易宪容：深港通开通提升恒大等优质港股估值

文/易宪容

序文：在“沪港通”开通两年后，期盼已久的“深港通”也马上启动，这不只是国内资本市场再次强化改革开放的重大发展战略，也是优良的红筹股潜力得以整体呈现的重大机遇。

2016年11月25日，中国证监会和香港证监会夜晚联合公布宣告，深港股票交易互联互通机制（即深港通）12月5日正式开通，纳入深港通范围内的股票将在12月的首个星期一开始交易。

我以为，深港通的启动，不只意味着中国股市打开了一扇对外开放的大门，也是很多优良红筹股展示本身潜力的最好机遇。这其中，内房股作为港股中最被低估的板块有希望迎来春天，而板块龙头股--中国恒大（03333.HK）将成为国内投资者争抢的优良股。

深港通将推港股走牛

从如今公布的深港通有关政策来看，互联互通可交易的股票基本笼罩了两地市场绝大大部分股票，这关于两地股市特别是香港股市有着深入的意义。

关于中国的投资者来讲，深港通是打通中国投资者进入香港股票市场的一个重要通道，也是国内住户资产全球配置的重要途径。假如将如今香港与深圳（楼盘）的股市对比较，香港作为一个成熟的市场，对国内投资者会更具有吸引力。

首先，从估值来看，在深圳交易所上市的公司中，90%以上公司的市盈率在30倍以上，而对港股通的在香港交易所上市的公司来讲，70%以上的公司市盈率在30倍以下，这显示出，香港市场股票估值更为合理，这是国内投资者乐意进入香港股市的重要缘由。

其次，香港股市是一个成熟的市场，其监管法规制度健全，价钱机制合理，所以，国内投资者进入香港这个市场可预期、可分析，投资决策与推断可通过理性的方法来进行。

再次，自2015年8月人民币汇率制度改革以来，人民币一直处于贬值通道，国内投资者资产全球化配置也成了热门话题，深港通为国内投资者完成资产配置全球化开启了一条新的通道。

综上所述，跟随深港通的启动，香港股市牛市重来，这也是很多在香港上市的优良红筹股重新展示其潜在价值的机遇。

中国恒大：“两高一低”受追捧

关于国内投资者而言，最为现实的问题是：在深港通启动后，我们应当买什么样的港股，才能够完成优越的投资报答？在我看来，高增长、高分红、低估值的“两高一低”港股将成为国内资金争抢的投资标的。

投资界有一句名，叫做“Buy the rumor, Sell the fact”，意思就是说，买股票在于故事而起，卖股票在于事实出现之时，投资者有意愿购置一家上市公司的股票就在于这家公司具有诱人的前景，腾讯（00700.HK）十年涨100倍的案例，让投资者享用了丰富的投资报答。

我以为，中国恒大同（楼盘）样拥有弘远的前景，跟随深港通的启动，甚至有也许成为下一个“腾讯”。

成绩增长是投资者获得报答的基础。数据显示，恒大多年以来成绩增长惊人。恒大今年前10月销售额达3167.1亿，同比增长105%，提早超额完成全年3000亿年度销售目的。至此，恒大已经超出万科成为中国甚至全球第一大房地产企业。

而分析其上市以来的成绩体现，恒大自2009年上市至2015年，其年均增长30%以上，近两年高达50%以上，增长势头愈发微弱。除过销售额，半年报显示，公司总资产、营业额、核心业务利润、现金余额等各项指标均抢先行业，分别较万科高2876亿、127亿、25亿、1401亿，成了中国名不虚传的房地产龙头企业。

预期是推进股价上涨的重要因素。在今年成绩超出万科成为最大房地产企业的同时，恒大将来还给了投资者更多的预期。好比，恒大在10月4日公布了将来三年的增长筹划，2017-2019年分别完成4500亿、5000亿、5500亿的销售额，营业额达到2800亿、3480亿、3800亿，核心净利将达到243亿、308亿、337亿。

也就是说，将来几年，恒大是按销售额年均增长10%，核心业务利润率年均增长8%来规划的，而事实上，过去7年公司销售的复合增长达到37%，核心业务利润率平均增长10.7%。不管是从以往的成绩轨迹及将来发展趋素来看，恒大的预算都相比较守旧，确定会给投资者带更多的惊喜，这也是恒上将要给投资者带来的诱人预期。

派息是权衡股东报答的重要指标。资料显示，恒大自2009年上市以来，每年均摊发股息，去年每股派息0.38元，股息率7.9%，上市以来累计派息254亿，被誉为派息最豪放的国内房企。

另外，上市以来，恒大的股东报答率（ROE）一直坚持高位，去年为20.5%。与之相比较，公司市盈率仅为6倍，市值仅为万科的四分之一。假如中国恒大在A股上市，市值起码在2000亿人民币以上，可见其价值低估相当显著。

值得留意的是，恒大如今正在进行房地产业务在国内A股的分拆。分拆完成后，恒上将是一部分几个具有国内和香港同时上市的集团，不只地产业务的估值能够在A股市场得以体现，更能直接影响中国恒大作为控股公司的估值，成为恒大估值提升的潜在动力。

综上所述，中国恒大相符“两高一低”的优良上市公司标准，在国内资产荒的大背景下，跟随两地资本市场打通，中国恒大势必遭到国内投资者追捧，这也意味着其股价还有庞大的上涨空间。

行业整合下的大赢家

在新一轮的房地产调控政策下，虽然中国的城市化过程不会转变，然而中国房地产市场的好处格式及形势将产生庞大的变化。在我看来，中国房地产市场最大的变化在两个方面：一是大批的中斗室地产企业退出市场，全部产业越来会向一部分优势房地产龙头企业集合。另外一个方面是将来跟随房地产税等政策出台，中国房地产市场回归理性，回归到栖身功能，关于坚持做“民生地产”的恒大来讲，这无疑是一个史无前例发展机遇。

要成为行业的“大赢家”，需求树立稳定的基础，恒大早已做好打算。管理决定成败，恒大之所以能从一家区域斗室企发展成全球第一房企，与其科学、先进的管理形式不无关系。好比说业界对“恒大形式”极其推重，它从管理形式、项目选择、规划设计、材料应用、招招标、工程管理、营销七个方面树立了完整的标准系统，最大限制下降全国拓展带来的经营风险，确保本钱的有用控制和精品产品的打造，让恒大在高速发展的过程当中一直朝着准确的方向前行。

另外，恒大坚持建造普通化精品住宅，产品类型的组合科学合理，其集中采购、一致采购配送的系统，大大下降了原材料本钱。值得一提的是，恒大的总土地储备高达1.86亿平米，一二线城市土地储备投资占比73%，但它的土地累计本钱约为997元/平米，处于较低水平。近期土地市场的上涨，按现值预算则超出5700亿元。产品坚持高品质且价钱“亲民”、标准化管治构成的本钱控制能力，是恒大拥有壮大盈利能力的重要缘由。

恒大的成功，还在于许家印对房地产市场大势透析地懂得与掌握。关于任何投资而言，了解大势及顺势而为，是最为关键的一步。许家印看到了中国房地产市场发展大势，通过超前的战略规划，率领恒大公司攀上一个又一个成绩的高峰，完成公司成绩坚持加快度增长。

在成绩高速增长的同时，跟随恒大引入300亿战略投资者，财务情况也将持续优化。以集团中期报告数据为基础，在成功引入战投后，净负债率可从92.9%降至65.8%，跟随销售及交楼金额的大幅上涨，销售回款及净资产大幅增加，净负债率将连续下降，财务情况越发稳健。

展望将来，跟随中国房地产市场回到栖身功能，不只会有一个愈来愈大的市场，也请求住房行业整体工业化、标准化、产业化。在“赢家通吃”的新时期，与其他房地产企业对比，恒大拥有更显著的优势，能赋予投资者更高的成绩增长预期。跟随深港通的启动，中国恒大估值太低的情况将会改变，其有希望迎来成绩大幅增长、估值连续提升的“戴维斯双击”式上涨。

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