专注于卖房变现　主题公园迟迟不见动工——中弘、华润这是为的啥？

◆经济导报记者 时超

万达城项目标落地，令济南（楼盘）旅游综合体热度再度升温。但是，值得关注的是，部分济南旅游综合体的“先行者”们，至今仍在专注于卖房子，其所规划的主题公园等核心项目，数年来未见下文。

“就那些空着的地方，说是今后会建主题公园、商业中心、五星级酒店，但目前一根桩子还没打下。”29日，站在自家窗前，指着远处大片旷地的孙杰对经济导报记者说。其购置房产所在的楼盘名为中弘济南别致世界国际度假区，位于济南北部，依照前期可查的资料，2015年时该度假区的核心项目——美猴王主题公园就应开工建设，并力争2017年营业，但是如今二期商品房项目已经开始开工，但主题公场地块却一直沉静。

相同，在济南南部，华润置地早在2013年就称将启动以水公园为代表的泛旅游综合体项目，目前商品房已经卖到了三期，主题公园的用地上仍然是杂草丛生。

“旅游综合体牵扯到地产、娱乐等多个产业，面对诸多经营风险，特殊是主题公园项目，全国七成以上都处于损失状态。”北京（楼盘）师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清表示，开发商之所以乐意以主题公园、旅游综合体的名号运作地产项目，一方面在于拿地更为简单、廉价，另外一方面通过主题公园概念更简单炒热片区，进而加速房产变现。所以很多综合体项目标主业还是房产销售，有“著名无实”之嫌，其后续运营中存在的问题、风险更是惹人沉思。

主题公园难落地

驶上济南北部横跨黄河的建邦大桥，由南向北而望，临近黄河北岸的一片旷地很是能干，西侧“别致世界国际度假区”的标识及路边的广告牌，陆续向过往路人表示这个项目标身份。旷地靠西南侧的地位，已经建好的数十栋住宅楼耸立其中，可是因为周边空余的面积过于庞大，全部小区给人孤伶伶的感到，而孙杰就是马上入住该小区的业主之一。

“2015年来买房子的时候，开发商说很快会开始商业地块、主题公园的建设，目前我这都交房了，他们还在建住宅，其他的项目一点开工迹象都没有。”孙杰说，因为周边缺少商业、娱乐设施，全部楼盘的人气较低，生活质量低，使其入住筹划不能够不拖后，“原来想来年天气温暖了入住，目前看来要再等一阵了。”

据了解，早在2014年，A股上市地产公司中弘股份(000979,股吧)（000979）旗下的济南中弘弘庆房地产开发有限公司（下称“济南中弘”）就以2.55亿元的价钱，拍下了上述旷地中23.72万平方米的地块，正式启动了“别致世界国际度假区”项目标建设。依照彼时天桥区政府提供的信息，全部项目投资额超200亿元，占地约6000亩，建筑面积410万平方米，将被建成集休闲度假、大型游乐、健康颐养于一体的综合型旅游区，住宅只是其中的一小部分。济南中弘有关负责人2015年接纳媒体采访时也表示，占地900亩的美猴王主题乐园才是项目标重点，筹划当年下半年开工。

因为体量庞大，项目所在地的政府部门对工程进展也一直关注，今年初天桥区发布的十三五规划纲领中就提出，2016年“将加速中弘别致世界·济南鹊山项目进度，确保美猴王主题公园年末前完成主体施工”。

可是，经济导报记者29日来到该楼盘实地调查发现，除过孙杰购置的一期住宅项目已经交房，小区正在进行收尾工作外，只有临近一期的一块旷地上有施工迹象。该楼盘的客户经理表示，在建项目为“别致世界国际度假区”二期，相同是住宅。“主题公园还没开始施工，详细时间也没确定下来。”

主攻销售谋变现

采访中，经济导报记者了解到，“别致世界国际度假区”为中弘股份最近几年来着力打造的品牌，项目集旅游度假、主题公园、文化休闲、高端商业等业态于一体，如今已在吉林、山东等全国多省布局，其美猴王主题公园的概念也早在2011年就已提出，但如今可查阅的资估中，并未找到已进入实际运营阶段的案例。

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可是，这并未影响到济南“别致世界”的住宅销售，该楼盘客户经理表示，后期仍会以每年一期的速度推动住宅项目入市，体量颇大。

对此，有地产业内人士表示，济南中弘有借助“主题公园”“旅游地产”等概念，带动房产销售变现，完成项目内资金滚动操作的也许。“主题公园建设所需资金量庞大，变现期较长。所以，先通过住宅销售完成盈利，做大资金流，再慢慢投入到综合体的建设中，才有也许完成全部项目标盈利。”

经济导报记者也留意到，尽管济南“别致世界项目”号称总投资额超200亿元，但中弘股份2016年半年报显示，截至6月30日公司在该项目总计投资额可是为8.36亿元，且项目已完成2.11亿元的预收房款。

该楼盘客户经理也表示，公司在销售中陆续强调回款，“我们这儿没法用公积金贷款了，放款太慢，去年的钱还有没到账的。”

可是，上述地产业人士对经济导报记者表示，尽管上述做法能够减缓开发商承当的资金压力，但关于购置前期住宅的业主来讲，整体工期的延伸，会令栖身材验、环境大打折扣，伤害他们的好处。

“主题公园+地产”形式现隐忧

实际上，通过主题公园等概念带动房产销售，却迟迟不能够兑现许诺的，不只济南中弘一家。“我们这儿的房子都卖到三期了，说的主题公园还没见到影呢。”28日，栖身在华润紫云府的张巍对经济导报记者说，早在其2014年购房时，该项目就以主题公园、郊外公园的旅游文化综合体概念吸引了他所有的留意力，但如今房子已经到手，主题公园却涓滴未见动静。

经济导报记者随后到该楼盘实地探查发现，华润紫云府项目一、二期楼盘早已售罄，如今在售的为紫云府三期及别墅项目。

置业参谋称，该片区除正在销售的住宅外，其他商业项目、主题公园等综合体均未开工。实际上，该项目自开建以来，也一再遭到有关部门关注，催促其尽快开建综合体项目，但该项目仍然进展迟缓。

“为何这么多企业乐意打出主题综合体的牌子？主如果拿地简单，地价廉价。”张文清说，因为主题公园等项目带有公益性、地标性特色，建成后能够对区域经济带来提抖擞用，地方政府在土地供应、配套等方面，都赋予必定赞同，从而下降了开发商的经营本钱，卖房利润丰富。

经济导报记者发现，中弘、华润在济南的两个项目标拿地本钱颇低。如中弘2014年所拿地块中，住宅用地的最高楼面地价仅为675元/平方米，远低于其如今每平方米6500元-7000元的售价；而华润紫云府初始拿地楼面地价仅为1550元/平方米，目前该项目标售价超出1.5万元/平方米。

可是，张文清等受访人士也表示，相较于住宅的吸金能力，后期主题公园等综合体的经营难度和风险将提升数个档次，“需求专门的运营团队，对客户管理、体验宣传、产品设计等环节的请求都很高，占用资本大，盈利又单一。”张文清称，部分开发商恰是考虑到这些问题，才迟迟不肯开工。其中存在的问题应引发地方政府及购房者的留意。

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