“深八条”出炉后市场反应迅速房价将进入调整期

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刚过去的国庆节成了各地土地监管部门史上最劳碌的一个长假，全国19个城市公布楼市调控新政。在这些城市傍边，深圳（楼盘）的楼市调控新政可谓“最严”。

在9月下半场楼市热度上升显著的情形下，刚刚过去的国庆小长假期间，深圳开发商推盘量显著较低。10月4日，“深八条”动员忽然攻击。在此以后，据深圳华夏研究中心提供数据显示，新政前后，样本楼盘的访客总量下降5成左右。

而作为新政后第一个开盘的新盘，位于南山蛇口的山语海以4.7-9万/m2的成交均价，让很多深圳人惊呼“市场最终要冷了”。可是，据证券时报记者了解，山语海虽然成交均价比预期低1-1.3万左右，但主要缘由还是因为项目周边环境不睬想。然而，在新政后第一个开盘、而且降价，山语海还是对新政反响较为快速。而据透露，山语海的销售情形主要集中在6万以下的低价区，6万以上的户型销售其实不睬想，这也侧面透露了市场张望情绪转为浓重。

作为传统周期的“银十”，深圳在首周唯一2个项目入市，推售总房源608套，显著低于预期，其中恒地悦山湖仅进行少量加推。作为新政后初次开盘的山语海，立案房源所有出售，户型为79-238 m2的2-5房。其中预售建筑面积60多m2的二房对外出售均价约为5.8万，而90多m2的三房均价也仅在6.2万左右，比预期低1-1.3万。

遭到10月4日“深八条”这一深圳史上最严房地产调控政策影响，和国庆期间各地纷纷出台房地产调控政策，市场整体看跌预期气氛加重。另外，10月8日，深圳市房地产评价发展中心公布告诉称，将在11月8日依据行情调整房产评价价，距离4月的评价价调整，截至如今二手房价钱涨幅不大，所以估量本轮调整幅度不会很大。但有中介表示，预期将来二手交易费用会有所增加，后市看空情绪连续加大。

而在“深八条”以后，深圳业主报价也基本下调。依据深圳华夏研究中心提供数据显示，7成二手业主下调房源价钱。其中，下调幅度在-5%至-1%区间段的房源占比较此前一周增加8个百分点，达到43%。同时房价下调幅度在-10%至-5%区间段的房源占比较此前一周增加近5个百分点，达到20%。从各区的价风格整情形看，共有七区价钱向下调整，且调整幅度对比近期更改激烈，盐田区下调幅度达到近3个百分点，宝安、龙华下调1.8个百分点，罗湖龙岗近1个百分点，而福田和南山下调幅度则比较紧张。

据深圳市规划领土委数据显示，上周（10.3-10.9）深圳一手住宅成交789套，成交面积为7.4万m2，环比分别上升52.3%和48.5%。受刚需盘集中立案影响，上周深圳新房成交均价为43400元/ m2。据了解，受前期供应增加显著影响，10月首周立案成交量显著上升，冲破700套。有业内人士估计，新房立案成交量短时间内仍会上升，然而因为新政出台，长久来看，新房实际成交将会显著下降。

分析指出，传统周期的“银十”残局不利，10月4日迎来深圳史上最严调控政策“深八条”的出台。此次政策办法相当整体及有针对性，从供应侧、需求端整体进行把控。

第一方面增加拍卖土地的保證金，和高于政府预期的部分作为保证房的建设，有意在为高烧的地王现象降温。同时“7090”假如严厉实施，对豪宅市场的影响也会很大。

第二方面是提升限购力度，社保3改5，同时单身含离婚限购一套，打击前期离婚买房的投契举动，有用需求削减显著，后期成交量将会出现显著下降。

第三方面是从认房不认贷收紧到认房又认贷，同时提升首付比例，显著提升购房门槛，克制投资客入市，估计部分投资占比较高的区域降价会显著，带动全市价风格整。

最后就是限价政策，新项目预售请求，价钱立案将严厉控制，新政间接利好商务公寓，然而像这类不限购的房子，价钱也遭到限制，后期楼市降价变得也许性不大，房价将进入短时间调整期。

后市来看，虽然传统周期“银十”期间猜测入市项目较多，然而新政的出台，会对一些项目标预售产生影响，客户的张望情绪会进一步增长。关于如今深圳房价处于高位，溢价空间收窄，短时间投资风险大，特殊是高杠杆客户，建议刚需和改良型客户亲密关注市场意向。开发商应理性进入土地市场招拍挂，竞配规则下要重新审阅拿地本钱，调整入市心态。同时，从山语海的开盘情形来看，开发商严厉实施新政政策，开盘均价较低，估计后期政府将会从严实施新政，投资客会遭到严厉打击，开发商项如今期的客户定位要恰当调整，并留意合理定价，同时连续提升产品的品牌影响力，实施产品差别化，增加竞争力，同时也应陆续加大力度拓宽市场渠道。

（证券时报网快讯中心）

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