并购不断风口下的产业地产之困

日前，短短两天以内产生的两起收购案例激发了业界关注。一是绿城阳光收购中投发展94%股权，另外一宗则是一天后中民投出资30.14亿元收购亿达中国53%股权。看似两起不一样的收购，但背后却又有着一起点，中投发展和亿达中国均为国内著名产业地产运营商，业内人士分析，跟随房地产市场调控的到来，房企转型火烧眉毛，产业地产将是一个新的方向。

交易陆续

11月16日，中投发展作价26.8亿元向公司原股东绿城阳光出售94%股权，成交价钱与12.04亿元的肇端价对比，也完成了122.59%的溢价。业内人士表示，溢价率正显示了中投发展的含金量。统计显示，中投发展如今正在开发的项目有7个，其中很多项目位于京津冀区域，属于优良项目，存在不小增值空间。

另外一家收购则是与大连著名园区开发商亿达中国有关。11月18日下午，亿达中国控股有限公司和中民投旗下嘉佑（国际）投资有限公司联合公布宣告，因孙荫环为要约人最后控股公司董事且卖方由孙荫环全资拥有，故要约人嘉佑及一致行动听已持有亿达中国62.36%的股份，同时，汇丰银行代表要约人发出整体要约收购，拟收购亿达中国所有股份。

资料显示，被收购的亿达为国内著名园区产业开发商。该公司从2003年以来，在北京（楼盘）、上海（楼盘）、天津（楼盘）、深圳（楼盘）、武汉（楼盘）、苏州（楼盘）、成都、大连等地开发运营了多个软件园和科技园。

资本新风口

一名产业地产有关人士表示，产业地产的价值正在被众多大型房企和资本市场合关注。特别是跟随最近几年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐步回归理性，开发商亟须新的企业利润增长点。由此，借助较低本钱便可获得大批土地开发权的产业地产进入龙头房企的视野。包含绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、中粮、复星、华润等各大房企也都纷纷从住宅市场进军产业园区，产业地产开发一时间几乎成为行业的新风口。

“华夏幸福(600340,股吧)的成功经历也是让众多企业涌向产业地产开发的重要缘由。”一名产业地产专家分析，作为行业内产业地产PPP开发形式的代表公司，华夏幸福在2015年全年销售额达723.53亿元，较2014年大幅上涨41.17%；公司2016年前9月共完成销售额892.87亿元，比2015年同期增长91.44%，已超出其全年870亿元目的。该公司今年极也许成为首家冲破千亿的以产业地产开发为核心业务的开发商。

易居研究院智库中心研究总监严跃进以为，产业地产正在成为房企输出多余产能或转移多余产能的一个平台。关于企业而言，可否产生连续稳固的收益是产业地产可否成为开发商将其列为企业多元战略重要支点的关键因素。

产业地产的盈利形式与传统住宅开发不一样，土地和融资的低本钱是先天优势。因为产业地产能给地方经济带来显著效益，地方政府通常采用鼓励立场，所以，低价或免费土地出让都其实很多见。其次，在如今银根有所收紧的预期下，流入住宅开发领域的贷款正在被收紧，开发商面对融资本钱上涨的风险，但园区类的开发企业和项目的融资渠道则相比较宽松，并且显著低于传统房地产融资本钱。产业地产在盈利形式上也比较多元，能够通过一二级开发收益、本钱+利润的赔偿和园区出租、服务、金融等获得收益。

产业地产之困

即使如此，迎来风口的产业地产依然面对风险。业内人士分析，不管是中投发展还是亿达中国，两家著名园区开发商假如发展顺利也不会沉溺堕落到出让企业股权。中投发展今年1-7月的财务报表显示，其营业收入约21.04亿元，营业利润5975万元，净利润为损践约2409万元；亿达集团2015年的资本负债率则高达137.3%。

有关人士指出，产业地产的客户是政府和企业。他们的投资与普通住宅客户对比更为理性，对产品的标准和品质的请求更高，项目开发难度大，并且对比普通住宅开发，还触及融资、开发、服务、招商、产业培养、税收等众多因素，进入的门槛比较高。特别是关于缺乏产业地产经历的开发商而言，项目的前期定位立项更是个困难，定位精确与否甚至能决定项目将来的死活。

另外，产业地产作为专业化、细分化的地产业务，从业人员的熟悉度和专业化水平上仍面对起步阶段的缺乏。如今来看，大型专业的产业地产公司的产业定位研发人员都达到数百人，而刚进入产业地产开发的企业也许只有十几个人的团队。由此，借助收购有经历的产业地产公司的股权，采用借船出海的战略才是开发商完成行业摸索转型，完成短时间奏效的最直接办段。北京商报记者 董门风

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