楼市调控效果凸显房地产现10月“拐点”

前10月的房地产数据，正在出现出一种“抵触”的特点。

一方面，从累计数据来看，投资、销售、土地购买、资金起源等关键指标增速均出现趋稳或改良，前10月全国商品房销售甚至提早刷新年度销售纪录。各项数据表示，房地产市场正在迎来历史上最火爆的“大年”。

但另外一方面，受多地出台调控政策的影响，10月单月的投资、销售等数据均出现显著下滑。即使不考虑调控的因素，仅从周期论的视角来看，楼市的放缓也将不可防止。所以，10月被广泛看作楼市的拐点。

这类变化与宏观经济走势互为因果：到今年10月，固定资产投资增速连续两个月出现上升，既是房地产投资增速上升的一种推进，又反过来证实楼市政策从紧的合理性。所以，依照大大部分分析人士的概念，今年全年经济企稳已成定局，但房地产市场将迎来“大热”以后的阑珊期。

纪录与拐点

前10月的房地产数据，不出意外地持续趋稳和改良。依据国家统计局的数据，今年1-10月，全国房地产开发投资同比增长6.6%，增速比前三季度提升0.8个百分点；房地产企业购地面积同比降低5.5%，降幅收窄0.6个百分点；房地产企业到位资金同比增长15.5%，增速持平。

唯独出现下滑的是销售数据。前10月全国商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%；商品房销售额91482亿元，增长41.2%。增速均比前三季度回落0.1个百分点。

即使如此，一项纪录依然提早诞生：今年前10月的全国商品房销售额，超出了积年全年的水平。

销售面积也有也许创下历史新高。在剩余两个月的情形下，要超出2013年130551万平方米的纪录，仿佛并不是难事。依照华夏地产的概念，估计今年全年房地产销售金额有希望达到11万亿，销售面积13.5亿平方米，整体刷新历史纪录。

此轮房地产市场的升温，可追溯至去年事终，市场销售规模则从今年年初显著扩展，尽管年中有所动摇，但到9月，销售规模依然保持在高位。

9月终至10月初，全国共有20多个城市出台调控政策，部分区域市场遭到显著影响，并使10月单月的数据出现下滑。

10月单月，全国商品房销售面积为15153万平方米，环比9月降低14.6%；商品房销售额为11274亿元，环比降低17.1%。同期，全国房地产开发投资9377亿元，环比降低12.8%。

房价也在其影响下出现调整。中国指数研究院同日公布的数据显示，10月全国100个城市（新建）住宅平均价钱为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较9月回落1.18个百分点。

国家统计局新闻发言人毛盛勇在14日的公布会上也指出，从10月份的数据来看，调控政策在克制房价过快上涨方面获得了初步成效，主要表目前10月上半月主要城市房价增速回落。

依照大大部分业内人士的概念，这也能够看作拐点的来临。一方面，跟随银行层面临信贷的收紧，和哄传石家庄（楼盘）、青岛（楼盘）、长沙（楼盘）等城市将参加限购，房地产调控从紧的基调已经确立；另外一方面，即使消除政策因素，在连续多月升温以后，市场也将自觉进入下行周期。

房地产投资增速不会迅速回落

作为宏观经济重要指标的固定资产投资数据，出现上升局势。今年前10月，全国固定资产投资（不含农家）484429亿元，同比增长8.3%，增速比前三季度加速0.1个百分点。占前者比重61.5%的民间固定资产投资，同比增长2.9%，增速加速0.4个百分点。且上述两个指标的增速已连续两个月出现上升。

依照毛盛勇的说法，民间投资增速连续两个月在上升，这表示市场需求面有所改良，也表示市场内生动力有所增强。

正如投资数据的升温，在宏观经济方面，他还表示，“10月份我国经济延续了三季度以来整体安稳、稳中有进、稳中提质的发展态势，积极的因素在持续增加。”

在大部分业内人士看来，近期宏观经济连续改良，使得克制房地产市场过热的政策能够自在地推出。这不只印证了此前多城市出台调控政策的合理性，也说明将来的房地产政策基调已难有反转的也许。

同策机构的概念指出，如今信贷需求构造性问题突出，而市场整体流动性相比较富余，估计将来一段时间货币政策将坚持稳健，进一步向松调整空间和幅度有限。联合房地产市场调控政策来看，房地产调控政策收紧局势已经开始，将来有也许面临12个月以上的收紧期。

与此同时，跟随央行召集有关银行“喊话”，岁终房贷也有收紧的趋向。

同策机构以为，在管理层陆续出手的情形下，各地限购的大幕渐次拉开，虚高的资产价钱正在退潮。 从这点来看，将来房价或将呈下行趋向。

中信建投的分析也指出，在10月调控政策密集出台的背景下，市场的短时间成交压力将慢慢加大，加之个贷首套房利率连续4个月持平，边沿改良空间有限，估计四季度销售增速将加速回落。

该机构还指出，房地产投资不会迅速回落。考虑到去年四季度的低基数，投资增速甚至有持续上升也许，估计全年将保持在如今的水平左右。但在企业资金端和土地市场管控连续增强预期下，估计来年的投资增长将面临较大的压力。

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