超低利率决定了房价估值会很高

[粗略来讲，一线城市的核心肠段大致如此，非核心肠段依据区位价值作相应调整，二线、三线城市要依据发展潜力进一步骤整。许多发展潜力不大的中小城市，房价也许已经偏高]

老子曰：“寰宇不仁，以万物为刍狗”。这句话用来描述今天的房价，仿佛再适合可是。北上广深一套安居的小窝，价值要好几百万元。在高企的房价眼前，不顾是IT狗，还是金融狗，仿佛都是刍狗。天之宠儿的大学生们还没毕业，就被房价吓傻了眼。用不了多久，房奴会成为褒义词。有资格做房奴，会成为使人羡慕的事情。

房子成为全民话题，是可悲可叹的事情。即使在原始社会，人类砍树结草，茅舍蔽体，亦不是难事。万年今后的今天，年轻人为了几个平方米折腰而不得，作为万物之灵的人类究竟是提高了，还是退步了？当一代青年的青春无处安置，怎样会有诗和远方？

这样的怨言，每天都有人在发。理性的表达，是房价太高，影响企业和住户的生产生活本钱，不利于经济的发展，社会的提高。可是，怨言归怨言，需求讲究的，是为什么房价这么高？房价到底有无泡沫？

开展分析之前，再念一遍老子那句话：“寰宇不仁，以万物为刍狗”。这句话粗看似是激怒的控告，实际上是降生而无为的平庸诉说。老子的原意是：寰宇无所谓仁爱，看待万物有如刍狗，听凭自生自灭。用达尔文的话说，就是“适者生计”。

在房价的问题上，翻译成白话，就是看准了房价规律的人，赚；看错了房价规律的人，赔。固然，这里不关死活，只关财务和自在。

懂得高房价，只需求问一个问题：房价这么高，为什么还有这么多人买？这些人傻不傻？换一个角度问：这些人不买房的话，还能买什么？

人尽皆知，我国的住户储蓄大约有50万亿元，这个不包含人们已经拿去买股票、买房子的钱，也不包含人们将来能够挣的钱，而是躺在银行账户上的钱。存款利率只有1.5%，通胀大约2.0%，这意味着这些钱每天都在变“毛”，住户怎样办？

买股票？股民会告知你，那是败家。去年至今的股灾、熔断，许多人还心有余悸呢。买债券？在中国那基本上还是银行、保险等机构投资者的事情。面向个人的凭证式国债数目很少，每次都是一抢而空的。买理财产品？懂行的会告知你，理财产品也不安全，并且利率会愈来愈低。于是，50万亿元的储蓄，堕入了无资产可买的地步。

“资产荒”不是中国独有的现象，而是全球广泛的现象。你看欧洲、日本，不只政策利率都是负的，并且利率为负的国债就超出10万亿美元。换句话说，这10万亿美元都是随处寻觅正收益资产的“恶虎”，哪里有正收益，都扑上去咬一口的。

为什么会出现资产荒？无他，投资机遇少。一切的金融工具，背后都需求实体投资机遇的支持。而时至今天，实体经济的投资报答率愈来愈低，投资机遇愈来愈少。

大的历史背景，是二次世界大战后70年的黄金时期。

二战结束今后的70年，是近现代经济史上的黄金时期，也是和平常代，没有产生过大规模的战争。70年来，全球平均储蓄率也许在20%~25%，折旧率也许在5%~6%，再考虑部分战争和自然灾祸的影响，折旧率算成10%，储蓄率减去折旧率在10%~15%。同期，全球的平均增长率在4%~5%。换句话说，储蓄率超出GDP增长率的差值在5%~10%。依照5%的下限守旧预算，全球资本产出比14年翻一番，70年翻了5番，也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在战后早期已基本完成，上世纪90年代以来信息技术革命的硬件改造投资小许多，新增的投资需求很小。这样整体上看，今天全球的资本存量已达天文数字，边沿投资增速已变得很低，边沿投资待遇率也很低。

放眼将来，假如不考虑地缘政治因素和国家内部的政治因素的话，我们几乎看不到投资需求大幅上升的也许性。这意味着，接近于零的超低利率时期也许会长久与我们同在。

超低利率意味着资产的贴现率很低。换言之，资产的高估值和高动摇将成为这个时期的广泛现象，中国房地产其实不例外。从这个角度看，中国房价的估值会很高，价钱动摇率也会很高。

很高是多高？无妨以北京金融街(000402,股吧)100平方米的中高端房产为例。在金融街寸土寸金的地方，100平方米的房子月租是2万元。将来的通胀率以2%计算，租金上涨率以5%计算，租金实际增速以3%计算，贴现率以4%计算（这可是很高的报答率）。这样，获得的租售比是100倍，计算获得的平衡房价是2400万元，单价是24万元/平方米，和纽约豪宅的价钱差不多。

这样的计算固然是拍大脑的结果。将来是不确定的，一切猜测都也许是错的。笔者想说的是，这里的测算其实很守旧。首先，4%的贴现率，实际上是很高的，目前国债的报答率也就不到3%。其次，5%的租金增长率，应当是守旧的。你看过去5年间的租金增速，也许有10%。在城市化还没有完成、核心区域集合优势显著的情形下，5%的租金增速是个守旧的数字。第三，2%的通胀增速，是比较折衷的数字。全球通胀的下降是一种力气，货币宽松是另外一种力气，关于将来通胀，既不可高估，也不可低估。

倘若上头的测算基本靠谱，那意味着金融街的房子还有较大的涨幅。目前金融街高端楼盘的单价在14万元左右，到24万元还有70%的空间。每年上涨10%的话，还要六七年。固然，资产价钱的上涨不是平均的，而是脉冲式的。当许多人都看涨时，是不会比及来年再涨的。

如何看待这样的情形？还是听听先贤怎样说吧。老子还说了一句话：“圣人不仁，以百姓为刍狗”，意思是圣人也是没有仁爱的，听凭人们自作自息。

最后笔者要做三点说明：

其一，对资产价钱的推断，要超然于主观的期许。高房价的伤害，世人皆知。本文的分析，是在给定的现实束缚下（房地产税推出困难重重，北京（楼盘）土地的有用供给短时间难以很快提高），做出尽量客观的坐观成败，力图不带情感颜色。高房价关于企业和住户的损害，对未置业的年轻人的压力，是无须置疑的。政策层面能够且应当有所作为，改良房地产的供求关系，下降平衡房价，也是无须置疑的。缘由是触及的关系复杂，容另文议论。

上海（楼盘）和重庆（楼盘）曾推行过房产税的试点，因收税本钱大，并未收到奇效。但上海最近推出的不动产登记制度，也许是在往这个方向进一步。

其二，资产价钱动摇粗心味着风险和收益都大。大学刚毕业的年轻人短时间内现金流其实不稳固，关于金融杠杆的应用应当特殊当心，特别谨严。

其三，本文分析以北京为例，特殊是以金融街这样的核心肠段为例，对其他区域不必定彻底实用，需求做相应调整。粗略来讲，一线城市的核心肠段大致如此，非核心肠段依据区位价值作相应调整，二线、三线城市要依据发展潜力进一步骤整。许多发展潜力不大的中小城市，房价也许已经偏高。

警方还有疑惑，村史馆成为推行水葩古寨特点民族文化旅游的一张新名片。我绝不疑惑雨果是有意这么设计了这么一个人物。

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