房企部分城市积极补仓高价地将面临运营难题

自9月底开始的地产深度调控，曾让“地王现象”一度消停。但是两个月后，高价地又“重出江湖”。

205亿成交10宗土地，这是广州在11月22日一天中给出的答卷。在这10宗土地中，有八宗为栖身用地，所有因达到最高地价并进入竞配建环节，并在最后产生了7宗区域内高溢价成交土地。

同一天，武汉（楼盘）、长沙（楼盘）、厦门（楼盘）等地也诞生高价地；再往前一天，福州（楼盘）土拍8宗宅地都达到了最高限价，进入竞配建面积环节，仿佛是要从此前诞生高价地的天津（楼盘）、温州（楼盘）和济南（楼盘）等城市中抢过“接力棒”。

在调控政策从供应和需求两侧同时发力的情形下，土拍市场却硝烟复兴，给处于调控周期中的房地产市场带来纷扰。

华夏地产首席分析师张大伟以为，在2016年整体销售刷新历史纪录的情形下，拥有充分资金的房企补货积极性较高，使得优良土地掠夺依然激烈；但热点城市供地增加持有面积竞拍、设置限价等形式，已经使得前期高价地集中的区域开始出现地价降温现象，也让拿地的企业面对后续经营困难。

调控下的补仓

9月底启动的新一轮房地产调控，制约了许多一二线城市的住房投资需求，但其间供需仍不屈衡。

依据克而瑞研究监测，四个一线城市10月份新增供应量均缺乏成交量的一半，而苏州（楼盘）10月份新领预售证更是几近“封0”，供不该求的局势并没有产生转变。

在调控城市供需仍趋紧的情况下，房企在这些城市有了补仓需求。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，热门区域拿地热度不减相符预期，这和房企依然承认此类城市有关。

易居研究院副院长杨红旭也以为，因为土地市场变化滞后于楼市，在国庆后的近两个月，受房地产政策影响，主要一二线城市楼市趋于降温，但在经历了过去一年左右的楼盘热销以后，许多开发商急需在这些城市补货，于是出现了部分城市购地潮持续上演的盛况。

调控城市供地规模依然太低的局势使房企逢地必抢，在广州此次土拍前，已经良久没有供应土地。

南京（楼盘）虽在10月5日发文请求加大供地力度，筹划年末前上市100公顷宅地，但直至11月下旬只有60公顷宅地入市，其中还包含超过30公顷“量身定做”、“定向出售”的特别宅地。克而瑞统计显示，南京的月均交易量在140万平方米左右，这使接下来土地市场竞争仍将连续。

而在监管政策趋紧的情形下，资金实力和产品开发能力成为房企在土拍竞争中所要考量的硬实力。

这从22日广州土拍的结果中能够看出。土地竞得者要么是越秀、香江这类总部在广州、对当地市场特别了解的企业，要么是保利、中治、首开这样的国企，或许是万科、龙湖等市场化水平很高、且不激进的大房企。

另外，参加当日土拍的房企不乏华润、葛洲坝(600068,股吧)、中粮、厦门建发、中海等这样拥有央企国企背景的公司。而参加福州土拍的房企名单几乎千篇一概，恒大、碧桂园、招商等也参加其中。

参加过两个城市拍地的一家华南房企内部人士以为，拿地是企业存续经营的条件。限购、限贷等政策只是将购房需求延后，关于运营周期较长的土地开发而言，那其实不会真正影响企业对地块的价值推断。

克而瑞研究指出，因为如今货币市场大环境依然宽松，实体经济的优良投资渠道相比较有限，资金向房地产行业流入的动力依然存在。另外，在2016年优越的销售成绩赞同下，对市场份额的诉求也在推进房企加大拿地力度。

拿地后的运营困难

在此次广州、武汉等地出现新的高价地前，事实上土地市场整体已在退烧。

华夏集团监测显示，10月全月全国共计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。在10月调控前逢土拍必现地王的城市，如上海（楼盘）、杭州（楼盘）、南京，在11月首周出让土地的溢价率均在10%之内。整体看，土地市场出现显著分化。

杨红旭以为，关于优良大地块，大型开发商和险资平安等依然争抢激烈，但本轮房地产短周期的市场盛筵，已近尾声。目前仍在一二线城市高价拿地，必须三思尔先行。

克而瑞指出，从本轮行业调控视角看，土拍连续高烧大大超过“政策预期”，不消除地方政府将进一步出台加码政策。

关于日前拿下高价地的企业而言，补仓需求被满足的背后是后续开发的为难。从广州22日土拍的结果来看，为取得其中8宗住宅的开发权，开发商们最后需求配建的安顿房和人才公寓面积共计近30万平方米，占这8宗地块共计建筑面积的29%。

以广州市海珠区江燕路万宝冰箱厂旧改地块为例，规划栖身部分面积不到5万平方米，而开发商配建的安顿房就达3.38万平方米，剩下的栖身部分可售面积仅剩1.6万平方米，以3500元/平方米的配建本钱计算，该地块可售部分的楼面价超过4.4万元/平方米。

而白云新城地块更是以45469元/平方米的楼面价刷新了广州最高地价纪录，该区域在售一手房均价在4万-4.5万/平方米。为了拿下这块地，龙湖首开联合体需配建约3万平方米保证房，该地块建设面积为25905平方米。

广州华夏地产项目部总经理黄韬指出，白云新城定位高端，同时配建大面积安顿房，实在不像明智之举。其以为，竟配建面积不该超过地块总建面的20%，不然操作特别困难。

张大伟指出，在连续重磅政策影响下，市场过热成交将会显著被克制。之前部分企业取得的高价地极也许面对入市困难，房价上涨已经显著放缓，估计四季度大部分城市房价都将趋于安稳。

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