房产企业“出海”进入收获季“走出去”是必然趋势

随着愈来愈多的边疆买家将投资眼光瞄向了海外市场，最近几年来，中国边疆房地产开发商掀起“团体出海”热潮。继前期布局以后，包含绿地、富力、首创、万达等房企海外项目今年加快入市销售，海外成绩成为房企新的增长点，房企出海步入收获期。业内专家表示，海外销售期的到来标记房企出海进入新阶段，成绩的背后，是房企国际化慢慢成熟的表现，海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的联合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经历会帮助房企再上一个台阶。

海外投资加快

全球著名的房地产服务商感恩梁行近期公布的《全球房地产投资概览》专题报告显示，虽然全球市场在过去一年遭到不晴明因素所影响，全球房地产市场的总投资额依然高达13500亿美元。截至2016年6月的12个月内，投资活动最频仍的纽约、伦敦、悉尼等25个市场共吸引了全球53.3%的房地产投资，此份额高于之前一年的52.7%。

在全球房地产投资中，中国成为最有目共睹的买家之一，据世邦魏理仕数据显示，2016年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元，中国资本为投资主力，约占总额的60%，该数据较去年同期增长超出一倍。

10月20日，普华永道公布“2016年前三季度中国边疆企业海外并购市场回想与前瞻”。数据显示，2016年前三季度中国边疆企业海外并购交易数目和金额均完成明显增长，交易数目达到创纪录的671宗，几乎是去年全年交易数目的两倍；交易总金额逾1600亿美元。从投资领域来看，房地产以83亿美元的额度，成为财务投资者海外并购的首选。

关于选择哪些海外城市，首创置业设计营销中心高端事业部负责人秦江表示，与开发商在国内选择进驻城市的标准一致，经济有活力、人口流入量大、教育资源优良的核心城市对中国房企有较强吸引力。

绿地、富力、首创、万达等出海房企均以经济发达国家和人口集聚较快的城市为主要目的市场，聚焦经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资方便的海外国家和地区。

客群更加当地化

“做中国市场的海内涵伸”，是绿地进入海外市场早期确保盈利的极佳切入点。随着房企对区域市场的熟悉和品牌在当地的影响力与日俱增，中国房企对当地市场、消费者的掌控信念和能力也陆续提高，在海外市场就能够迎来多元化客群。

如今，在稳固国内客群的基础上，美国、英国、澳大利亚、加拿大等海外项目均在蓄客中大幅提高海外客户比重。以澳大利亚项目为例，绿地客源散布既包含中国，同时包含澳洲、新加坡、马来西亚等。另外，首创位于澳大利亚两个项目基本全都是在澳洲当地完成的，仅剩不到10%的房源留在国内出售。

在海外项目打造上，有的房企选择独自开发，有的则选择合资，绿地信仰自主经营，海外项目的核心管理团队基本由集团派驻，旨在打造一批自有国际化运营管理团队。为了防备海外市场的不确定性和风险，首创置业在海外选择与当地大型房企协作开发方法，好比位于悉尼市西北部卡灵福德的首创·莱克星顿项目是首创置业与澳洲本土开发商Dyldam一起开发，而该开发企业相同也是澳洲排名前五的住宅公寓发展商。另外一处位于澳大利亚第三大城市布里斯班的首创·翡翠项目，相同联手了澳洲本土著名开发企业Arden。

业内专家表示，海外销售期的到来标记房企出海进入新阶段，成绩的背后，是房企国际化慢慢成熟的表现，海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的联合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经历会帮助房企再上一个台阶。

置业案例

海外买房记

温哥华四季如春，空气清爽。去过温哥华的人大都有这样的感到，许多地球人不吝重金也要把家搬到这里。崔女士恰是这样的一批地球人中的一员，她理想着面朝大海、春暖花开的房子。在国内，对她而言，这辈子也只是痴人说梦。机缘偶合，她送孩子去温哥华念书时，萌发了在那边买房的意愿。

飞机一下降到温哥华机场，湛蓝的天空，触摸获得的云彩，清爽的空气、美丽的城市，一下子吸引了她，这里不愧是世界最宜居的城市，崔女士如此感慨。一切安置好后，温哥华的朋友们都议论着这里的房价，这里的房屋。刚巧一个星期日，恰是许多房子开放日，开放日这日，一切的人都能够观赏，随着朋友来到了一处正在开放的独自屋，一共三层的房子，有花圃、草地，有放映室、健身房、固然客堂起居室就不用说了，功能齐全，而且整栋房屋像一名女神映托在蓝天下，真的是美不胜收，此时的崔女士还只是观赏和爱慕的阶段。

崔女士向旁边的掮客人探听这套独自屋的价钱，掮客人告知她，这套独自屋，价钱也许在80多万加元，按1:5的汇率，也许在400多万元人民币。崔女士心里有个小确幸，卖掉国内的房子还能买套这里的别墅，而且孩子的学费也能有保证了！但卖掉国内的学区房还是让崔女士迟疑了，带着这样的遗憾崔女士回到了国内。

今年3月，崔女士再去温哥华看孩子，此次一切的朋友都告知她，这里的房子涨得太快了，你假如目前不买，还要涨，你会懊悔的，而且假如你早点买，能省出一辆车钱来。朋友还告知她，去年她心动的那套房子已经涨到140多万加元了，一下子涨了60多万加元，这真的能够用恐惧两个字来描述房价的高涨，比起当时的北京（楼盘）房价有过之而无不及。而且在温哥华买房子不是我们在国内懂得的“买”，而是“抢”。“抢”意味着什么呢？一套房子，有许多人都能够下offer，本来报价90万加元的房子，极也许加价五六十万加元，出价高者得，而你只有一次提offer的机遇，所以买房子不能够看报价，而要看有多少人跟你抢这套房子，所以在这里你会体验到惊心动魄的抢房大战。

这一次，催女士也参加了抢房大战中。掮客人带着一直地看房子，选地段、选学区、选配套、下offer，消除要求，验房、交定金，办贷款、收房等手续，有条不紊，在温哥华买房，手续相比较简单，有掮客人、金融参谋、状师等帮你打算好了一切，你只是依照要求做便能够了。最后，她选择高尚林港的一套独自屋，有关于西温，这里的房价算是廉价的。

光荣的是在崔女士买房后的两个月，温哥华决定对海外买家征收15%的额外房产税，这意味着假如崔女士晚买两个月，就要多支付15%的房产税。关于她来讲，孩子在国外留学确实需求一套房子，这样能够免除老是迁居之苦。

谁说北京的房价涨幅高，谁说北京买房情绪那么高涨，在温哥华的房价也能够用猖狂一词来描述。

人们通常都是买涨不买跌，这类惊恐的情绪也许也是致使房价上涨的一个缘由。据地产公司RoyalLePage公布的最新报告显示，今年第三季度大温地区的房价涨幅为30.6%。截至9月30日，大温地区房屋的均价上涨至119万加元，去年同期为91.5万加元。对比之下，大多伦多地区第三季度房屋的均价为69.3万元，比去年同期的61万元上涨了13.6%。

报告中提到，遭到当地买家和海外投资者的需求驱动，大温地区豪宅市场一直很旺盛，许多豪宅买家其实不是以投资为目的，他们更关怀是不是能选到中意的房子，所以豪宅市场的价钱涨幅很快，甚至高于市场的平均涨幅，随着房价的上涨，在温哥华100万加元的房子已经不算豪宅，豪宅的界说也几回再三被颠覆。

房市太热反而让许多潜在卖家不敢卖房，崔女士这样解释卖家不敢卖房的缘由：虽然目前卖房行情很好，但担忧一旦把房屋卖出去，就意味着自己又变回买家，不能够不进入高度竞争的地产市场选房买房，也许还要花高价才能够再买到一处新的房子，另外一个缘由是有些卖家期盼着将来房价还会进一步升高，希望今后卖房再多赚一些。

卖家不卖房，让本就供不该求的房屋市场房源更少，推进房价升高和抢房大战更加激烈。而许多卖家在市区买不到房，不能够不向更偏僻的地区转移。据大温地产局报告显示，虽然实施了海外交易税，但房价没有狂跌，大温9月房价微涨了0.3%。

企业

富力：海外市场步入收获期

富力地产从2013年开始全球化布局大脚步，先落后军马来西亚、澳大利亚海外房地产开发市场。富力公主湾是富力地产进军海外房地产市场的首个项目；富力公主湾位于马来西亚第二大城市新山市，地处马来西亚南大门，项目紧邻新山市通往新加坡的海关关隘，通过新柔长堤与新加坡相连，与新加坡国门仅1千米之隔。

富力公主湾定位为高级住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、国际时髦商业街、顶尖配套空中会所、1.8千米滨海长堤等六大顶尖业态的大型高级国际滨海社区，将规划打形成为新马两地国家门户标忘性的综合体建筑。精装修，按套内面积销售，户型有单间、一房、两房、三房、2+1双钥匙户型、四房等丰富户型，销售面积从套内50平米到130平米不等。

继踏出中国、把业务扩大至马来西亚后，富力集团抓紧机遇进军了极具吸引力的澳洲房地产市场，前后在墨尔本及布里斯班收购了五个开发项目。布里斯班1号是富力在澳洲的开山之作，地处澳洲东海岸CBD核心商务区，作为城市中心区域的地标项目，本身配套完整。

在服务上，富力海外服务平台包含移民投资、留学、旅游、海外置业四大板块。昔日期市场了解到销售过程当中的法律金融询问甚至物业交付后的包租代管等置业各环节均为买家提供有力的服务保证。

随着海外项目相继入市，富力海外市场已经步入收获期。10月4日，富力地产股份有限公司公布，前9月协议销售收入约人民币485.1亿元，累计销售面积约369.41万平方米，较去年同期分别上升43%和31%。其中海外(马来西亚及澳大利亚)项目销售额约人民币9.8亿元，销售面积约3.95万平方米。

绿地：国际化陆续升级

2013年，是绿地国际化战略的元年，绿地启动建设济州岛“六大核心项目”之一的绿地韩国健康旅游城，又相继斩获美国洛杉矶绿地中心项目、纽约绿地宁靖洋(601099,股吧)公园项目，陆续刷新中国房企在美最大投资纪录。2014年，绿地国际化战略持续发力，挺进英国伦敦、加拿大多伦多、马来西亚新山，追资澳洲、韩国，一批项目也陆续进入收获期。

2016年，绿地国际化拓展视野日趋广阔，形式越发灵巧。成功进军日本并收购绿地·乐购仕千叶海港城项目，首度对准旅游地产经济，意在打造“访日旅游一站式大型商业综合体”。与中东投资方通过股权置换斩获纽约核心区项目，并协作筹建房地产综合基金以投资世界顶级房地产项目。

以澳洲市场为例，2013年初，绿地落实了在澳洲的第一个项目——悉尼绿地中心。这个项目的投资规模接近35亿到40亿人民币，包含酒店和高层住宅。通过这一项目的开发，绿地慢慢熟悉澳大利亚的市场，并于2014年上半年持续加大了在澳大利亚的投资，分别在悉尼北区和内西区购入了两个项目。2015年，绿地在悉尼东区追加投资，将一个旧酒店改造为住宅。第五个项目则是在2015年11月，绿地在两轮国际性招标竞争中博得新南威尔士州政府一个有800多套住宅外加6000至7000平米的大型商业综合性开发项目。2016年上半年，绿地与另外一家企业一起开发了位于悉尼南部大型住宅项目。

对话

“走出去”是必定趋向

问：在过去几年，中国房企出海投资有哪些变化？

高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：国内的大型开发商在过去的几年里开启了海外布局，国内房企在海外投资额每年都呈上升趋向，依据高力国际的交易记载，如今海外发达国家的一线城市都有中国开发商的影子。

仲量联行国际资本集团中国区高级董事刘丽红：

中国经济通过过去20多年的高速发展，各行各业都有了必定的积累和发展，所以进一步向外拓展业务的需求开始增加，全球化国际化也就成了必定的趋向。从行业来看，最早出海的是金融机构，以后是能源、农业等领域，房地产行业的出海是从2012年到2013年开始，短短几年里发展规模和速度都特别快。

问：房企出海激增的缘由是什么？

高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：出海激增的主要缘由是全球化经济投资政策，中国成为世界最大GDP奉献国之一，中国企业也起到了无足轻重的用处，作为国内的大企业，走向世界国际化已经成了让故国更壮大的发展方针。

中国房企出海激增的缘由，首先是国内经济发展到必定阶段的必定产物，是经济大环境带来的；其次是企业自己的战略考虑，从高速发展到安稳布局，企业需求更多的市场也需求寻觅更多新的利润增长点；最后，中国房企在迅速发展中，积累许多国内的客户资源，他们自己有着很强的海外置业需求，在这样的基础上，中国房企就有了更大的出海投资的动力。

问：中国房企出海投资主要散布在哪些区域？

高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：中国企业以其壮大的实力出海，而且在世界范围内已经购置或建筑了地标性建筑物。中国企业投资主要集中在发达国家的首要城市如洛杉矶、纽约、悉尼、伦敦等。主要吸引人群是当地的高端企业和个人。

中国房企出海投资如今主要集中三类城市和区域：第一个是澳洲，这里华人较多；另外一类是成熟市场，比方美国和欧洲，美国的市场特别大，如今中国房企已经进入了美国许多门户城市如纽约、洛杉矶等，欧洲主如果伦敦；还有一类是新兴市场，如马来西亚、印尼、印度等，这里的房地产市场广泛不如中国发达，所以也有许多开发商已经进入。

问：中国房企出海投资应当留意哪些问题？个人海外置业应当留意哪些问题？

高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：企业出海主要需求了解国家对海外架构的政策和规定，同时了解国外当地关于地产的税务和法律。关于个人的投资者，首先要选择著名而且专业的代理公司，缘由是代理公司是了解海外税务和法律的第一扇门，同时专业的代理公司能够提供完善的售后服务，第二点假如选择贷款的话，需求对贷款政策有比较完善的了解，而且在投资前向银行或代理公司了解贷款所需材料，再进行投资。

中国房企普通会依据本身特色来决定出海投资的方法，好比有些企业会选择独自操盘经营，如万达、绿地、泛海等，这些企业通常本身的实力较强，但更多企业会选择与当地企业协作的方法来开发运营。关于初次出海的房企来讲，采取与当地有口碑有成绩的企业协作的方法通常会更为稳妥，毕竟房地产市场的区域性很强，在进入之前必须要进行具体的实地调研和考核。

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