楼市进入“拉锯战”：高价地频现调控持续

自2016年9月终以来，全国已有超出24个城市出台了50屡次楼市调控办法，房地产市场的体现出现出显著的分化状态。高价地频现的同时，各地的调控政策并未停歇。进入11月，全国共有10个城市在此前的基础上出台“增强版”楼市新政，楼市“拉锯战”仍将连续。

导读

虽然本轮调控并不是全国通行的“一刀切”，而只是集中在部分热点城市，但政策出台的密度之高、力度之强，依然被认为是史无前例。且从房地产成交整体下滑来看，其影响力已经涉及全国。

11月21日，当福州市在一天内推出9宗住宅用地、其中4宗已超出3万元的单价成交之时，几乎所有从业者都认难堪以置信——福州是本轮较早出台调控政策，且政策力度较大的城市之一。

今年9月28日，福州公布整体调控楼市的“榕七条”，其中包含提升竞买土地保障金的比例、缩短土地价款的付款刻日等。10月6日，福州又出台限购政策，福州五区的市民对144平以下房源限购2套，同时提升了首套房和二套房的首付比例。但这并没能阻拦高价地的出现。

于是，福州再度出台政策予以调整。11月23日，福州下发调控文件，请求二套房公积金贷款首付提升到50%，同时请求新房价钱“零增长”。

过去一个多月来的楼市格式，几乎都处于“地王”与新政交织的复杂状态。业内人士将其称为“博弈期”或“拉锯战”，意为在通过起初的激烈调整后，市场与政策正在相互角力，以求达成新的均衡。

楼市降温 土地市场仍炽热

自今年9月终10月初超出20个城市出台调控政策以来，房地产市场的体现出现出显著的分化状态。

住宅市场的局势可用“量价齐跌”来描述。据华夏地产的统计，11月中上旬，全国54个热点城市共成交住宅15.37万套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

其中，11月中上旬，一线城市的住宅成交量降幅为23.5%，二线城市和三线城市分别下降7.5%和11.3%。

价钱方面，依据统计局的数据，10月份一、二线城市新建商品住宅价钱环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。10月下半月，深圳（楼盘）、成都、北京（楼盘）、天津（楼盘）、上海（楼盘）、厦门（楼盘）和郑州（楼盘）等7个城市新房价钱已出现下降。

土地市场则并未如预期般大幅降温。虽然高价地的数目有显著削减，但在一些热点城市，土地热度并未降温，且近期有愈演愈烈之势。

11月22日，武汉（楼盘）公布出让土地17宗，5个地块震动“熔断机制”。虽然如此，武汉依然诞生了总价为110亿的单幅地块，且当日入账近197亿。

11月22日，广州（楼盘）推出10宗地块，在超出40家房企的争抢下，共催生7个区域“地王”，土地出让时间连续了近9个小时。长沙（楼盘）也在当日诞生“地王”。通过114轮竞价后，“梅溪湖B-39地块”以180%的溢价率竞出，9240.8元/平方米的单价刷新了长沙的最高纪录。

此前的北京也有土地成交纪录，在设置最高限价的情形下，北京并未诞生高价地。但在交易中，开发商震动了“住宅所有矜持”的条目，其对企业带来了壮大的资金压力。

易居克而瑞的分析指出，近期土地交易和商品房市场出现冷热差别，主要缘由在于，调控城市供不该求的基本面并没有产生转变。该机构指出，在供给方面，预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了很多项目的推案热情。在需求方面，限购、限贷等政策并没有从根本上祛除合理购房需求，只是将购房需求延后。而且当这部分购房群体再度回归市场时，常常迎来的是更加激烈的需求爆发。

所以，热点城市前景预期未变，资金流入的激动依然存在。除实体经济的优良投资渠道相比较有限外，在2016年优越的销售成绩赞同下，对市场份额的诉求也在推进着房企加大拿地力度。

“博弈”仍将连续

就在高价地频现的同时，各地的调控政策并未停歇。据不彻底统计，2016年11月以来，全国共有10个城市在此前的基础上出台“增强版”楼市新政，分别是广州、南京（楼盘）、西安（楼盘）、成都、东莞（楼盘）、武汉、深圳、福州。北京在土地出让中推出的“住宅部分矜持”条目，相同也被视为新政。

华夏地产指出，自今年9月终以来，全国已有超出24个城市出台了50屡次楼市调控办法。其中，福州、广州等地在短短不到两个月内出台三次调控办法。

虽然本轮调控并不是全国通行的“一刀切”，而只是集中在部分热点城市，但政策出台的密度之高、力度之强，依然被认为是史无前例。且从房地产成交整体下滑来看，其影响力已经涉及全国。

华夏地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，此轮政策的主要特点体现为“打补丁、加压力”。也即，一方面将政策延长至此前未笼罩到的领域，另外一方面强化实施。

如上海近期就发文严禁变相躲避调控政策和住房信贷管理规定的举动，并叫停了“接力贷”、“协力贷”等业务，恰是对此前调控政策的“查漏补缺”。

北京某著名房企有关负责人将此描述为一场“拉锯战”。“市场有内生动力，房价和地价都在供需关系的使令下试图上涨；政府部门则希望市场安稳，所以整体打压。”该人士向21世纪经济报道记者表示，博弈的两边分别是“看得见的手”和“看不见的手”。

上述人士表示，在本轮政策出台之初，因为力度较大，市场出现整体降温。近期土地市场升温，既有部分城市推地规模较大的缘由，也说明市场正在摸干脆地回暖。但这也许招致政策的进一步打压。

易居克而瑞认为，为了真正达成2016年的调控目的，避免飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，不消除地方政府将进一步出台加码政策。就土地政策而言，该机构认为，不只是资金起源监管将进一步加严，相似南京、合肥（楼盘）的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即商定上市时间和价钱”等行政干涉政策也也许会在更多城市出现。

张大伟也指出，估计本次调控将也许连续6个月以上。受此影响，高价地的出现频率将也许下降，市场也会进一步降温。估计四季度大部分城市的房价都将趋于安稳，更多的城市将会出现房价下调。

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