北京新娘网-北京新房成交调头向下

需求萎缩、供给放缓。新政以后，北京（楼盘）新房市场出现成交连续低迷的势头。跟随自住房在10月迎来新一波交易高峰，新房成交价钱也马上出现构造性下调。在量价下调的同时，新房成交构造也逐步向中小户型转移。业内人士估计，来年残局，高端市场还将面对更大降温。

京华时报记者潘秀林

成交量连降三周“不管关于卖家还是买家，新政确定会给市场带来影响”。一名不肯签字的房企营销负责人日前告知记者，新政以后，关于买家来讲，首付比例提升特别是二套非普住宅首付提升，让一部分客户重新梳理自己的资产，购房筹划不能够不临时弃捐；关于卖家来讲，客户的流失让很多项目纷纷推延开盘时间，暂缓销售。

来自亚豪君岳会的统计数据显示，10月第三周（10月17日-10月23日）北京商品住宅（不含保证房与自住房）共完成成交2069套，成交面积24.24万平米，这也是进入10月以后，成交连续第三周处于低迷。

伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院统计也显示，2016年10月中上旬，北京市新建商品住宅同比2015年10月中上旬降低37.1%，环比上月同期降低28.3%。

纯商品住宅（普通住宅+别墅）的交易量都在下滑，其中，普通住宅网签1558套，环比9月中上旬降低39.5%，别墅成交468套，环比降低1.9%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析以为，新房交易萎缩，一是缘由是9·30新政出台后，政策成效卓有成效，购房人心态由惊恐转为张望，需求萎缩；二是缘由是近两年新房市场近郊化、豪宅化，很多项目都被列入非普通住宅，新政使得换房人首付比例显著提升，部分购房需求不能够不延缓或撤消购房筹划；三是缘由是地价高企，新房供给构造偏大户型，偏高端化，合适工薪阶级改良或首置的中小户型、中低价位的普通住宅供给稀缺，从而进一步加重了新房市场需求的萎缩，市场交易所以低迷。

将来能够预感的是，在成交量连续低迷以后，北京新房成交价钱也马上迎来构造性下调。

日前，阳光城(000671,股吧)·阳光佳苑自住型商品住房摇号公布，在经历9月的断供和成交量大跌以后，北京的自住型商品房将迎来一波新的交易高峰。

胡景晖表示：“9·30新政重启了70/90政策，并明确请求加大自住房供给，这将有用克制新房供给的高端化、豪宅化趋向，使供给构造更加合理。而在高价位住房获得控制、中低价位住房供给增多时，新房的价钱也将迎来构造性回落。”

成交构造向中小户型转移

尽管延期开盘、销售放缓成为当下市场的主流，但依然有项目在积极入市。

依据亚豪君岳会统计显示，上周北京商品住宅市场唯一两项目入市，包含普宅项目西山燕庐和商办别墅项目天恒旭辉7号院，共新增住宅产品486套，预售允许面积5.9万平米。

亚豪机构市场总监郭毅分析以为，上述两个项目也代表了调控风头之下仍有入市意愿的两类项目。其一为商办产品，调控以后10月入市唯一的9个项目傍边，商办项目多达6个。在住宅调控“风紧”以后，尽管商办产品的首付比例并未调高，但后续相同面对调控压力，所以开发商仍在抓紧出货。另外一类则是新兴区域的住宅新盘，以西山燕庐为例，该区域跟随门头沟新城建设供地较为集中，如今住宅的广泛售价都已在5万-6万元/平米左右，所以该项目才能够以较高的价钱成功获得预售允许，而除此以外，该项目本次推出的小户型产品规划在所属区域内较为稀疏，这也是项目能够“顶风入市”的底气之一。

关于中端改良型客群来讲，二手房已经不能够满足其对栖身品质的请求，而将来新增住宅用地内涵偏向显著，所以如今在售的中端改良型楼盘还是其为数不多的选择。西山燕庐、翡翠公园等这类产品，也所以才能够在整体成交低迷的环境之下，完成不错的销量。

华夏地产的统计显示，10月北京房地产市场成交构造逐步向中小套型转移，140平方米之内成交占比已经达到了69%，其中90-140平方米的成交占比为40.50%。

高端市场来年压力更大

多位行业从业者告知记者，在今年将来两月时间里，在售项目依然会坚持正常销售。因为今年前几个月销售情形广泛较好，所以全年压力不大。可是比及来年残局的时候，新一轮的市场竞争才会真正开始。

“潜在供给的严重缺乏使得如今北京纯商住宅项目广泛已经进入"慢周期"，而新政关于纯商住宅市场的影响，则使得其销售节拍更加放缓”，郭毅以为，从2011年初“京八条”与2013年年末公布的“京七条”，比较两次收紧调控以后的市场反响来看，调控后均出现成交量的大幅下滑，而此次调控以后成交低迷现象也将更加严重。

华夏地产首席分析师张大伟以为，尽管如今的网签还未彻底部现新政后的市场情形，但整体来看今年8-9月的高温趋向已经出现了转变，网签数据估计到11月才将体现出更彻底的政策结果。

张大伟以为，北京调控政策针对中高端市场的影响将更为显著，将束缚显著高于四周、高于前期价钱的项目，这会致使很多豪宅入市难度增加，特殊是前期地王项目，获得预售证的难度将大为增加。

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