绿地集团张玉良：大基建回报稳定产业地产仍有空间

张玉良以为，将来地产企业分化会加重。如今全行业中，商业地产、产业地产真正做得好的很少。绿地目前正开始通过依附产业、城市建设和大基建，将房地产的产业运营和城市运营相联合，提升产业竞争力。

房地产白银时期，房企开始追求新的发展方向，包含基建、金融、消费、医疗、健康等行业。

绿地是多元化布局的典范房企。11月25日上午，绿地集团董事长、总裁张玉良向21世纪经济报道记者介绍，如今，绿地控股(600606,股吧)集团正依照深化供应侧改革的请求进一步深化产业构造，并推动向城市运营服务商的转型。

前两年，绿地商办及产业地产占50%的比例；而目前商办和产业地产占三分之一，住宅业务占三分之二。绿地珍视创客、创业需求，在产业园、办公商务区所有增加了面向中小企业的智能化服务、信息系统服务、会议会务服务等。将来绿地还将向保险和健康医疗产业方面拓展。

商业和产业地产机遇

《21世纪》：怎样看最近的房地产市场？

张玉良：一批企业如万科、恒大、碧桂园，抓住了住宅日新月异的势头，销售额已经超出3000亿（元），产业集中度提升。中小企业的发展相比较下滑。

今年的土地市场（住宅）离谱地涨，这与今年前段时间金融政策的连续宽松有很大关系。受全球金融影响，主动和被动政策致使房地产市场价钱大幅上涨，但三四线城市价钱依然上不去。来年很难出当今年这类增长情况，住宅方面不也许有像今年3-9月份这样的势头，楼市需求稳固，不然关于全部国家的稳固增长会有很大压力。

《21世纪》：房地产行业的集中与分化将会出现什么状态？

张玉良：第一种是像绿地，向综合性发展。不只做房地产，还向大基建、金融、产业运营切入。第二种，不是转型，而是完全转业。第三种，依然守着房地产业务，但需求增强服务，而提升服务也是有本钱的。中小企业几乎不是考虑是不是转型，而是要么做专，要么被淘汰。缘由是房地产市场资金裕如期结束的拐点已经降临，特别针对中小企业，社会资本的融资价钱已经上涨许多。

《21世纪》：将来地产行业的机遇在哪里？

张玉良：企业将持续分化，地辨别化也会加重，但低迷地区要改变局势还有困难。中国房地产公司中，商业地产、产业地产真正做得好的很少。对绿地而言，过去超高层和综合体优势比较显著，目前开始要靠产业、城市建设和大基建，将房地产的产业运营和城市运营相联合，提升产业竞争力。

绿地前不久与协信协作，主要也是着眼于两边在产业地产的协同。从规划看，协信启发的空间很大。

《21世纪》：做大基建，前期投入的资金比较多，且报答周期也许也比较长。

张玉良：大基建以PPP这样的形式取得了中央政府的高度赞同，各地政府也希望依附大基建的增长来处理城市、地区的供应，固然也助于稳增长。

绿地大基建的投资，大约是自有资金占三分之一，社会融资占三分之二。大基建自有资金的报答率能达到百分之八九左右。这类盈利形式是可连续的，也是安全的。关于企业来说，大基建也能够带动住房开发、产业开发。虽然资金运作的时间确实比较长，但缘由是杠杆性相比较较强，还能与其他产业兼顾运作，资金问题就化解了。

《21世纪》：房地产信贷有收紧趋向，杠杆本钱会否略微加大？

张玉良：从大企业来看，（杠杆本钱增加）有限。但关于中小企业，本钱已经上去了。我们有个金融服务公司的数据显示，这一两个月，社会资本的融资本钱已经涨了百分之二十。

适应趋向选择产业

《21世纪》：绿地为何会选择大基建、大金融、大消费这三个方面来发展？

张玉良：从大势来看，多大的企业，必须要有多大的行业，行业足够大你才能够做壮大。

从大基建来看，中国处于一个重要的成长久，起码这五年我以为它特别重要，“十三五”还有“十四五”，市场都有大批需求。中国在经济调整中，产业、城市都有庞大市场。

从消费来看，中国消费能力在连续提升，国内的产品满足不了消费者，许多进口产品就出去了。包含度假旅游、养老等都应运而生，这些产业的空间很大。从大金融来看，大企业里，产业与金融的融合几乎已经是标配，有金融工具配合跟没金融工具配合，产业竞争力是不一样的。

从绿地本身来看，我们也有这个能力。我们的基建业务本来就有基础，也有品牌优势，能通过主业带动很快做大。同时，当大基建拓展今后，缘由是跟政府的亲密度和联动性增加，获得土地资源本钱更低了，反过来又能带动主业。实践证实，这个商业形式是讲得通的。

《21世纪》：绿地商业地产和产业地产占比在降低，将来还是这样的布局规划吗？

张玉良：这两年的环境变化，催生了住宅的迅速发展。因为经济构造调整，大批企业效益下滑，互联网带来的电商发展等因素影响，对产业地产、商业地产的冲击确实比较大。但中国事一个庞大的市场，调整到必定水平今后，商业地产和产业地产的基本需求还在，虽然没有过去那么高，但还有成长空间。商业和产业地产绿地还是要涉足的，只是会在区域布局上恰当调整，产业形式上积极转型创新，包含资本层面的平台搭建等，要做强综合实力。

《21世纪》：绿地还会做哪些产业？

张玉良：将来，我们除过现有三个大产业之外，下一步也许会摸索进入保险和健康产业、养老产业。去年以来，险资发展迅猛，这是缘由是中国经济发展到目前，保险业已经到了迅速成长阶段，并且保险市场还有庞大的成长空间。绿地将择机酝酿搭建健康养老医疗板块的大平台，增强产业协同发展。

另外，绿地还会持续寻觅并购机遇。

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