开发商资质-开发商自持物业能抑房价？

11月16、17日，北京（楼盘）首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞拍结果出人意表，4宗地块的住宅都由开发商100%矜持。其中，海淀西北旺20号地块被中粮＋首创＋天恒联合体以总价57.6亿元摘得，且需矜持住宅面积100%及商业面积10%。另外3宗地块，每块都起码有4个开发商主体投报住宅矜持100%，从而进入“高标准商品住宅建设方案投报程序”，竞投企业的建设方案将于10个工作往后递交。

矜持出让形式不乐观

所谓“100%矜持”，是指本来开发建设后，通过销售一次性回笼资金的物业，目前由开发商彻底持有。北京市规土委有关负责人表示，首批试点地块是落实北京市“930”新政的详细举动，通过限制销售房价、设定地价上限、竞投企业矜持面积比例、竞投建设品质方案等多项办法来增进房地产市场健康发展。竞投企业矜持商品住房的面积，将满足不一样条理自住性的住房需求，特殊是保证以栖身为目标的住房需求。也就是说，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房展开租赁业务。

这样的开发商“矜持制度”上海（楼盘）也有。自5月份保利拿下浦东周浦“地王”后，宅地出让要求就设置了“15%的面积需求矜持70年不能够出售，5%的面积作为保证房无偿移交给政府，且矜持的住宅面积不能够境内转让，不能够成立独自的商业公司，不能够做商业，不能够办小产证。”

那么，这样的矜持制度真的能够克制房价吗？一名曾参加土地拍卖的开发商对记者坦言，“其实企业内部都在算账，假若有持有要求，我们就按持有的办法计算本钱，所以只是控制当下楼板价罢了，至于背后真实的楼板价，目前的计算口径很多，最"暴力"的是直接把15%剔除。”克尔瑞地产研究也以为，像北京这类100%矜持的出让形式不容乐观，这不只加大了将来项目资金变现的难度，给企业资金周转带来必定压力，并且因为住房部分不可售，照此形式推演下去，北京新房供给量将更为紧缺，会进一步加重房地产市场本就供不该求的近况，倒逼房价迅速上涨。即便短时间内房价涨幅趋于平缓，一旦限制性办法略有松动，即也许出现爆发性上涨。

克尔瑞地产研究表示，一线城市房价过快上涨的实质还是供需错位，供地指标与市场需求长久不配套，土地供给量远不及商品房成交规模。纵观纽约、东京等特大城市发展历程，人口向特大城阛阓合的过程其实不可逆，所以“以房控人”发展战略还是过于理想化。所以，建议长久还应“以疏为主”，一方面，加大一线城市土地供给，减缓房地产市场供不该求的近况；另外一方面，抓紧发展中小城市医疗、教育、交通等公建配套，有序引导人口向中小城市迁移。

资产证券化是“前途”

那么，开发商会如何持有这些物业呢？据了解，欧洲发达国家的成熟房地产市场，持有型物业普通占物业总数的50%左右。而在我国，持有型物业主要以商办类物业为主，持有住宅物业的几乎没有，缘由一是住宅相比较稀缺，比商办物业销售简单；二是宅地价钱高，靠持有—出租很难收回本钱，有的项目回收期也许超出二三十年；三是住宅物业多面临住户，管理难度大、问题多。

对此，亿翰智库研究总监张化东表示，开发商可通过资产证券化方法，将租赁项目打包成金融产品，以获得高额现金流，进行其它项目标开发，“依照租赁协议能够算出将来现金流，有稳固现金流都是能够资产证券化的，租金一个亿打包成10亿元规模的金融产品，年化报答率就是10%。”另外，开发商还可将矜持项目整体转让，或许典质给银行进行高额贷款。

如今，市场上已有此类资产证券化产品在运作。例如，“一米好地”就是将房产商的公寓、办公空间的租约收入，或精品酒店的运营收入等现金流资产进行折现，打包成资产证券化产品，为投资者提供众筹标的，这类“存量地产改造运营＋

金融＋互联网”的轻资产投资形式取得很多投资者承认，上线产品的召募常常是秒杀结束。

另外，发展租赁住宅业务、养老物业也是一种道路。前者是国家明确鼓励的发展方向，也许会有很多政策赞同；后者尽管缺乏赚钱效应，却是不能否定的蓝海市场，跟随高净值人士步入老年，社会养老服务有希望取得发展，在高捧住宅小区发展养老公寓，能够推行子女和父母同住一小区的养老形式。

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