“十二五”期间，全市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村落627个，动迁175.65万人可见，郑州全域范围内坚持着每年拆迁 100多个村的进度。中心城区的476个村落，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。

所以，进入2016年，郑州的城中村数目已经不多，估计在今明两年将所有实行改造。换言之，这是城中村改造最后一波红利。来自同策询问的数据显示，郑州房价从2015年－2016年一直坚持增长。2015年1月，郑州房价均价7990元／平方米；到2016年8月，房价跃上万元台阶——10066元／平方米。

依据规划，2015年-2017年，郑州入市城中村改造项目主要散布在金水、惠济、华夏、管城、二七、高新等6区，一共有46个项目。这些项目均名花有主了，以河南本土房企如建业、绿都、名门、鑫苑等为主，外来房企如恒大、万科、保利也在列。

而外来房企最想进入的也是这一波城中村改造集中的区域，分享最后的红利。好比融创通过收购美盛在郑州布局了两个项目，一个就位于惠济区，而另外一个位于郑东新区；融信直接进入了高新区；恒大与新合鑫置业在高新区协作项目；碧桂园与本地房企名门地产在金水区协作名门紫园与名门翠园等等。

上述业内人士指出，外来房企表面上对郑州市场的品牌、质量等有奉献，但也在必定水平上打破了本来的好处分配局势，所以较简单成为众矢之的。

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