改善型住房需求仍较大

日前公布的10月份70城房价显示，一线和二线城市新房价钱环比分别上涨0.5%和1.3%，比9月回落2.8和1.0个百分点；二手住房价钱环比分别上涨0.6%和0.8%，比9月回落2.9和1.1个百分点。同时，10月下半月房价下跌城市由上半月的2个增至7个。

截至10月份，今年商品房销售面积累计同比达到26.8%，与2015年全年对比提升20.3个百分点，持续10个月坚持30%左右的增速，处于2013年以来的历史最高景气位。此次调控通过强化限购限贷，清除过很大一部分需求，特殊是推进本轮楼市火爆的加杠杆需求和资产配资需求，而整体围堵资金入市也让交易显著放缓。所以，今年商品房销售面积月均30%左右的增速很难保持，业内猜测来年这一增速将降低20个百分点，甚至因今年高基数而负增长。

房地产销售显著下滑，短时间内里下流终端消费，如建筑建材、装饰装饰、家具家电和纺织等，将会显著遭到冲击。今年以来，社会消费品零售总额能坚持两位数的增速，汽车和商品房有关限额消费奉献了大头。10月今后，汽车购买税减免基数效应消失，将来汽车消费增速将下滑。社会消费品零售总额增速从9月的10.7%降到10%，限额以上零售增速从9月的9%降到7.7%，汽车消费拖累是主因。假如商品房中下流终端消费大幅度下滑，或将减弱占GDP绝对奉献的消费动力。

依照新开工和土地购买滞后销售6-12个月的规律，如今已企稳上升的房地产开发投资，稍起色的新开工和土地购买，或将在来年上半年掉头回落。

笔者以为，从克制资产泡沫，防备金融和系统性风险的角度来看，销售额和投资额下滑是必要蒙受的。今年商品房销售面积超出2013年的历史峰值已无悬念，但我国15-64岁劳动年纪人口占比在2010年达到74.5%的峰值后开始降低，城镇常住人口人均住房面积达到36平米，户均住房拥有达到1.1-1.2套。所以，很洪水平上，2016年房地产市场上升受投资需求和资产配资所驱动，而加杠杆支持下的上升已经产生了严重的资产泡沫，冲击到了金融和经济稳固。

所以，热点楼市量价回调是“挤泡沫”的过程，也是夯实楼市合理需求、让住房回归栖身属性的基础，更是让资金回归实体的保证。可是，将来楼市的发展空间和机会在哪里？如今，基于劳动年纪人口占比降低，城镇化率将从过去10年年均1.4个百分点降到将来1个百分点之内，楼市整体供求开始均衡，甚至部分已经供过于求，加上第三产业占比提升今后不动产需求降低，业界估计将来楼市增量空间已经触顶。

但此次调控坚持“一城一策”，全国336个地级及以上城市中，房价同比下跌的占35.7%，上涨的216个城市中，涨幅在10%以上的占23%。所以，绝大大部分城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。10月份，三四线楼市成交面积同比增速从9月的16.4%上升到24.3%，东部三大都市圈和中部都市圈（以郑州（楼盘）和武汉（楼盘）为核心）内的三四线城市，成为楼市销售增量的主力。从中期来看，跟随都市圈内轨道交通的密集布局，城市化转向大城市化和都市圈化，将来楼市有用区域将集中在以四大都市圈为主的区域，这些区域的楼市比较稳固。

并且，这几大区域主要城市的库存消化周期广泛在6-10个月之间，如今已经进入“补库存”阶段，也有益于稳固开发投资。同时，依据联合国开发筹划署和“六普”数据，城镇存量住房亟待更新，独自洗手间、厨房、自来水、下水管道等齐全的成套住房仅占全国城镇存量住房的60%。

所以，将来改良型住房需求还有很大空间。更重要的是，2.6亿外来人口、1.5亿“三留人群”缘由是户籍、土地、社保等制度缺点而没办法城市化，形成城镇化降速。最近几年来，国家提出的“三个一亿人”战略，和近期1亿非户籍人口城市落户方案的推出，均有希望打破制度枷锁，让城镇化和都市圈释放出原来应有的洪荒之力，这对构建内需社会，夯实楼市长久需求基础意义不凡。

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