中国楼市一周“变脸”

在一些城市的房价出现一轮大幅跳涨后，调控政策再次“出拳”，遭到全球关注的中国楼市又走到了一个新的十字路口。

中国人民银行行长周小川10月6日在美国华盛顿举办的二十国集团（G20）财长和央行行长会议上表示，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度珍视，积极采用办法增进房地产市场的健康发展。

就在上述亮相前后的一周左右时间里，二十多个城市密集出台了楼市调控新政。国际货币基金组织（IMF）亚太部副主任马克斯·罗德劳尔在日前举办的IMF亚太地区经济展望新闻公布会上表示，近期中国一些地方政府出台新的房地产市场调控政策，包含转变典质贷款规定等，这些宏观谨慎政策办法关于克制房价过快上涨是适合的。

罗德劳尔直言，中国一线城市房价暴涨的态势是不可连续的，政府部门应采用谨严的行政办法控制如今房价，建议中国推出房产税。

《第一财经日报》记者调查访问发现，新政密集出台的约一周时间内，一些城市的房价仍居高不下，但一些城市的房产成交量已显著下滑。从过去屡次的楼市调控来看，限购、限贷等办法确实能遏制房价过快上涨，但如何更有用、耐久地坚持楼市健康，仍考验着监管层的智慧。

“黄金周”变“调控周”

“十一”期间，新一轮楼市调控政策相继在多个城市落地，政策密度空前。

据《第一财经日报》记者统计，9月30日夜晚至10月8日夜晚，共有二十多个城市出台了楼市新政，分别是北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山、上海。

尽管各地出台的调控政策各有差别，但“火力”主要集中在三方面：限购、限贷、增强对不标准销售举动的管控。

本轮各地出台的调控新政基本都触及重启或加码限购。其中，合肥、南京的限购政策较为严厉；苏州触及行政范围最大；北京则进一步扩展了二套房的认定范围。

限贷方面，最罕见政策为提升二套房首付至四成或五成。苏州力度较大，二套房首付（贷款未结清）提升到了八成；北京则进一步扩展了二套房认定范围，提升了购置非普通住宅的本钱。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖总结了本轮楼市调控的特色：一线城市限购限贷最为严厉；二线城市重启限购限贷，但在社保年限请求、首付比例等方面较一线城市稍宽松；三四线城市更多聚焦在市场标准，和对144平方米以下住房市场的限购。

华夏地产首席分析师张大伟对本报记者表示，多城接连重启限购，并不是跟风，是“团体举措”，且以二线城市为主，基本都是前期房价涨幅较高的城市。

今年下半年以来，一线城市和多个二线城市的楼市开启疯涨形式，并迅速向周边地区舒展，珠三角、长三角、京津冀等区域的二三线城市陆续接力上涨。国家统计局的数据显示，今年8月，新建商品住房中，房价涨幅最高的厦门同比暴涨44.3%，合肥、南京也分别达到40.5%和38.8%。二手房情形也大体如此，同比涨幅最高的合肥达到了46.9%。

关于将来房价走势，张大伟估计，此轮政策仍然会使楼市成交迅速下调，将来若叠加信贷收紧，房价也许从今年四季度开始调整。亚豪机构市场总监郭毅则表示，跟随政策落地，北京部分涨速过快的二手房价钱将出现回落。

市场迅速退烧

一层秋雨一层凉，“寒露”前后的密集调控如秋天的疾风骤雨，降温效应显著。

“十一”期间，北京、苏州等起初房价迅速上涨的城市，商品房成交量显著下滑。华夏地产研究中心的统计数据显示，10月1日~7日，北京新建住宅网签216套，二手住宅网签209套，合计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套降低21.7%。

天津和苏州也有降温趋向。伟业我爱我家市场研究院10月6日提供应本报的统计数据显示，长假期间，天津区域我爱我家二手住宅交易量环比9月同期削减了50%。苏州的国庆期间二手住宅交易量也出现降低，有意愿出手购房的客户大幅削减。

当下楼市的关键词，已从惊恐转向张望。“今年看好的三四套房都在迟疑间被人买走了，东五环外3月份挂牌900万元的房子，目前的报价已经是1200万元，太猖狂了。”8日下午，今年31岁、在北京一家食品企业供职的丁洁（化名）告知本报记者，尽管她没有遇上这波购房“班车”，但她发现，国庆结束后的二手房交易开始能谈价了。

链家研究院10月7日出炉的分析报告也表示，楼市新政使二手房短时间内成交量显著缩减，市场走向张望。

在将来的博弈中，不一样资金实力的开发商也许在不一样城市作出不一样决定。一开发商营销负责人对本报记者表示，假如资金压力不大，在任务完成情形较好的条件下，开发商也许不会选择将重点城市项目降价兜售。北京南郊正在热销的某楼盘置业参谋日前告知本报记者，因为市场上同类房源供应较少，他们如今没有降价筹划。

楼市需求什么样的政策？

2008年12月，在全球金融危机的影响下，房地产整体“救市”开始，也使得2009年的全国楼市迎来暴涨。2010年4月，为克制房地产投契，决策层重启调控，提升首付比例、三套以上限贷等坊间成为“史上最严调控”的政策相继祭出。

凉水浇下，卓有成效，楼市进入了3个月的低迷期。但使人意外的是，2010年8月从一线城市到三线城市，楼市又调头向上，成交量大幅增长。由此，楼市的运转走出了一个上涨、压抑、下行、增进、上涨、再压抑的海浪式轨迹。

2011年，楼市限购登上历史舞台。当年四季度，楼市回声下跌。但是，2013年春节前后房价掀起了又一波反弹，引来了更为严厉的限购和限贷办法。随后，全国楼市进入淡市，直到去年下半年开始，流动性释放，一线城市及二线重点城市资产价钱再次“起飞”，一直延续到了今年9月。

调控对楼市的干涉用处有目共睹，但如今的政策手段多集中在对需求端的干涉。眺望智库研究员慈冰9日下午接纳本报记者采访时指出，在房地产市场20多年的发展中，土地财务形式尽管为其发展起到了庞大推进用处，其各类弊病也越发显著。在他看来，根治房地产市场各类恶疾的药方其实不是没有，问题在于是不是有决心转换发展方法，深化改革，探访全新发展道路。不然，房地产市场调控又将踏入“房价涨就调控，房价跌就刺激”的老路上。

罗德劳尔表示，近几个月来中国房价涨势很快，特殊是在一些大城市，一方面体现出住房需求大于供应的市场因素，另外一方面也体现出地方政府早些时候撤消了一些购房限制办法以应对房地产市场下滑，为此银行新发放了许多住房贷款。

中国银行国际金融研究所研究员周景彤9月13日曾对本报记者表示，资金资源“脱实向虚”，举高了实体经济的运转本钱，恶化了收入分配，使得两极分化问题更加严重。所以，在将来一段时间，宏观政策需求把更多精力放在稳固增长和防备房地产泡沫方面。

事实上，周小川已在G20财长和央行行长会议上表示，跟随全球经济复苏慢慢正常化，中国也会对信贷增长有所控制。

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