中国零售商业地产呈现全新格局

刚刚结束的双11狂欢中，天猫成交额再创新高，同一时间，玛莎百货却忽然宣告将封闭中国所有门店，中国零售商业地产正在经历如过山车式的变化。然而，零售业关于上海（楼盘）的经济奉献依然逐年上升，零售商业地产的重要性不问可知。

日前，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）采访了第一宁靖戴维斯中国商铺及零售服务部主管朱兆荣，他以为面临挑战，零售商和零售商业地产正在重新洗牌，出现出全新的格式。

奢侈品旗舰店概念弱化

近两年来，跟随购物渠道的增多、购置力的流失，奢侈品或接近奢侈品的品牌，在国内

市场的体现其实不尽善尽美。

回望往日定位顶级的南京（楼盘）西路和淮海中路，现实已经渐渐产生了变化。中信泰富正计划与韩国乐天协作；兴业邃古里将迎来全球最大星巴克的入驻；Loewe缩减了在南京西路静安嘉里中心的店铺面积，原地位引入了IsseyMiyake、Lulu Guinness、Inniu入驻；LouisVuitton力宝广场店则由Victoria Secret 旗舰店代替。

第一宁靖戴维斯统计，与2015年对比，今年平均一个奢侈品品牌在中国的开店数目削减了2%，其中一线城市削减4%，二线城市削减1%。

“对高端的界说正在与时俱进，之前的高端倾向于价钱的高端，目前高端则更多体目前咀嚼和货物上，”朱兆荣向《东地产》记者指出，“除过品牌效应之外，消费者更重视商品的特点和个性化。以往清一色的奢侈品牌被更有特点、更有创意的品牌取而代之。”

如今，奢侈品零售商都比较谨严，从经营形式，到货物摆设，市场战略等，都与以往有了很大不一样。“很多奢侈品品牌旗下有包包、有衣服、有首饰，以往一家大的旗舰店便能够包括所有商品。但目前的零售商关于开设旗舰店的概念已经逐步弱化，对门店货物也都有所调整。好比说其中一家店，男性服装卖得特殊好，那也许就专门卖男装，没有女装；假如这家店女装卖得好，也许就专门卖女装了。”朱兆荣这样添加说。

运动电子类冉冉升起

当奢侈品品牌风景不再，运动休闲、电子科技类品牌却正在成为零售商业市场冉冉升起的“新星”。

第一宁靖戴维斯依据上海主要样本商场统计，2015年运动及户外品牌在样本商场内的营业面积增长13%。其中，日本专业跑鞋品牌asics（亚瑟士）、美国高端功能性运动品牌Under Armour（安德玛）、美国温馨休闲品牌Skechers（斯凯奇），均有新店开张，扩大较为快速。跟随新一代消费者关于健康和品质生活的寻求，以往偏休闲的运动品牌变得更为专业化，产品定位更加细分。

与此同时，跟随苹果、三星等海外品牌陆续在国内设立愈来愈多的体验中心，国内本土的电子科技类品牌也跃跃欲试。华为、VIVO、小米、乐视、OPPO、大疆等纷纷开设实体店，且不一样于以往的专卖店，这些门店多采取时髦的设计，打造更好的互动体验气氛。其中，小米上海大悦城体验店面积达480平方米，华为上海广场体验店达300平方米，而这些品牌将来都有意向将开设更大的体验店。

品牌厚度陆续增加

作为一个好的商场，业态更新的工作一直不会停。

10年前，上海传统商场的业态不过乎服装和餐饮，或许再加个电影院；10年后的今天，新开的商场，除过上述基本业态之外，通常都有儿童早教、女性美容、运动健身、家居装扮和生活体验类货物。

朱兆荣指出：“渐渐地，传统意义的商场从很单一的货物、单一的种类、单一的针对客群开始产生转变，业态会变得更加丰富，开发商也倾向于划分小面积铺位，以达到商场业态多样化的目标，从而希望商场合针对的客群能够缩小。”

购物中心的转变是为了吸引客户，品牌的调整相同如此。

CBRE中国区研究部主管谢晨表示，跟随互联网时期的到来，众多品牌都在增强品牌体验：“一个品牌，不再只是卖衣服，常常从品牌体验，到增值服务，包含了一个流程，傍边也许还会插入餐饮，目标都是为了使品牌的厚度增加，从而增加客户粘性。时至今天，假如一个品牌仅仅把商品和价钱作为主线，被互联网替换的几率很大。”

为了在激烈的竞争中连续保住客户，如今，很多品牌的布点战略也在重新思考。“目前，他们在社区开的店也许规模会小一点，然而他们反而乐意付出最高的租金、去最优的地段、选择最好的购物中心，开设最大的旗舰店。”谢晨告知《东地产》记者，“这样的旗舰店既有品牌宣传，又有客户服务，还有品牌体验，甚至还包含一些穿插辐射的物品，最后整合成一个超级旗舰店的概念。这实际上是当下很多品牌都在考虑的事情。”

他以为，对品牌来讲，商品是第一步，服务是第二步，而品牌和消费者之间深条理的文化价值的认同，才是第三步。“尽管大部分品牌还逗留在服务的阶段，然而跟随时期的提高和消费概念的更新，已经有部分品牌开始向顾客展现其内在的文化价值，从而进一步博得客

户的认同，增加品牌粘性。”

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