北京现代汽车网-北京现魔方式土拍：开发商“争相”转型当房东

分析指出，北京为防止出现地王确实做了各类打算。限销售价钱+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积。能够说已经全方位围追切断地王出现，调控力度史无前例，但也难抑房企热情。11月16日的土拍最后都进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

这是一场非常复杂的土地竞拍，其结果在土地竞拍史上罕有。

11月16日，和平里北街2号北京市房管局大厦内，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块中的两宗现场竞价。依照规则，最后投报商品住房面积比例达到100%，将转入商品住宅建设方案的投报程序。

也就是说，这两块地的商品住宅部分，将所有由开发商矜持，作为租赁住房提供应市场。开发商将转型为“持有商”。

现场仍有很多大型开发商参加竞争，包含碧桂园、绿地、招商、远洋、保利、中铁、万科等。

虽然这两宗地招标要求设置特别复杂，竞拍过程也弯曲而复杂，但却出现北京土地竞拍史上少有的现场未果的情形。

依照竞买规则，现场一次性投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%，将转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞买人要在现场竞投往后的第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案。由专家构成的评选委员会将对方案进行评分，最后确定竞得人。高标准商品住宅建设方案的投报时间为11月29日。

史上最复杂竞拍

此前，北京市规划领土委公布了《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰收业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地应用权出让添加宣告》。这4宗地块所有试点采取“限房价、竞地价”的交易方法挂牌出让。11月16日拍卖的两地块均位于海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰收业基地。

此次竞拍被业内人士称为“历史上难度系数最高的土地竞拍”，也是开发商有史以来“最难的土拍奥数测验”。

依据挂牌文件及地块添加宣告，4宗地块均设定合理土地上限价钱，当竞买报价达到上限价钱时，转为在此价钱基础上通过现场竞报、投报企业矜持商品住房面积比例（设有竞建面积预设比例）、投报商业（含办公）用房矜持面积比例（含商业地块）、投报高标准商品住宅建设方案的方法确定竞得人。

高标准商品住宅建设方案中除规划建设方案及企业矜持商品住房运营方案外，还包含绿色建筑星级、可再生能源利用、绿色建材应用比例、装配式建筑预制率、新风系统和建筑减隔震技术及其他提高建筑品质和能效的产品和技术办法等内容。

另外，北京市住建委要求对上述4宗地块中建设的商品住房及企业矜持商品住房进行管理，包含：商品住房应严厉依照限制的销售均价和最高销售单价进行销售；商品住房销售时不得强迫搭售其他服务、产品，不得绑缚精装修；商品住房获得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售；项目中竞建出的企业矜持商品住房将依照北京市届时出台的有关政策进行管理。

北京市规土委有关负责人称，首批试点地块是落实北京市“930”新政的详细举动，环绕新政中提出的严控地价、有用控制房价迅速上涨的要求。目标是严厉落实新政要求，增进房地产市场健康发展。

开发商竞相当房主

虽然上述地块设置了刻薄复杂的竞拍要求，但开发商依然竞争激烈。

21世纪经济报道记者在现场看到，当天下午三点半，海淀永丰HD00-0401-0062、0166、0158地块第一轮竞拍开始。该地块土地面积约8.35公顷，建筑规模约13.88万平方米，为二类栖身用地，共16家单位加入竞买。起拍价41.6亿，竞拍阶梯为2000万，中铁率先举牌。仅仅7分多钟，竞价已达50亿预定上限，远洋集团的最后举牌结束了第一轮拍卖。

非常钟后，第二轮拍卖开始。此轮现场竞报企业矜持商品住房面积比例，起拍比例为2%，竞拍阶梯为2%。远洋陆续举牌，中铁也全程加入竞拍。当竞拍比例上升至14%时，现场迎来第一次停留，但是仅几秒钟，就被保利打破。最后，保利举牌上限比例40%。第二轮竞拍了结。

第三轮一改现场叫价举牌方法，改成企业自行上报矜持商品住房面积比例，也就是“暗拍”。可是现场绿地、龙湖首开、保利和万科四家主体上报的矜持商品住房面积比例均达100%。第三轮仍旧未出结果。

最后，领土局对外称，这四家竞拍主体需于11月29日之前，投报“高标准商品住房建设方案”。领土局将成立专家组评审委员会进行评定，最后决定地块归属。

第二块土地的竞逐也特别激烈。该地块土地面积约8.56公顷，建筑规模约16.28万平方米，其中二类栖身用地建筑规模约14.92万平方米，商业零售用地建筑规模约1.36万平方米，共有11家单位加入竞买。最后首开、保利、绿地和万科住总联合体投报商品住房矜持比例为100%，相同未出结果。

难抑房企热情

一家大型房企负责人对此担心，上报100%商品房矜持的这些房企如何算账。依照他的过往经历，已没办法算明白开发商该如何盈利。

21世纪经济报道记者向多家参加竞拍的房企发出采访要求，但这些房企不肯对此发表评论。一家参加竞拍的房企称，“明天公司要针对此事开内部议论会。”

关于这两宗土地竞拍，北京市规划领土委有关负责人给出的解释是，这是北京市落实国务院办公厅《关于加速培养和发展住房租赁市场的若干看法》（国办发〔2016〕39号）的创新举动，旨在积极推进树立购租并举的住房制度，培养和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房展开租赁业务。

华夏地产分析师张大伟感叹称，北京为防止出现地王确实做了各类打算。限销售价钱+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积。能够说已经全方位围追切断地王出现，调控力度史无前例，但也难抑房企热情。

依照张大伟测算，两宗地合计30万平方米建筑面积中的29万平方米将整体做成持有物业，依照平均一套60平方米计算，能够提供4800套出租房，接近5000套租赁房源能够减缓租赁市场价钱，但削减了销售房源供应。

张大伟以为，从盈利角度看，这两宗地块都很难算过账。这要求房企从过去的销售思想改变成经营思想。在他看来，开发商也许通过基金上市或许长久应用权出让进行变现，但都面对政策困难。

据亚豪机构资料显示，该地块南邻海淀老牌独栋别墅社区颐丰庄园，西部毗邻多个农业科技示范园，区域内高端栖身气氛浓重，且绿化率较高。而在海淀北部在售的五矿万科如园，如今售价已达90000-95000元/平方米，往日高价地项目首创天阅西山的估计入市单价也将冲击10万元/平方米。

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