观点指数|北京三季报：首开一枝独秀飘红“金九”调控加码

纵观前三个季度北京（楼盘）楼市大卖场，北京商品房成交111597套，同比上涨92%；成交均价31654元/平方米，同比上涨11%，如今存量134925套。

概念指数 在金九的传统淡季里，一边厢是土拍市场众开发商热热闹闹抢地，另外一边厢是售楼处销控表齐刷刷飘红。而在京城，尽管土拍市场少了些看热闹的兴头，但楼市体现却也是义无反顾的。

据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院统计，2016年9月，北京全市新建商品住宅(不含保证房)网签总量为14881套，环比上涨18.9%；成交均价为35283元/平方米，环比上涨13.3%。

纵观前三个季度北京楼市大卖场，北京商品房成交111597套，同比上涨92%；成交均价31654元/平方米，同比上涨11%，如今存量134925套。

一个个“振奋人心”的数字背后，一份“限”字头文件正悄无声气地酝酿着。就在9月30日，北京市公布限购新政规定，购置首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购置首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

同时，关于拥有1套住房的住户家庭，为改良栖身要求再次请求商业性个人住房贷款购置普通自住房的，不管有没有贷款记载，首付款比例均不低于50%；购置非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，该项政策是针对有所昂首的投资型购佃农群，通过提升金融杠杆的方法，提升投资门槛的同时下降投资报答率，估计将会很快用处到楼市，形成新房和二手房市场的成交下降。

房企角力 楼市暗涌

昔日九个月的销售成就来看，列入销售排行榜前十的房企，大致能够分为四个梯队。其中，以京城为依据地的首开遥遥抢先，依仗着256.9亿的成就将第二梯队远远地抛在后头，差距足有100亿元。

在首开的声威中，光是豪宅，这家房企便占领了销售榜单前十名中的三个席位。其中首开华润城以28.44亿的单盘销售成就，占领豪宅销售榜眼；首开龙湖天璞、首开熙悦尚郡也分别以16.04亿及13.13亿元的成就入榜；别墅产品方面，首开琅樾也为总销售额奉献了18.08亿元。

与首开多点开花不一样，和裕仍旧依仗两个大盘销售151.7亿元占领亚军席位，与万科一起位列三个季度销售第二梯队。数据显示，和裕名下的林肯公园及尚峯壹號分别以73.48亿及63.59亿的成就，在一切项目中稳居前两名。

但比较前六个月数据，这两个项目在第三季度中总计售出仅约11亿，可见后期增长乏力。

对比之下，万科、远洋的施展则比较显得比较稳固，各自依仗万科五矿如园及远洋LA VIE等项目的连续发力，慢慢晋级至前五。紧随远洋以后的华润，也在七月份首开华润城开盘以后扳回一局，以92.5亿元的成就超出金融街(000402,股吧)。

以熟面貌为主的前三梯队以外，第四梯队在这一回合的角力中，经历了一轮不小的换血。

在上半年排名其实不靠前的融创、鲁能及泛海，依仗在第三季度的连续发力，成功挤进前三季度销售排行榜前十名。

其中，鲁能依仗四个项目总销售68.4亿元的成就位列排行榜第九。其中，鲁能联合钓鱼台国宾馆、美国美高梅国际度假集团所推出的商住项目鲁能钓鱼台美高梅第宅，以12.9亿元的总额登顶北京9月商住项目第销冠，如今该项目累计销售有24.69亿元。

融创早在七月份便已挤进当月销售前五，并在9个月完成销售91.2亿元的成就，领跑第三梯队。其中，紫禁壹号院、使馆壹号院分别在别墅及豪宅市场站列前五。

泛海则仅依仗泛海国际一个项目销售55.88亿拿得前十的入门票，据

概念指数了解，泛海国际在9月份以8.84亿的成就抢占北京豪宅第一名，均价达10.46万。

成交火爆 新政祭出

前三季度，北京楼市最惹人注视的莫过二手住宅成交的火爆。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，北京市二手住宅1-9月成交214033套，同比上涨50%，已超出2015年全年19.74万套的成交量。

从成交趋素来看，二手住宅在三月份达到32009套的成交高峰后，逐步下降，但在第三季度又开始上升，并在9月份获得30516套的成就。这也是北京年内第二次二手房成交超3万套。

尽管新房成交并未如二手房普通微弱，但从均价来看，九月份北京商品房成交均价高达3.58万元/平方米，究其缘由主如果缘由是自住型商品房交易量的削减及豪宅产品销售的增加。

郭毅分析，如今北京商品住宅套均总价已经高达536万元，而依照海淀永丰“最贵自住房”35000元/平方米的限售价钱计算，一套90平方米户型的总价也可是315万元，与商品住宅之间构成了显著的价差。

另外，上半年出尽风头的商住项目，通过七八月份的两度下滑后，也于九月份东山复兴。统计九个月总的数据，北京商住共成交9027套，环比增幅达73%；成交均价32231元/平方米，环比上涨4%，如今存量37675套。

二手房市场的火爆加上逐步推高的新房房价，北京新政在金九的背景下终被引爆。关于新政中说起的加速自住型商品住房用地供给和加大中小户型商品房供给，郭毅表示，该项办法有益于拉低北京房价平均涨幅，控制总价，让刚需及刚改购佃农群有房可买。

另外，针对新政中的另外一重磅调整，即提升一套房落第二套房的首付比例，郭毅以为，调控估计将会很快用处到楼市，形成新房和二手房市场的成交下降，而且对二手房市场的打压成效将更为显著。

其解释道，因为二手房是依据评价价钱决定贷款额度，而跟随今年二手房价钱的迅速上涨，实际成交价钱的增速已经远远高于实际评价价钱的涨幅，在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40-60%，政策的落地将极大克制二手购房需求，估计部分在今年涨速过快的区域，二手房价钱将出现回落。

新政公布前一日，北京市领土局刚刚公布了5宗宅地的出让宣告，共触及土地面积34.9公顷，规划建筑面积约71.1万平方米，肇端价总额为166.1亿元。尽管北京土地市场相比较平寂，但这则消息还是掀起了一些波涛。

其实，北京已经在相当长一段时间里处于供地荒的状态。前三季度里，北京最后一宗成交的宅地是在6月份，当时推出的延庆新城地块一拍即成地王。而依照北京2016年度国有建设用地供给筹划，住宅用地供给1200公顷在前9个月仅成交了100公顷，再加上8月底与9月底的推出了几幅宅地，北京距离这个目的还有1000余公顷。

郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。