难以界定的“捂盘惜售”行为

在专家看来，捂盘惜售并不是法律概念，所以在界定作甚“捂盘惜售”举动时，就特别困难

法治周末记者 肖莎

北京（楼盘）大学房地产法研究中心主任楼建波在接纳法治周末记者采访时表示，在查处捂盘惜售举动时，还有一个难点值得关注，那就是捂盘惜售并不是是一个法律意义上的辞汇，法律法规层面没有这个词，也没有有关法律法规特别详细地就作甚“捂盘惜售”进行解释。

“拿了预售允许证却不卖房，这是很典范的捂盘惜售，缘由是有关法律法规规定必须在拿到预售允许证后的一按刻日内一次性推盘。然而还有许多变相的举动，算不算捂盘惜售，应不该该处分？”楼建波表示。

四种变相捂盘举动

楼建波罗列了两种情形：一是大幅提升售价，致使没有人购置，从而拉长销售周期的举动；二是明明没卖却说卖完了，或许签假合同以削减可售房源，即当开发商认为自己的价钱定低了，就暗里跟员工签署假的购房合同，说房子卖完了，再过一阵子让员工退房，再高价出售。

“这两种情形形成的既定事实都是有房不卖，然而可否称得上捂盘惜售，业界并没有定论，也因此如今查的大都是拿了预售允许证却不卖房的情形。”楼建波说。

位于上海（楼盘）的保利翡丽华庭项目，今年年中就出现过开发商在和购房者签署合同时，要求购房者在房款基础上多缴纳40万元的装修金的情形。

有业内人士曾经在接纳法治周末记者采访时就认为，开发商忽然加价就是想要逼退购房者，留着房子今后降价，缘由是当时保利翡丽华庭的售价低于周边新出让土地的楼面价。

北京来硕状师事务所主任李文谦还告知记者，他在多年的执业过程当中还发现另外两种变相捂盘的方法，一是后续房源转售为租，二是晚领证分批拿。

“有的开发商将一些项目标后续房源转售为租，待租客撤离后，重新创新外立面和内部装饰，再高价出售，有的甚至就带租约出售。关于开发商而言，这类变相捂盘方法不只能够延伸销售周期，而且还能够拿租金来偿还银行利息。”李文谦说。

至于晚领证分批拿的情形，李文谦解释说，是指开发商尽量的迁延拿预售允许证的时间，或是分次分批的拿证，以此拉长销售周期。

一名不肯签字的业内人士告知法治周末记者，分批拿预售允许证，可谓是开发商广泛应用的、灵巧调整推盘节拍办法。特别是在楼市上涨周期内，许多开发商通常都是一次只为少量房屋请求预售允许证，每次开盘后都能够形成“日光”的结果，这样后续推盘时能够顺势涨价。

“通常先开盘的地位都是相比较不怎样好的，楼王的地位常常是最后开盘的。”一名购房者也跟法治周末记者描写她视察到的现象。

开发商怎样才能够分批拿预售允许证？

前述不肯签字的业内人士称，缘由是《城市房地产开发经营管理条例》规定，要获得预售允许证必须满足“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和完工交付日期”等多个要求。

公布资料显示，北京市住建委2013年还公布预售新规，建筑项目为7层及以下的，需求主体构造封顶才能够解决预售允许、对外销售；8层及以上的，要完成起码规划中一半的层数，而且不低于7层才能够请求预售。

“只需不能够满足任何一个要求，都没办法拿证，那么多要求，开发商能够灵巧掌控。”前述不肯签字的业内人士表示。

捂盘惜售并不是楼市疯涨本源

法治周末记者查询公布资料发现，在国家层面虽没有关于捂盘惜售的详细界说，但合肥（楼盘）在2008年出台了的《关于进一步增强我市商品房预(销)售管理工作的告诉》中，明确规定了属于捂盘惜售的五种情形。

假如开发商存在“以超过周边楼盘数倍的畸高价钱挂牌，且在一年内单幢楼盘销售率不到5%的”“对已达到预售标准的房地产项目不申报预售允许，经房地产行政主管部门《行政告知书》催促后，仍不申报的”等情形，都属于合肥市认定的捂盘惜售举动。

“即就是地方这样的细则，开发商也很简单躲避掉。”房产专家陈宝存认为。

在楼建波看来，如今情形下，要想尽量削减开发商捂盘惜售的举动，能够考虑的解决途径有两个：一是从法律层面明确捂盘惜售的界说；二是政府部门在出让土地时，在出让合同中明确商定，必须在多久以内开发完，销售环节不得出现哪些情形。

“不然在如今情形下，打击捂盘惜售的精神很难贯彻下去。”楼建波说。

另外，楼建波和陈宝存在接纳法治周末记者采访时均表示，捂盘惜售并不是致使如今房价迅速上涨的本源。

“从如今的情形来看，在一线城市，即就是开发商把捂着的房子都卖了，也处于供不该求的状态。”陈宝存认为。

因此，在陈宝存看来，与捂盘对比，更严重的问题是捂地，有的开发商拿到土地后坐等升值迟迟不开发。

“要想扼制房价过快上涨，更应当从增加土地供给的角度来解决问题。”陈宝存认为。

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