第三轮楼市风暴中的换房记

楼市第3轮收紧风暴“重袭”上海，秦红（化名）好意塞。“原来我们家要换房子的，目前也买不了。我们都筹划好离婚买房了，结果出这个政策，又费事了。”11月29日，上海的秦红告知21世纪经济报道记者，小夫妻俩从昨晚就开始很忧愁了。

搁浅的换房筹划

秦红所说的政策，是上海市住建委11月28日夜晚公布的，政策规定，自11月29日起，住户家庭购置首套住房请求商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记载的住户家庭请求商业贷款，购置普通自住房的，首付款比例不低于50%；购置非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

秦红和先生都是上海户口，各有一套小户型房子，俩人今年结婚，然而两个房子距离太远，又都较小，为未来孩子出生、便利两边的老人到上海照料孩子，想把先生名下的一套40平米住房，换成附近的70多平米住房。

然而，依照政策，以户为单位计算，秦红和先生名下已有两套房，在上海不能够再贷款买房。

为换房，两人筹划的流程是：两边离婚成为单身，先生把名下40多平米的斗室卖了，名下无房，然后再买房就成为首套房，买个70-80平米左右大点的房子，首付30%，卖房的钱足够支付。

于是，9月份，夫妻俩把卖房的信息挂到了中介。“9月中秋前后挺多人来看房，可是，到了10月今后就很少人来看房了。”秦红介绍。

彼时，恰是国庆假期楼市进入调控期，有22个城市相继出台了限购办法。买房人开始进入张望期。

逐鹿华夏失败后，直到我回老家才得知实情。原来我是图省事，也不管胯下麻袋夺路便逃，拍《西游记》时很累很辛劳，在此基础上涂色比较简单获得好的成效。还有诗和远方的田野。

“最近我们看中的房子，其中两套房，70多平米，房主急着出手，一套降了5万，一套降了6万。”秦红说。

秦红介绍，去年其单身时花180万买了一套70平米的房，当时房价为2.5万元/平米，通过今年春节后一轮暴涨后，如今房价已飙升至5万多元/平米。“为买房，我们把上海几个区都看了。国庆今后，上海的房价基本没变，然而买的人少了，是有价无市。目前上海普通的房价是5万-5.5万，好点的地段要七八万，甚至上10万。”秦红说。

秦红介绍，按上海市规定，300万以上的房子属于非普通自住房，首付比例为70%，与之相比较，300万以下普通自住房的首付比例为50%，“300万在上海只能买60平米的房。”

可是，实操中，中介会代为处置一些灰色交易。“中介能够让380万的房子评价时压下来做到290万，能削减90万左右，就由非普通自住房变为普通自住房。

“在实际交易中，这部分差价，如前面说的90万，买方要付现金。另外，因为总的房款少了，贷款也会相应削减，买房的累赘也加重了。”秦红表示，“可是，能够把税降下来。

然而，上海在国庆期间时，出台了限购政策，而如今出台的是对买房人最致命的限贷新政。

“前天我们刚跟谈好的买家说好要下订金，对方纠结在中介费上，还没签约。结果政策出来，二套房的首付从30%，提升到50%，现金部分增加了40万，没法卖了。”秦红懊丧地说。

“目前我们的房子也没法买，在上海想改良置换房子，根本没也许了。”秦红说，“目前离婚后，还要半年后才能够买房。就算离婚，我们俩都是贷款买房，按规定有住房贷款记载请求贷款，购置300万以上的非普通自住房，首付款比例70%，卖了斗室子，也付不起大房的首付。”秦红说。

无奈的改良型需求

北京“930政策”出台后，全部市场出现了量价齐跌的近况，猖狂以后的北京房地产市场正趋于镇静。然而，这类镇静的背后，是很多刚需和改良型需求买房者的无奈。

胡婧（化名）就是这众多买房者中的一员。虽然手中已有一套小面积的房子，但缘由是想要孩子，胡婧需求置换一套更大的房屋。值得欣喜的是，在经历9月份的房价飞涨后，10月份的二手房市场房源和房价都还算稳固，在这样的市场环境下，胡婧也顺利地在自己心仪已久的小区内找到了一套相符自己期许的改良型二手房。本认为政策的出台给了她找到靠谱房源的机遇，但傍边介给她计算过价钱后，胡婧才发现，此次政策的出台一下子让自己的买房首付多出100万，而恰是这100万，将她完全地阻隔在了换房的门外。

9月30日夜晚，北京市建设局、规划局、工商局等六部门公布了8条楼市监管办法。依照规定，对拥有1套住房的住户家庭，为改良栖身要求再次请求商业性个人住房贷款购置普通自住房的，不管有没有贷款记载，首付款比例均不低于50%；购置非普通自住房的，首付款比例不低于70%。另外，新政后不管有没有贷款记载，只需名下有房，均被认定为二套。

令胡婧愁闷的是，因为她先生名下有房，新政后，胡婧假如不想“假离婚”，不管如何也难逃二套房的命运。

因为这套房总价高达近千万，如何下降首付款？这是胡婧一家人如今最为头疼的事情。他们如今的选择是要么借钱，要么通过“假离婚”即房贷资格变为首套。

“父母思惟很传统，他们果断不一样意我们假离婚。”胡婧无奈地告知21世纪经济报道记者。然而，跟随北京部分商业银行马上实施“认房又认贷”的政策，能够预感，未来胡婧即使说服父母赞成“假离婚”也杯水车薪。

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