多地调控政策落地楼市进入速冻模式

本报记者 王松才

国庆假期之前，全国多地楼市还炽热得“一塌懵懂”；假期以后，随着多个城市公布严厉的调控政策，多地楼市开始进入速冻形式，成交急剧下跌。业内人士表示，随着调控政策的收紧和美元加息预期的加强，将来国内多个城市的房价下跌将成也许率事件。

调控后成交量回声下跌

一夜之间，之前炽热的楼市被泼上一盆冷水。本报记者梳理发现，自9月30日至10月9日，已经有北京（楼盘）、天津（楼盘）、苏州（楼盘）、郑州（楼盘）、成都、济南（楼盘）、合肥（楼盘）、武汉（楼盘）、南京（楼盘）、南宁、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、佛山（楼盘）、厦门（楼盘）、珠海（楼盘）、福州（楼盘）、上海（楼盘）等20余涵盖了一二三线的城市公布了力度不一的新版楼市调控政策。

调控新政之下，多地楼市也回声下跌。以北京为例，据亚豪君岳会统计数据显示，2016年“十一”长假7天（10月1日—10月7日）北京商品住宅（不含保证房与自住房）共完成成交1154套，成交面积8．76万平方米，日均成交量仅165套，对比中秋小长假的日均成交套数削减了161套，而对比9月的日均成交量更是削减了320套。而在这1154套成交傍边，商住所占比重高达88％，纯商住宅7天仅签约143套。

创下中国楼市上涨之最的深圳楼市，单日成交量甚至达到不幸的个位数。10月1日，深圳楼市成交数据还在246套，10月2日数据降到12套，到10月3日，成交套数唯一8套。

在此轮房价上涨中，拔得头筹的二线城市南京，也从盛夏直接跌入穷冬。数据显示，国庆节期间（10月1日—10月6日），南京楼市平均每天成交量在138套，而在国庆节前6天（9月25日—9月30日），这个数据则达到744套，也就是说，新政后的成交量缺乏调控前的两成。值得留意的是，10月3日和10月4日的成交量分别唯一29套，创下最近几年来的最低纪录。

武汉在10月3日出台楼市调控政策，包含限购和限贷两部分外容。在政策出台之前，武汉楼市延续今年来的交易活跃度，国庆头3天的住宅成交量分别为1067套、792套和612套，每天成交量也成为近几年同期的最高纪录。但在政策出台以后，武汉的单日成交量开始快速下滑，10月4到10月6日3天的成交量仅为10月1日到10月3日的三成左右。

济南在10月2日出台楼市调控政策，10月2日一天的成交量达到1260套，成为历史上的单日成交高点。在政策出台的第二日也达到824套的次高点。尔后成交逐步回落，假期后三天的日均成交套数约为170套。

除此以外，厦门、福州、合肥等多地楼市在调控政策出来后楼市成交量出现急剧下滑的情况。

将来房价下跌属也许率事件

关于此次各地密集出台的楼市新政，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析，国庆期间，一二三线城市分别依据本地市场的实际情形出台了各自具有针对性的楼市调控政策，这是对党中央、国务院“因城施策”的楼市调控精神的深刻贯彻实施。整体来看，一线城市限购限贷最为严厉；二线城市重启限购限贷，但在社保年限请求、首付比例等方面较一线城市稍弱；三四线城市的调控政策更多的是聚焦在市场标准和对144平方米以下住房市场的限购。

各地新一轮楼市调控新政的出台是特别及时和有针对性的，关于稳固市场预期，平抑房价，打击投契炒房，引导市场回归理性势必起到积极有用的用处。各地楼市调控政策出台后，特别是前期房价涨幅过快的热点城市在楼市调控政策出台后，尽管恰逢楼市成交低谷的国庆长假，但政策效力已经呈现。

在胡景晖看来，10月份前期房价涨幅过快城市的楼市交易量将慢慢回落，房价也将慢慢企稳并回落，全国楼市将开启新一轮降温周期。

关于此次调控政策收紧力度最大的城市——北京，尤其遭到关注。亚豪机构市场总监郭毅以为，国庆前后全国有多达22个城市参加收紧调控的行列，其中以北京力度最大，触及面最广，所以影响力也最大。

郭毅表示，此轮房地产市场过热的本源在于天量信贷，而北京新 “京8条”的调控手段采用了针对性的“去杠杆”办法，二套房甚至首套房的首付比例都有所提升，而且关于二套房的认定标准也更加严厉，关于投契及投资需求的克制直指本源。另外，从供应层面，严厉打击捂盘惜售，增进供应加速释放，减缓楼市如今存在的“供不该求”现象，而且通过直接对预售及现售价钱进行管控的手段，以达到克制房价过快上涨的目的。除此以外，新“京8条”还从房产的刚性本钱之一，土地价钱入手，一方面加大自住房等保证房土地供应，另外一方面则重启“控地价、限房价”交易方法，并再次重申“90／70”，通过加大住宅用地供应、增加房源套数，并限制销售价钱的方法下降市场价钱预期。

郭毅以为，多方组合重拳之下，北京楼市成交量已回声而降，而且接最近几年末银行紧缩信贷的窗口期马上到来，首付提升、信贷收紧，将使得部分客群的购房筹划自愿延期。另外因为将来自住房供应还将加大供应，加之调控重拳之下市场预期的走低，也使得部分客群的购房筹划主动延后，张望情绪之下购房需求的萎缩将使得四季度成交量连续走低。而需求的削减也将使得此轮房价过快上涨趋向被终结，估计2016年四季度北京纯商住宅价钱走势将趋于稳固。

同策询问研究部总监张雄伟则以为，从房地产市场趋素来看，本轮调控政策在今年10月初集中公布，北京、深圳 、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，市场率先调整极有也许会从上述城市开始。

张雄伟以为，依照房地产周期推断，6－8个月以后也就是从2017年年中开始，随着着供应量的增加，估计来年上半年市场去化周期会进一步上升至12个月以上，个案价钱有也许会在2017年年中出现下调，特别是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘和“地王”频出的板块极有也许率先降价。届时，上述城市甚至更多的调控城市将进入市场调整期，调控成效将呈现。估计，上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象，市场也将广泛进入降价的周期，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以栖身和改良为主的理性市场。这个过程也许会一直延续到2018年上半年。

值得关注的是，在10月6日于美国举行的2016年第四次二十国集团财长和央行行长会上，央行行长周小川指出，近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度珍视，会积极采用办法增进房地产市场的健康发展。

周小川在该会议上表示，中国信贷／GDP与长久趋向缺口上升，体现了中国应对全球经济复苏乏力和落实G20增长目的所做的尽力。如今中国经济中存在一些多余产能，恰当信贷增长可施展逆周期调理用处。去年中国资本市场出现必定动摇，为保护金融稳固，当时阶段性地出现了更多依附银行信贷融资的情形，但市场恢复稳固后已不再有大的增加。随着全球经济复苏慢慢正常化，中国也会对信贷增长有所控制。

业内人士以为，央行关于控制信贷增长的亮有关于主要依附信贷放水来支持的房价来讲，无疑是当头泼了一盆冷水。将来，缺乏高速信贷增长的支持，房价出现下跌将会是也许率事件。

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