房地产回暖-房地产销售下滑对消费和投资哪个冲击大？

近期以控制资金入市、严肃市场次序为主要内容的楼市调控“第二波”，不只打掉部分需求，并且延缓了新房入市节拍，估计将来商品房销售增速会大幅回落。

市场估计，如今已企稳上升的房地产开发投资，将会在来年上半年掉头回落。近期公布的10月份宏观经济数据显示，房地产开发投资累计增速从去年的1%上升至如今的6.6%，近期连续3个月上升，支持基建投资高位安稳，带动固定资产投资增速连续3个月上升，助推上游大批商品价钱上攻，推开工业生产向上（10月份规模工业增加值增长6.1%，与9月份持平，高于今年以来6%的平均值），这是如今经济企稳的主要道路。

笔者以为，此轮严格调控致使商品房销售下滑已无悬念，但关于开发投资的影响较小。今年商品房销售迅速上升，月均增速达到29.4%，但前端销售火爆并未传导至后端开发投资。今年1月份-10月份，房地产开发投资、土地购买、新开工的同比增速分别为6.6%、-5.0%和8.1%。

后端开发投资积极性很低，很洪水平上在于，一线城市楼市火爆，但土地供给压缩。今年1月份-10月份，京沪穗住宅类用地建筑面积供给下滑59%，而三、四线城市整体深陷“库存”泥潭，土地供给也在降低，惟独二线城市前端销售和后端开发两旺。今年开发投资之所以能从去年的1%上升至6%，很洪水平上要拜地价上涨所赐。

事实上，新开工和土地购买从2012年就开始整体下滑。2012年2月份-2016年10月份，土地购买整体连续下滑，2012年4月份-2015年12月份，新开工面积整体也在下行。期间，两者在一部分月份也有小幅上升，但月均跌幅分别为13.6%和8%。

本轮调控之前，一线城市和二线城市库存周期就在6个月-10个月，已经进入主动“补库存”的阶段。今年以来国家强调，热点城市要通过新增、旧改、工业区改功能等多渠道增加土地供给。另外，值得留意的是，城市化和楼市都进入轨道交通驱动的“都市圈”阶段，楼市销售面积和金额分别占全国30%和50%东部三大都市圈、中部以郑州（楼盘）和武汉（楼盘）为核心城市群，其销售动摇不会太大。

所以，楼市有用区域在集中，整体需求趋于稳固。10月份，虽然一、二线城市销售回落，但三、四线楼市成交面积增速从9月份的16.4%上升到24.3%，四大都市圈内的三、四线城市，连同调控力度小的二线城市，成为楼市销售奉献的主力。同时，70城新房价钱涨幅超出5%的只有29个城市，涨幅超出10%的只有19个城市，“去库存”战略整体不改，只可是近期国家强调要与城镇化契合起来。加上，货币环境整体稳健，房贷利率创新低，所以，将来开发投资将在高位坚持景气。

笔者以为，将来商品房销售回调对开发投资的冲击较小。同时，连续的积极财务政策，其滞后效应呈现，如今PPP落地项目超出1万个，连同房地产开发投资，将构成稳固固定资产投资的双引擎，开发投资和固定资产投资增速连续3个月上升就是很好的征象。

值得留意的是，此轮商品房销售下滑，对消费的影响是最大的。10月份的两大消费增速均显著下滑，社会消费品零售总额增速从9月份的10.7%降到10%，限额以上零售增速从9月份的9%降到7.7%。虽然10月份物价显著上涨，CPI从9月份的1.9%上升到2.1%，但扣除物价以后，10月份零售实际增速从9.6%降至8.8%，创下2004年以来新低。从限额以上消费中，能够看到消费的构造数据，主要包含汽车等耐用品、食品服装等非耐用品。10月份消费增速下滑主要源于耐用品消费。10月份汽车零售额增速从13.1%降至8.7%，与地产有关的家电、家具和装饰增速两降一升，基本稳固。

假如房地产销售从高位下滑，家电家具、装饰装饰、纺织建材，和上下流的最后消费支出，所有都要下滑。从支出法核算GDP，消费对三季度GDP的边沿拖累更大。今年前三季度6.7%的GDP增长中，最后消费奉献了4.8个百分点，占GDP的71.6%。所以，将来商品房销售大幅下滑，也许从消费领域影响GDP。

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