2011温网-2016北京住宅用地拍卖落幕土地整体供应创近五年最低

日前北京市新推出朝阳区和房山区含住宅用地两块，其成交时间均为2017年。这也意味着，2016年北京不会再有商品住宅用地出让。

北京的土地供应，已经达到最近几年来的最低点。

据北京市规划委发布的有关数据统计，2016年内，北京市将会完成13宗地块的出让交易，合计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米，估计取得有关土地出让金455.655亿元。

不管是规划建筑面积，还是建筑用地面积，均是北京含住宅用地供应，近五年来的最低值。

而其中的住宅用地，跟随四宗企业矜持商品住房地块所有被开发商竞拍为100%持有，如今北京住宅用地市场出让，实际上已经闭幕。

过去一年中，在严控地价的思绪下，北京陆续推出各类土地市场调控办法，限价钱、限住宅面积、限资金、限矜持比例，被以为体现了其高端有市场，低端靠保证的新思绪。

可是，在对北京土地价钱看涨的背景下，仅仅限制供应其实不能够彻底处理问题。21世纪经济报道记者发现，如今开发商依然对拿地充满热情：几乎所有含住宅用地的出让价，均达到了限价；而岁终推出的企业矜持商品住房地块，更是被开发商所有持有。

宅地供应最近几年最低

2016年的北京住宅用地拍卖已经闭幕。

21世纪经济报道记者发现，日前北京市新推出朝阳区和房山区含住宅用地两块，其成交时间均为2017年。这也意味着，2016年北京不会再有商品住宅用地出让。

在这背后，是北京今年冷清的住宅用地供应。

实际上，全部2016年，北京相当长一段时间没有住宅用地供应。据统计，在6月2日，北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类栖身用地成交今后，一直到10月9日，经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类栖身用地应用权被广博新元拍下，北京没有任何住宅用地成交的时间，其间长达4个月。

这被以为与北京果断不许可高价地出现有关。

一些受访专家告知记者，这是缘由是在当时的市场炽热水平下，北京一旦出地，价钱很难控制在理性范围内。

“9·30调控”以后，情形产生了变化。在北京被以为拉开了本轮全国楼市调控序幕的《关于增进本市房地产市场安稳健康发展的若干办法》中，第一条办法，就是加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应构造。

9月份以来，北京陆续成交了6块包括住宅用地的建筑用地，面积达到了39.93万平米，接近全年此类用地面积的一半。

值得留意的是，这6块地中，一块所有效于自住房，一块所有为自住房和公租房，剩下4块，则是“限房价、竞地价”项目中的矜持商品住房地，没有任何商品房住宅用地。

而据华夏地产研究中心数据，除过保证房、持有房，2016年入市的可供销售的商品房住宅用地面积，只有38.9万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从住宅用地市场的供应来看，北京明显是重构造轻规模。

严跃进以为，2016年北京住宅用地供应较少，很洪水平上，和北京积极调整土地供应构造有关。在一线城市住宅用地供需抵触更加激烈的当下，纯真增加供地的意义是在减弱的。只有把供地背后的构造问题进行优化，例如削减商住两用住房的用地，增加租赁型公寓用房的用地等，这才能够够使得北京土地市场，更加相符后续住房市场的改革请求。

宅地改革进行时

很多人以为，北京“9·30”以来的供地形式，是向“低端有保证，中端有支持，高端有市场”的住房市场政策目的，所做的供应端改革试探。

在低端有保证上，北京住房保证方法保持“租售并举，以租为主”慷慨向，意图十明显著。按上述面积计算，2016年入市的含住宅用地，包括矜持房和公租房，最后用于出租的面积，将是用于出售的自住房面积的近四倍。

严跃进推断，北京后续也许会积极在矜持地块出让和有关项目开发上做文章，这也相符如今国家租赁型公寓开发的导向。后续环绕此类物业做相应的投资等内容会增多，好比说租赁管理的公司、环绕租金进行资产证券化的项目等都增加。

21世纪经济报道记者发现，这一思绪正陆续细化完善。11月25日，北京市回应关于企业矜持商品住房地块的有关疑问称，矜持商品住房应所有效于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，即拟为70年。

但是，这一方向其实不能够令所有人满意。其中，资金的问题特别关键。

部分人士以为，现行的形式其实不会久长延续， 缘由是纯靠出租收入，收益率难以笼罩开发商资金本钱。而且，跟随开发商拿地热情的爆发，资金问题在自住房地块也开始出现。

以上述广博新元拍下的自住房地块为例，楼面价20824元每平方米，销售限价为23000元每平方米，除去必要本钱，利润几乎不存在。

同策询问研究部总监张雄伟以为，矜持会下降资金周转效率，拉长开发周期，增加房企资金压力。现行形式是配合楼市调控的需求，将来其实不是所有地块都请求这么高的矜持。

这同时还激发了部分企业人士对资金其实不雄厚的中斗室企在一线城市发展前景的担心。

“假如依照这样的供地逻辑，结果也许是北京将无房可售，房企销售额锐减，中斗室企将被挤出北京。” 新城控股副总裁欧阳捷告知21世纪经济报道记者。

张雄伟则指出，因为房企资金面上存在差别性，将来1-2年北京土地市场将成为央企、地方性国企、大型民营房企的沙场，只有大玩家才能够在北京土地市场连续生计和发展。

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